财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司归一化运营资金（FFO）为9510万美元，即每股0.58美元，较上年同期的每股0.54美元增长超7%，主要得益于利息费用降低、租金收入增加和酒店业绩改善 [9] - 调整后EBITDAre同比增长1.9%，达到1.853亿美元 [9] - 2023年第一季度记录了380万美元的税收优惠，本季度记录了520万美元的税收支出，即每股0.03美元，全年预计税收支出为150万美元 [10] - 第二季度公司在物业上进行了4280万美元的资本改进，预计2023年剩余时间的资本支出在1.4亿至1.6亿美元之间 [12] - 截至目前，公司拥有超过11亿美元的总流动性，其中包括5亿美元现金 [12] - 7月宣布常规季度普通股股息为每股0.20美元，按2023年6月30日过去12个月计算，股息支付率为归一化FFO的45% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 219家可比酒店的每间可售房收入（RevPAR）增长2.8%，平均每日房价（ADR）增长2.4%，入住率提高30个基点 [5] - 61家精选服务酒店第二季度酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1350万美元，较上年同期增长26.2% [11] - 49家全服务酒店第二季度酒店EBITDA为5160万美元，较上年同期下降3.1% [11] - 预计2023年第三季度RevPAR在91至97美元之间，酒店EBITDA在7600万至8600万美元之间 [11] - 48家可比全服务酒店收入较上年同期增加1970万美元，Sonesta全服务酒店ADR创纪录，团体、企业协商和合同业务分别同比增长25%、16%和11% [17] - 61家精选服务酒店收入较上年同期增加310万美元，团体业务增长35%，即230万美元 [18] - 剔除4家正在装修的酒店，40家Sonesta精选酒店RevPAR同比增长7%，17家凯悦嘉轩酒店RevPAR增长3.6% [18] - 长住酒店收入较上年同期增加160万美元，ADR和团体收入均达到2021年品牌转换以来的最高水平 [19] 净租赁业务 - 763家服务型零售净租赁物业的 occupancy率为96.1%，加权平均租赁期限为9.3年 [38] - 最大租户TA占最低租金的68%，目前由BP的投资级子公司支持 [38] - 净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率在2023年6月30日过去12个月的基础上为2.94倍，高于去年同期 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 6月，Sonesta酒店组合的工作日入住率达到疫情后新高68.7% [7] - Sonesta忠诚度计划TravelPass收入占总收入的比例从2022年第二季度的19.8%提高到2023年的21.9% [7] - 休闲需求在迈阿密、斯科茨代尔、劳德代尔堡和希尔顿黑德等市场有所疲软，但公司因在城市市场的较高敞口和对商务旅行的依赖而受益 [5] - 商务旅行增长最大的地区是洛杉矶、波士顿和华盛顿特区 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在过去几个季度通过再融资、资产出售和改善酒店业绩，为应对2024年和2025年即将到期的债务做好准备 [20] - 公司以1.65亿美元收购了迈阿密南海滩的Nautilus酒店，翻新后将以Sonesta的生活方式品牌The James重新命名，这是公司有纪律地增加酒店组合的代表举措 [39] - 公司在寻找合适的收购机会，但由于资本成本、收益率门槛等因素，目前合适的机会较少，2023年可能最多进行1 - 2笔收购 [48][50] - 对于净租赁投资组合，公司不打算强制出售资产，而是出售可能空置或认为难以重新出租的资产，目前不计划出售电影院资产，但未来可能会考虑 [31][51] - Sonesta品牌在不同服务水平上表现不同，皇家Sonesta品牌酒店和Simply Suites酒店在高端市场与同行竞争，Sonesta Select精选服务酒店仍落后于竞争对手 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 休闲旅行需求疲软，主要是由于报复性旅行结束、消费者收紧开支和更多的国际出境旅行 [28][46] - 公司预计使用合同劳动力的情况仍将居高不下，因为招聘全职岗位（如客房服务员、餐饮服务员和工程师）存在挑战 [38] - 电影票房收入正在恢复到2019年的水平，公司部分电影院表现良好，可能是长期持有的优质资产 [51] - 第四季度酒店EBITDA利润率预计将下降，预计处于高个位数至低20%的区间，而疫情前该投资组合的利润率处于中20%至高20%的区间 [72] 其他重要信息 - 公司近期续签了年度保险计划，最大运营商Sonesta预计2023年下半年保费将增加60%，即680万美元 [7] - 2023年和2024年剩余时间内，有85.6万平方英尺的租约到期，仅占年度最低租金总额的3%，大部分预计将续约 [8] - AMC电影院投资组合的年化最低租金较上年同期减少210万美元，因AMC腾空3处物业并将另外2处物业转换为百分比租金结构；由于Regal破产相关的近期租约重组，租金减少180万美元 [8] - 公司与TA的新租赁结构为10年期，每年固定增长2%，无百分比租金成分，TA预付了1.88亿美元租金，公司每年将获得2500万美元的租金抵免 [41] - 公司拥有约5亿美元的净运营亏损（NOLs），分别在酒店/应税房地产投资信托子公司层面和公司层面 [68] 问答环节所有提问和回答 问题: 休闲旅行需求疲软的原因是什么？ - 是报复性旅行、消费者收紧开支和更多国际出境旅行等多种因素的综合结果 [28][46] 问题: 如何考虑资本部署，是否会进行更多收购？ - 公司正在寻找潜在收购机会，但由于有资本支出和债务到期等其他资金需求，且合适机会较少，2023年可能最多进行1 - 2笔收购，也可能不进行收购 [48][50] 问题: 净租赁投资组合是否会继续选择性精简，电影院资产是否有出售意向？ - 公司出售的是可能空置或难以重新出租的资产，目前不打算出售电影院资产，因为电影票房收入正在恢复，部分电影院表现良好，未来可能会考虑出售 [31][51] 问题: 今年资本支出预期降低的原因是什么，成本是否会推迟到2024年？ - 部分项目启动较慢，特别是凯悦嘉轩酒店组合，仍处于规划阶段，装修将在今年晚些时候开始，并非改变了资本投入酒店的计划，只是时间问题 [65] 问题: 根据2024年应税收入预期，是否需要提高季度股息？ - 根据房地产投资信托规则，公司不强制需要提高股息，目前股息覆盖良好，如果酒店业务持续改善，会考虑是否调整股息 [66] 问题: Sonesta品牌在市场中的表现如何，忠诚度计划使用情况如何？ - Sonesta品牌在不同服务水平上表现不同，忠诚度计划TravelPass收入占比从19.8%提高到近22%，但与领先品牌相比仍有提升空间，广告和品牌推广活动取得了一定成效 [56][70] 问题: 酒店投资组合的EBITDA利润率在第四季度是否会下降，疫情前利润率水平如何？ - 预计第四季度利润率会下降，处于高个位数至低20%的区间，疫情前利润率处于中20%至高20%的区间 [72] 问题: 净租赁交易情况如何，是否有合适的投资机会？ - 目前市场上的净租赁资产质量不符合公司要求，虽然资本化率在缓慢上升，可能存在机会，但公司不会强制进行收购，长期希望扩大净租赁投资组合 [73] 问题: 2024年市场上有担保或无担保债务的利率情况如何，使用旅行中心资产融资的定价与今年早些时候的交易相比有何改善？ - 公司公共债券目前的交易利率在9% - 10%之间，第一季度的资产支持证券（ABS）租赁交易有效债务收益率约为7%，使用TA资产融资可能处于类似水平，有担保融资与公共债券之间可能存在200多个基点的差异 [61][62]