财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.51亿美元，即每股0.50美元 [9] - 季度内部署了27亿美元资本，季度末后成功完成两笔总额为18亿美元的CLO [9] - 季度末调整后债务与未折旧股权比率为2.3倍，两笔CLO完成后该比率为2.1倍，与上季度持平 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务贡献DE 1.47亿美元，本季度发放12笔贷款，总额22亿美元，平均贷款规模1.84亿美元，季度末商业贷款组合达到创纪录的112亿美元 [10] - 贷款组合加权平均风险评级从2.7改善至2.6，仅一笔1.88亿美元贷款被评为5类，截至3月31日，仅2%的贷款处于非应计状态 [11][12] - 加权平均贷款价值比（LTV）降至60.1%，自疫情开始以来，赞助商已投入5.82亿美元并承诺投入7.15亿美元 [13] - 住宅贷款业务方面，第10次证券化3.84亿美元贷款，实现净证券化DE收益1300万美元，出售8700万美元高LTV贷款，实现净DE收益400万美元，季度末贷款组合余额为5.96亿美元 [18] 房地产板块 - 贡献DE 2200万美元，租金收取率达98%，加权平均入住率稳定在97% [20][21] - 为第二套经济适用房组合Woodstar II获得8300万美元补充融资，该组合现金收益率提高至18.8%，整体板块收益率提高至16.9% [21] 投资和服务板块 - 报告DE 2400万美元，CMBS投资组合本季度出售1200万美元证券，实现净DE收益300万美元 [24] - 特殊服务业务本季度有5.17亿美元贷款进入服务，同时有类似金额的贷款解决，活跃服务组合稳定在88亿美元 [25] - 管道业务本季度一笔交易证券化8500万美元贷款，利润水平与上季度一致 [26] 基础设施贷款板块 - 贡献DE 700万美元，本季度收购8600万美元新贷款，根据现有贷款承诺提供1400万美元资金，还款1900万美元，季度末投资组合增至17亿美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 随着对COVID - 19复苏持续强劲的乐观情绪，许多目标资产的信贷利差已恢复到疫情前水平，公司在目标资产类别上的借款利率回到危机前水平 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司多元化模式使其能够在七条业务线中灵活投资，寻找最佳机会，未来将继续寻找新业务线以保持资本部署的灵活性 [39][42] - 核心CRE贷款业务将继续专注于最稳定、未来现金流持久的资产，同时调整贷款组合特征，增加对多户住宅和工业资产的敞口，减少对办公和酒店的敞口 [51][53] - 国际业务方面，公司看到欧洲和澳大利亚等竞争较小市场的机会，国际投资组合同比增长35%，目前占贷款组合的四分之一以上，未来有望进一步增长 [56][57] - 行业竞争方面，CRE贷款业务的竞争主要来自投资银行和债务基金，公司通过国际业务拓展和差异化信贷流程应对竞争 [110][111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在COVID - 19危机后变得更强大，资产负债表更好，预计不会因疫情在贷款组合上产生损失，对股息支付有信心 [72][75] - 房地产市场方面，工业和多户住宅资产受投资者青睐，办公市场在不同地区表现分化，酒店市场正在复苏但不同档次表现不同，零售市场面临挑战 [77][80][81] - 公司认为美国和欧洲的贷款前景良好，各业务线都在全速运转，但目前购买房地产股权以获得理想现金回报较为困难 [85] 其他重要信息 - 公司举办了首届虚拟投资者系列活动，提供近三小时关于公司和各投资业务的详细信息，展示了差异化的投资和信贷流程 [58][59] - Fitch将公司特殊服务商LNR评级提升至最高等级CSS1，这将带来更多代理业务 [65][66] - 公司旗下的Starwood Mortgage Capital（SMC）是去年最大的非银行CMBS发起机构，本季度业务势头持续，管道业务不断增长 [67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来6 - 9个月及今年剩余时间，哪些业务线资本分配将增加，哪些将减少？ - 公司仍看好非QM和能源基础设施业务，核心贷款业务也有机会进行增值操作，未来核心贷款业务将占据大部分资本分配，CMBS业务保持稳定，房地产板块因当前市场环境增长困难 [100][101][104] 问题2: CRE贷款业务的竞争情况如何，竞争对机会和利差有何影响？ - CMBS市场成为比银行资产负债表更大的竞争对手，公司的主要竞争来自投资银行和债务基金，公司通过拓展国际业务应对竞争，国际业务竞争较小，预计未来国际贷款组合占比将从25%提升至三分之一 [108][110][112] 问题3: 如何看待办公市场的长期趋势，这对业主和贷款人来说是问题吗？ - 办公市场问题对贷款人影响较小，尤其是在贷款价值比为60%的情况下，市场情况因地区而异，一些低税收地区需求上升，而一些大城市面临租金下降、空置率上升等问题，未来小型企业的办公模式可能会发生变化 [117][118][130] 问题4: 酒店行业在疫情后是否是赢家，是否有贷款机会？ - 对酒店贷款应保持谨慎，酒店市场复苏速度可能被高估，不同档次酒店表现不同，高端体验式酒店和度假酒店有机会，而大型会议型酒店面临压力，夏季旅游市场将迎来高峰，但之后市场的可持续性有待观察 [135][139][140] 问题5: 公司考虑的其他业务线有哪些，有何特点？ - 公司希望通过CLO融资扩大业务规模，提高非QM业务的ROE，同时寻找能增加ROE、非资产负债表型的业务，这些业务应与公司现有业务互补，且在公司专业领域内，但目前尚未成功收购 [146][150][151] 问题6: 在不进行并购的情况下，基于当前资本基础，投资组合能有多大增长？ - 公司认为CRE贷款业务和其他业务都有扩大规模的空间，但存在上限，可考虑开展中间市场贷款业务，这可能会释放数十亿美元的资产负债表资产，但受资本成本和股息支付的限制，部分业务进入困难 [156][158][161] 问题7: 欧洲贷款业务增长至贷款组合的三分之一是否存在风险，与美国相比如何？ - 欧洲市场增加供应难度较大，一些市场基本面优于美国，如德国和伦敦市场，且公司在欧洲的融资对手方增多，有能力出售A类票据，公司对欧洲业务有信心，同时公司房地产建设敞口下降，未来资金义务减少，有能力在各业务线增加贷款 [171][174][179]