财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为8920万美元，即每股0.54美元，较上年同期增加6330万美元 [23] - 调整后房地产税息折旧及摊销前利润（adjusted EBITDAre）为1.819亿美元，较上年同期增加6330万美元 [24] - 租赁物业的净营业收入较上年同期增加220万美元 [25] - 利息支出较上年同期减少160万美元 [25] - 公司在Sonesta 34%的所有权权益所确认的归一化运营资金份额较上年同期增加130万美元，即每股增加0.01美元 [25] - 一般及行政费用（G&A）较上年同期减少81.5万美元，即减少6%，降至1270万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 244家可比酒店的每间可售房收入（RevPAR）增长57%，总运营利润率提高29.4个百分点至36%，总运营利润较上年同期增加约7410万美元 [27] - 可比酒店的运营利润以下成本较上年增加1100万美元 [28] - 247家酒店的合并投资组合产生酒店税息折旧及摊销前利润（EBITDA）9000万美元，净利润率为21.5%，而第一季度为690万美元，上年同期为2540万美元 [29] - 49家全服务酒店产生酒店EBITDA 5110万美元，而第一季度亏损150万美元，上年同期为370万美元 [29] - 82家精选服务酒店产生酒店EBITDA 1300万美元，而第一季度亏损220万美元，上年同期为250万美元 [30] - 116家长住酒店产生酒店EBITDA 2610万美元，而第一季度为1060万美元，上年同期为1940万美元 [31] - 预计出售的24家酒店（包括目前正在出售的16家万豪酒店）在第二季度产生酒店EBITDA 360万美元，而非退出酒店为8710万美元 [32] 净租赁业务 - 截至2022年6月30日，公司拥有775处服务型零售净租赁物业，总面积1340万平方英尺，年最低租金要求为3.72亿美元 [34] - 净租赁投资组合的最低租金覆盖率在过去12个月内为2.8倍，高于上一季度，也高于去年同期的2.29倍 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店组合的可比RevPAR从4月的2019年水平的81%提高到6月的86%，2022年第二季度RevPAR为2019年第二季度的83%，而第一季度为2019年的67% [7] - 平均每日房价（ADR）从4月的2019年水平的95%提高到6月的101%，7月初步ADR为142美元，比2019年水平高103% [8] - 全服务酒店组合6月的RevPAR提高到2019年水平的93% [9] - 精选服务酒店的RevPAR较2021年第二季度提高54%，超过行业RevPAR增长15个百分点 [11] - 第二季度团体预订占比从上年同期的7%增长到16%，与2019年水平一致 [12] - 在线旅行社（OTA）预订占客房收入的百分比从上年同期的37%降至30% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售68家Sonesta品牌酒店，目前已完成60家的出售，总收益为5.18亿美元，另有4家已签订购买协议，总价2400万美元，其余4家仍在出售中，其中2家已收到潜在买家的意向书 [15] - 公司正在出售16家万豪品牌酒店，市场反响积极，收到了广泛投资者的浓厚兴趣 [17] - 公司认为处置举措将使公司及其运营商能够专注于更具盈利能力、更高质量的酒店投资组合 [17] - 公司将继续评估净租赁物业的租赁和出售选项，以优化投资组合 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对本季度酒店需求的复苏感到鼓舞，预计下半年经营业绩将继续改善，商务旅行的积极趋势将有利于酒店组合，净租赁组合将保持稳定表现，且由于重新符合债务契约，在管理资产负债表方面将拥有更大的灵活性 [21] - 预计第三季度全季度RevPAR为88 - 91美元，酒店EBITDA预计在9000 - 9700万美元之间，净利润率在21% - 24%之间，7月初步RevPAR为95.97美元，预计8月底和9月初需求将出现季节性放缓 [33] 其他重要信息 - 2022年4月，公司成功修订了循环信贷协议，将到期日延长至2023年1月，并保留了一次六个月的延期选择权，同时将信贷额度缩减至8亿美元，并将契约豁免延长至年底 [36] - 2022年6月，公司赎回了将于2022年8月到期的5亿美元高级票据 [37] - 截至目前，公司拥有超过7.9亿美元现金，今日将偿还循环信贷协议项下的6.5亿美元未偿金额，以管理利率上升风险 [37] - 公司下一笔债务到期是2023年6月到期的5亿美元4.5%高级票据，公司预计将通过再融资或使用手头现金赎回 [38] - 第二季度，公司在物业上进行了2070万美元的资本改进，年初至今为4950万美元，预计今年剩余时间的资本支出在8000 - 1亿美元之间，全年预计在1.3 - 1.5亿美元之间，低于此前指引的2亿美元 [39] - 第二季度，公司向Sonesta提供了4550万美元的资本出资，以部分资助其此前宣布的在纽约市收购四家酒店的交易 [39] - 作为信贷协议修订的一部分，公司普通股股息目前限制在2022年底前每股每季度0.01美元 [40] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否进一步谈谈利润率的改善情况，是否可以认为2022年第一季度的表现已经过去，公司将维持在20%以上的利润率水平？ - 公司预计第三季度利润率在20%出头的水平，第四季度由于需求季节性下降，RevPAR可能会下降15% - 20%，但2022年第一季度是异常情况，预计未来需求将更加正常化，尽管存在季节性波动，但仍将高于2022年第一季度 [44] - 2022年第一季度受到Omicron疫情和部分城市全服务酒店表现不佳的影响，而第二季度这些酒店表现有所改善，因此第一季度可能是个例外，除非再次出现影响业绩的新冠疫情，否则不会回到该水平 [45] 问题2: 净租赁资产出售的驱动因素是什么，出售的资产是否有共同特征？ - 出售的净租赁资产多为非核心、非战略资产，很多资产接近使用寿命末期，若不续租，最佳退出方式可能是拆除建筑并出售土地 [46] - 这些资产多为2019年底收购，受疫情影响，过去几年未进行新的收购，未来公司可能会退出部分此类资产，并将资金重新投入到与现有租户的长期租赁或第三方收购中 [47] - 出售的资产中有很多是前必胜客餐厅，这些餐厅位于三级市场，租户倾向于更小的店面和外卖业务，公司在2019年就将这些资产确定为非核心资产，并通过拍卖方式出售 [48][49] 问题3: Sonesta的资本出资是否与今年早些时候收购的纽约市四家酒店有关，公司与Sonesta是否就未来一两年对Sonesta自有酒店的投资范围进行过讨论？ - Sonesta的资本出资主要与纽约市的四家酒店有关，这些酒店的融资结构使得贷款人承担了一定比例的购买价格和后续改进费用，因此公司通过34%的所有权份额所需的额外出资非常有限 [50][51] 问题4: 今年的部分资本支出似乎受到供应链问题的影响，如何看待2023年的资本支出情况？ - 由于一些项目的延迟和成本控制的需要，部分支出可能会推迟到2023年第一季度，公司预计Sonesta投资组合的翻新计划将继续进行 [52] - 若一切按计划进行，2023年资本支出可能在2 - 2.5亿美元之间，主要包括Hyatt投资组合的翻新和十几家Sonesta酒店的重新定位和翻新 [53] 问题5: 2023年2 - 2.5亿美元的资本支出是否包括维护性资本支出，维护性资本支出预计是多少，过去提到的在Sonesta投资组合上三到四年支出6 - 7亿美元是否仍然适用？ - 2 - 2.5亿美元的资本支出包括维护性资本支出，历史上维护性资本支出约为6500 - 7500万美元 [58] - 未来三到五年，每年约2亿美元的资本支出是一个合理的估计 [58] 问题6: 谈谈16家万豪酒店的出售情况，包括市场兴趣、定价和出售时机？ - 市场环境一度非常动荡，但随着10年期国债收益率下降，贷款人重新回到市场，交易活动有所恢复 [59] - 公司于7月20日进行了第一轮报价征集，市场兴趣超出预期，收到了来自酒店运营商、业主运营商和多户住宅开发商的兴趣，包括购买整个投资组合和部分组合的意向 [60] - 公司预计出售价格将超过这些酒店的净账面价值（略低于1亿美元），在当前市场环境下，筛选买家以确保交易能够完成至关重要 [60][61] 问题7: 从公司的Sonesta酒店来看，是否可以看出Sonesta开始抢占市场份额，品牌知名度是否有所提高，对业绩表现有何贡献？ - 答案是肯定的，本季度的改善主要来自皇家Sonesta酒店和Sonesta Select酒店，公司管理层与酒店资产管理团队和Sonesta运营团队密切合作，以提高这些酒店的业绩 [62] - Sonesta Select酒店的市场份额从1月的66%提高到6月的80%，提高市场份额和业绩是公司管理层的首要任务 [63]