财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化运营资金（normalized FFO）为4380万美元，即每股0.27美元，较上一季度增加2100万美元，较2021年第二季度增加近1800万美元 [35] - 第三季度调整后EBITDAre为1.373亿美元，较去年同期增加3370万美元，较上一季度增加1870万美元，增幅15.8% [35] - 因减少无法收回租金的准备金，为第三季度业绩带来540万美元或每股0.03美元的正向提升，而去年同期因无法收回租金的准备金减少了240万美元的租金收入 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 292家可比酒店本季度每间可售房收入（RevPAR）增长63.7%，总运营利润率提高10.2个百分点至31.2%，总运营利润较去年同期增加约5660万美元 [40] - 304家酒店组合的酒店EBITDA为5110万美元，而去年同期为运营亏损630万美元；160家长住酒店表现最强劲，本季度产生2930万美元的酒店EBITDA，51家全服务酒店和93家精选服务酒店分别产生1440万美元和740万美元 [41][42] - 283家可比酒店平均入住率提高2.9个百分点至60.9%，平均每日房价上涨12.5%至111.18美元，RevPAR较第二季度环比增长18.2%至67.71美元；第三季度可比酒店RevPAR较2019年水平低30%，较第二季度的低46%有所改善 [10] - 160家长住酒店本季度入住率为75.3%，93家精选服务酒店和51家全服务酒店入住率分别为48.9%和50.2%；长住酒店第三季度RevPAR较2019年水平低20%，9月改善至仅低13% [11][12] - 过去10个月过渡到Sonesta的208家酒店，第三季度RevPAR较第二季度增长近22%，达到64.43美元 [17] 净租赁业务 - 截至2021年9月30日，拥有794处净租赁服务型零售物业，包括旅游中心，总面积1360万平方英尺，年最低租金要求为3.709亿美元 [30] - 净租赁资产占总投资组合的42.5%，截至季度末，出租率为98.2%，由175个租户承租，加权平均租赁期限为10.3年，在21个不同行业运营134个品牌 [30] - 净租赁投资组合最低租金的12个月滚动覆盖率为2.37倍；第三季度收取了净租赁租户的所有到期租金，包括所有递延金额 [31] - 第三季度与一家净租赁租户签订了290万美元的数字租金递延协议；截至2021年9月30日，15个租户仍有1080万美元的递延租金未支付，约占净租赁投资组合年化租金收入的3%，其中包括Travel Centers of America [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店行业方面，休闲需求旺盛，商务旅行需求缓慢重建；新的COVID病例开始减少后，9月复苏势头增强并持续到10月；第四季度预计将朝着复苏进一步迈进，但会受到正常季节性因素的影响；随着商务旅行逐渐恢复，休闲需求仍保持高位，长住酒店入住率保持稳定；预计2022年复苏轨迹将加速，因为城市市场和中央商务区办公楼将继续重新开放 [13] - 净租赁市场方面，大型净租赁租户Travel Centers of America本周早些时候公布了强劲的收益，其转型计划继续带来财务和运营改善 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续推进酒店处置计划，出售68家酒店以筹集资金并重新定位Sonesta投资组合，预计2021年第四季度选定买家并签订购买和销售协议，2022年第一季度完成交易 [25][27] - 与Radisson修订了九家酒店的管理协议，Radisson将继续管理其中八家酒店，为期10年，修订协议设定了每年720万美元的最低回报，Radisson从2023年开始为应支付给公司的年度最低回报的75%提供2200万美元的新有限担保；公司还同意出资约1200万美元进行装修，预计2022年底完成；2021年11月1日，将明尼阿波利斯一家酒店的管理和品牌转换为Royal Sonesta [20][21] - 采取措施保留资本并巩固流动性，包括维持名义股息、推迟非必要资本支出以及与运营商合作控制成本 [23] - 预计2022年资本支出约为2亿美元，假设酒店基本面继续改善且供应链挑战缓解，将在第四季度财报电话会议上提供更明确的预期资本支出信息 [47] - 预计到2022年年中维持当前每股0.01美元的季度分红率 [48] 行业竞争 - 酒店行业竞争激烈，Marriott、Hilton和IHG等大型酒店公司规模更大、奖励计划更完善，但Sonesta正在制定吸引商务旅行者的计划，其销售人员积极主动，努力发展客户关系；公司认为Sonesta将具有竞争力，目前由Marriott管理的16家酒店的改善速度并不比类似的Sonesta品牌酒店快 [93][96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对酒店运营商和净租赁业务的近期表现以及降低杠杆、改善流动性的举措进展感到鼓舞，期待随着酒店行业从历史性困境中复苏，公司能够受益 [24] - 随着商务旅行逐渐恢复，休闲需求仍保持高位，长住酒店入住率保持稳定，预计复苏轨迹虽然有时会波动，但2022年将加速，因为城市市场和中央商务区办公楼将继续重新开放 [13] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，基于公司截至2021年11月5日的当前信念和预期，公司除了向美国证券交易委员会（SEC）提交文件外，无义务修订或公开披露对前瞻性陈述的任何修订结果 [4] - 会议可能包含非GAAP财务指标，包括标准化运营资金（normalized FFO）和调整后EBITDAre，相关指标与净收入的对账以及计算调整后运营资金（AFFO）的组成部分可在公司网站投资者关系部分的补充资料中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：待售资产对RevPAR和入住率的影响，以及Sonesta Select酒店入住率低的原因 - 公司认为待售酒店可能存在一定负面影响，但Sonesta Select酒店入住率低主要是因为其从位置设计上是为商务旅行者服务，而商务旅行尚未充分恢复 [53][55] 问题2：部分Sonesta酒店仍有临时 signage的原因 - 主要是由于供应链问题和工人问题导致标志制造和交付延迟，以及在一些市场需要当地市政部门的审批，审批过程较为漫长 [58][59] 问题3：对68家待售酒店能否高于账面价值出售的看法 - 基于收到的首轮报价，公司预计总体上能达到或接近净账面价值，但目前仅收到65家精选服务和长住酒店以及1家全服务酒店的报价，还在等待另外2家的报价 [62] 问题4：68家待售酒店与剩余投资组合在2019年RevPAR和EBITDA的差异 - 2019年第三季度，68家待售酒店RevPAR为74美元，剩余Sonesta酒店为111美元；68家待售酒店EBITDA为1100万美元，剩余Sonesta酒店约为1.06亿美元；全年来看，68家待售酒店酒店EBITDA约为3100万美元，整个304家酒店组合在2019年为5亿美元；2017 - 2019年，待售投资组合约占整体EBITDA的10%，占房间和酒店数量的20%以上 [67][72][76] 问题5：Sonesta与Marriott和InterContinental成本结构的差异 - Sonesta的成本结构仍在演变，Marriott对酒店收取的一些费用Sonesta不收取，这些费用合计约占收入的几个百分点；Marriott通过在线旅行社（OTA）的交易量大，其佣金率在13% - 14%，Sonesta目前略高于20%，但正在执行的合同将使其降至17%左右；由于规模扩大，Sonesta正在重新谈判许多合同，采购成本大幅降低，但目前其部分合同成本仍高于Marriott [78][79][80] 问题6：出售资产时抵押与无抵押对终端资本化率的影响及公司的考量 - 公司在评估报价时会综合考虑购买价格、Sonesta保留抵押时预计产生的特许权使用费收入减去成本因素以及公司对Sonesta的持股比例；Sonesta也在与潜在买家讨论酒店的过渡或新开发事宜；一些长住酒店无抵押报价明显高于抵押报价；一般来说，如果酒店容易重新品牌化为Hilton或Marriott品牌，抵押和无抵押之间的定价差异可能在50 - 75个基点 [87][89][91] 问题7：随着商务旅行者回归，Sonesta品牌能否与大型成熟品牌竞争 - 公司对Sonesta的竞争力有信心，虽然Marriott等大型酒店公司规模大、奖励计划完善，但Sonesta正在制定吸引商务旅行者的计划，其销售人员积极主动，而一些大型运营商管理的酒店销售人员存在一定的自满情绪；目前由Marriott管理的16家酒店的改善速度并不比类似的Sonesta品牌酒店快 [93][95][96] 问题8：Sonesta特许经营机会的进展及推出时间 - 10月初，Sonesta提交了Sonesta Simply Suites、Sonesta ES Suites、Sonesta Select和Sonesta Hotel的特许经营披露文件，并在凤凰城住宿会议开始前正式开始销售特许经营权；初始反馈比预期更强；Sonesta正在推进品牌标准的最终确定；Sonesta吸引特许经营者的一个重要因素是公司持有其34%的股份，这使得Sonesta在制定品牌标准时会更加谨慎 [99][100][102] 问题9：净租赁投资组合出售资产的共同点以及对电影院业务的看法 - 出售的主要是较小的资产，公司的策略是出售即将空置或已空置且认为难以重新出租的资产，不会出售核心资产；电影院行业正在复苏，公司所有电影院目前租金支付正常，虽然仍有一些递延租金未支付，但公司并不担心；目前认为不是出售电影院的合适时机，但市场复苏后可能会考虑出售 [106][107][109]