财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为负340万美元，即每股0.02美元，较上年同期增加3860万美元；调整后税息折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）为9010万美元，较上年同期增加4140万美元 [20] - 截至2022年3月31日，公司净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率为2.67倍，较上一季度的2.58倍有所改善 [31] - 截至2022年3月31日，公司综合收入与债务偿还的比率为1.32倍，低于债务协议要求的至少1.5倍，预计到2022年第三季度末将超过该最低比率 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2022年第一季度，295家可比酒店每间可售房收入（RevPAR）增长75%，总运营利润率提高18.2个百分点至21%，总运营利润较上年同期增加约5680万美元 [23] - 298家酒店组合产生酒店税息折旧及摊销前利润（Hotel EBITDA）520万美元，其中157家长住酒店表现最强，产生1040万美元；49家全服务酒店和92家精选服务酒店分别亏损150万美元和330万美元 [24] - 长住酒店第一季度入住率为64.6%，高于全服务酒店的46.3%和精选服务酒店的44%；整体RevPAR本季度环比下降1.8%至61.42美元，但从1月的48美元提高到4月的83美元，达到2019年4月水平的82% [25] - 截至季度末待售的62 - 68家酒店中，22家已在4月和5月完成交易；这些酒店第一季度RevPAR为45.08美元，而236家非出售酒店为64.51美元；待售酒店第一季度Hotel EBITDA为负340万美元，非出售酒店为正910万美元 [26] 净租赁业务 - 截至2022年3月31日，公司拥有786处服务型净租赁零售物业，总面积1350万平方英尺，年最低租金要求为3.72亿美元；净租赁资产出租率为97.6%，由174个租户承租，加权平均租赁期限为10年，涉及133个品牌和21个不同行业 [30] - 超过90%的净租赁资产有某种形式的租金递增机制，以应对通货膨胀 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司可比RevPAR从受奥密克戎影响的1月的2019年水平的63%提高到3月的74%，2022年第一季度RevPAR为2019年同期的69%；4月初步RevPAR为83美元，约为2019年4月水平的82% [5] - 平均每日房价（ADR）从1月的2019年水平的83%提高到4月的95%；全服务酒店组合ADR也恢复到2019年第一季度水平的95%，部分酒店表现突出 [6] - 部分全服务城市酒店入住率显著提高，如皇家索尼斯塔多伦多酒店从1月的26%提高到4月的76%，皇家索尼斯塔奥斯汀酒店从1月的35%提高到4月的82% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售68家索尼斯塔品牌酒店，已完成22家酒店的交易，售价2.38亿美元，另有42家酒店签订购买和销售协议，总价3.01亿美元；预计在第二季度完成大部分销售 [11] - 公司将优化投资组合，专注于核心战略索尼斯塔品牌组合；非出售酒店ADR比出售酒店高36美元，RevPAR高20美元，且本季度RevPAR同比增长80%，而出售酒店为40% [14] - 索尼斯塔通过收购扩大规模，在曼哈顿收购四家酒店共918间客房，并购买知名生活方式品牌James Hotels的知识产权，计划在全国范围内推广该品牌；还实施多项举措提升业绩，如重新谈判与在线旅行社（OTA）业务伙伴的协议、推出新网站和移动应用、制定收入策略以获取额外非客房收入等 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对许多与新冠相关限制的加速解除感到鼓舞，商务旅行趋势改善、净租赁投资组合表现稳健，以及通过资产出售降低杠杆和改善流动性的举措取得进展，认为公司在酒店行业反弹时处于有利地位，拥有更高质量、更优化的酒店投资组合 [17] - 预计第二季度RevPAR为85 - 88美元，约为2019年水平的82%；预计第二季度酒店EBITDA利润率在19% - 22%之间，高于第一季度的略低于2% [26][29] 其他重要信息 - 2022年公司有18万平方英尺的租约到期，占整体净租赁租金（不包括TravelCenters of America）的1.9%，包括三个租户将搬离多处物业，公司正在评估这些资产的租赁和出售选项 [15] - 第一季度出售两处空置物业，总价540万美元；季度末后出售四处净租赁物业，总价350万美元，另有五处物业签订出售协议，总价380万美元，预计在第二季度完成交易 [16] - 上个月公司成功修订循环信贷协议，将到期日延长至2023年1月，将信贷额度降至8亿美元，延长契约豁免至年底，并设定最低流动性水平以应对近期债务到期；还有一个六个月的延期选项，可将到期日进一步延长至2023年7月 [32] - 第一季度公司在物业上进行2890万美元的资本改进，预计2022年全年资本支出约2亿美元，其中维护资本约7000万美元；4月向索尼斯塔提供2500万美元资本，用于其在纽约市的酒店收购，预计今年晚些时候再提供2100万美元 [33][34] - 公司预计到2022年底维持当前季度股息分配率每股0.01美元 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 酒店费用方面最担忧的是什么，压力主要来自哪里，以及第二季度利润率增长的可持续性如何 - 公司密切关注劳动力成本，工资同比每小时增加约3美元，酒店行业涨幅高于零售业；还面临保险和公用事业费用增加的压力，但房地产税因重新评估有所下降；预计第三季度利润率会有一定提升，第四季度会有季节性回调，但幅度不会像第一季度那么大 [40][42] 问题2: 向索尼斯塔提供的2500万美元和后续2100万美元是用于购买纽约酒店还是物业资本支出 - 这是为解决公司流动性问题而推迟的出资，公司在该交易中的34%股权出资包括这两笔款项，涵盖购买价格和可能的资本支出 [43][44] 问题3: 索尼斯塔收购纽约酒店是否需要公司同意 - 需要公司提供同意 [45] 问题4: 将酒店转换为索尼斯塔品牌后，推动其RevPAR接近之前大品牌水平的能力如何 - 公司密切关注并与资产管理和索尼斯塔合作设定可衡量目标；在休闲和机场酒店的市场份额、房价和入住率方面取得了一些成功，但精选服务酒店仍有提升空间；例如，索尼斯塔精选酒店设定了将入住率从12月的73%提高到季度末80%的目标，最终达到了79% [48][49] 问题5: 公司如何看待酒店、TravelCenters和净租赁业务的重要性及资产分配优先级 - 长期来看，酒店业务预计占投资组合的50% - 60%，目前处于该区间中间；公司目前专注于完成资产出售和管理流动性，未来的资产收购将取决于收购的相对价值；多元化投资组合使公司在不同时期有更多选择 [54][55] 问题6: 未来几年每年约2亿美元的资本支出，是否会在第一年带来运营逆风，第二年持平，第三年带来顺风 - 公司会尽量减少装修项目的干扰，项目通常在旺季进行规划，并按楼层分阶段进行；由于市场因素、供应链问题和成本上升，项目启动时间难以预测，资本支出通常在每年的后期（第四季度和第一季度初）较多 [59] 问题7: 索尼斯塔拥有James品牌后，是否有计划将市中心酒店重新品牌化 - 索尼斯塔正在评估投资组合，认为芝加哥和华盛顿特区的一些前金普顿酒店可能适合该品牌 [60] 问题8: 8月偿还5000万美元高级票据后，何时会偿还剩余债务或持有现金 - 公司需要确保有足够的流动性来偿还2023年6月到期的票据；预计到年底能够开始正常的再融资活动，偿还循环信贷和高级票据，具体时间预计在2022年末或2023年初 [61][62] 问题9: 与同行相比，公司酒店利润率较低的原因是什么，如何提高到20% - 30% - 公司运营商正在采取费用管理策略，如索尼斯塔通过扩大规模重新谈判OTA佣金、优化菜单以降低成本等；索尼斯塔精选品牌推出不到一年，公司希望看到商务旅行恢复后再做评估，预计利润率将接近20% [64][67]