财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司正常化运营资金（FFO）为3710万美元，即每股0.23美元，而去年同期每股FFO为负0.02美元 [26] - 本季度调整后EBITDAre为1.168亿美元，较去年同期增长30% [26] - 租金收入较去年同期减少190万美元，原因是无法收回租金的准备金发生不利变化，以及四家电影院（三家AMC和一家Regal Cinema）空置 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 219家可比酒店本季度每间可售房收入（RevPAR）增长22%，总运营利润率提高373个基点至25.2%，总运营利润较去年同期增加2780万美元 [29] - 220家酒店的酒店EBITDA为3500万美元，其中48家全服务酒店本季度产生1540万美元酒店EBITDA，去年同期亏损100万美元；111家长住酒店本季度产生1450万美元酒店EBITDA，较去年同期增长36%；61家精选服务酒店本季度产生520万美元酒店EBITDA，去年同期略有亏损 [30][31] - 可比酒店每间可售房收入（RevPAR）较去年同期增长22%，平均每日房价（ADR）上涨13.9%，入住率提高3.8个百分点 [10] - 全服务酒店组合通过增加团体需求和商务散客旅行，RevPAR增长30.6%；城市市场酒店RevPAR同比增长38.9%，度假酒店增长较为温和，为20% [11] - 精选服务酒店组合RevPAR同比增长27.2%，主要由入住率提升带动，入住率增幅是行业的3.2倍；收入增长主要来自商务旅行和在线旅行社（OTA）的散客业务，分别增长21.7%和58.1% [16] - 长住酒店组合RevPAR较去年同期增长9%，其中Sonesta Simply Suites品牌表现突出，超过行业中高端连锁酒店增长4.8%，该品牌在本季度报告了创纪录的ADR [17] 净租赁业务 - 截至2023年3月31日，净租赁组合占公司总资产的46%，拥有765处服务型零售净租赁物业，总面积1330万平方英尺，净租赁资产出租率为97%，由179个租户承租，加权平均租赁期限为9.4年，运营139个品牌和21个不同行业 [13] - 本季度净租赁租金总额略有下降，原因是三家AMC影院和一家Regal影院因先前宣布的破产而腾空 [20] - 截至2023年3月31日，净租赁组合最低租金的12个月滚动覆盖率为2.98倍，较去年同期有所增加；最大租户TravelCenters（TA）的站点级12个月滚动覆盖率从去年同期的2.29倍提高到2.67倍 [21] - 2023年剩余时间内，有16万平方英尺的租约到期且租户不会续租，这些到期租约代表着80.1万美元的年收入，占净租赁租金的0.2%，公司正在评估这些空置物业的各种选择，包括重新出租、重新定位和潜在处置 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司最大的运营商Sonesta仍然是主要关注对象，相关举措带来了可量化的改善，如“多住多省”冬季促销活动和内部潜在客户推荐计划，这两个计划在本季度共产生了6930万美元的收入 [18] - 公司酒店受益于sonesta.com上更多的直接预订，减少了对OTA渠道的依赖，OTA收入占总客房收入的比例同比下降了3个百分点 [19] - 公司正在密切评估多个市场的机会，特别是迈阿密和洛杉矶，认为这些市场是公司增长的战略重点，目前市场上存在一些机会，如基金到期或业主不愿投入资本进行翻新等情况，公司有能力在不进行物业层面债务融资的情况下收购资产 [46][47] - 公司已完成68家Sonesta品牌酒店和60家万豪品牌酒店的出售，认为这是一次成功的调整，目前没有立即出售其他资产的计划，但会继续评估交易市场和投资组合价值，未来可能会进行战略资本回收和再投资 [62][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管通胀因素继续对利润率产生负面影响，但在劳动力方面有缓和迹象，第一季度每间入住客房的合同劳动力成本较2022年第四季度下降了6.6%，Sonesta能够将合同劳动力员工人数减少19%，但预计在第二和第三季度需求旺季，合同劳动力成本会有所上升，但同比情况会有所改善 [12] - 2023年4月初步RevPAR为96.21美元，目前预计第二季度全季度RevPAR在97美元至103美元之间，酒店EBITDA在9300万美元至1.03亿美元之间 [32] - 整体业务各领域仍在持续实现同比强劲增长，但休闲度假或目的地型酒店开始出现疲软，业务增长更多转向团体和商务旅行市场，预计休闲业务将继续疲软，商务散客和团体业务将继续增长 [56][57] 其他重要信息 - 公司与BP的协议将在BP完成对TravelCenters of America（TA）的收购后生效，TA的特别股东大会定于2023年5月10日对该交易进行投票，完成后公司将获得3.793亿美元的前期资金，租金将比目前TA的租约有所增加，核心租户的投资级信用质量将得到提升 [7][14] - 2023年2月，公司成功完成了一项新的五年期6.102亿美元的有担保融资，票面利率为5.6%，并赎回了原定于6月到期的5亿美元4.5%高级票据 [33] - 截至2023年3月31日，公司有58亿美元的固定利率债务未偿还，加权平均利率为5.75%，下一笔债务到期是2024年3月到期的3.5亿美元高级票据，截至该日，公司循环信贷额度无未偿还金额，预计在第二季度末完成循环信贷额度的调整 [34] - 第一季度公司出售了18家酒店，总价1.578亿美元，第一季度对物业进行了2200万美元的资本改进，预计2023年全年资本支出在2亿至2.5亿美元之间，支出将集中在下半年，主要用于凯悦酒店组合和几家Sonesta酒店的翻新 [35] - 2023年4月，公司宣布了常规季度普通股股息为每股0.20美元，认为股息有良好的覆盖，年化派息率为正常化FFO的46%，截至2023年3月31日的12个月滚动计算 [36] - 截至目前，公司现金头寸超过2亿美元，预计BP交易完成后将为公司提供3.793亿美元的额外流动性 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑2024年和2025年的债务到期问题，是否考虑利用BP收购TA后的增强信用进行资产证券化以获得低成本债务来应对2024年到期债务 - 公司2024年3月有3.5亿美元债务到期，秋季还有8亿美元到期，目前的现金头寸加上BP交易的收益将使公司在处理这些到期债务时处于有利地位 [41] - TA交易将为融资提供显著的灵活性，具体是采用有担保融资还是债券发行等方式尚待确定，但该交易将有助于降低融资成本 [42] 问题2: 利用增强信用进行融资可能节省多少成本 - 难以确切说明节省的成本，因为这取决于进入的市场和实际条款，但与目前相比，有A-级租户支持的租赁信用将显著提高，融资成本将比目前债券交易价格更具成本效益 [43][44] 问题3: 对于2023年下半年全服务门户酒店市场，业主无法再融资导致资产上市的情况，公司是否有考虑进行相关交易，以及是否有计划将去年Sonesta和SVC收购的四处物业完全纳入SVC投资组合 - 公司正在密切评估多个市场的机会，特别是迈阿密和洛杉矶，认为目前是收购的好时机，有能力在不进行物业层面债务融资的情况下收购资产，但目前没有计划将去年收购的四处纽约酒店纳入SVC投资组合 [46][49] 问题4: 位于20 Mass Ave的Royal Sonesta酒店开业是否需要大量资本支出，何时开始支付租金，租金是否固定及金额是多少 - 该酒店由OPI Office Properties Income Trust拥有，不是SVC的物业，具体条款不清楚，这是Sonesta和OPI之间的关系，SVC仅持有Sonesta 34%的股份，对SVC没有实际财务影响 [50][51] 问题5: 近期需求趋势如何，是否有值得关注的疲软或放缓区域 - 整体业务各领域仍在持续实现同比强劲增长，但休闲度假或目的地型酒店开始出现疲软，业务增长更多转向团体和商务旅行市场，预计休闲业务将继续疲软，商务散客和团体业务将继续增长 [56][57] 问题6: 鉴于3月以来的地区银行问题，公司与贷款人的沟通是否有明显变化 - 公司与受影响的地区银行没有业务关系，不使用它们进行现金投资，SVC的循环信贷额度通常与大型金融机构合作，认为这些机构财务状况良好，因此地区银行问题对公司与贷款人的沟通没有明显影响 [58] 问题7: 完成计划的资产处置后，公司如何考虑全年的资本分配，优先级是什么 - 公司已完成68家Sonesta品牌酒店和60家万豪品牌酒店的出售，认为这是一次成功的调整，目前没有立即出售其他资产的计划，但会继续评估交易市场和投资组合价值，未来可能会进行战略资本回收和再投资 [62][63]