财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，归一化运营资金（normalized FFO）为负4200万美元，即每股亏损0.26美元，调整后EBITDAre为4870万美元 [36] - 酒店投资组合在2021年第一季度产生了负3820万美元的调整后酒店EBITDA，而去年同期为3060万美元，2020年第四季度为负2610万美元 [36] - 租赁物业的租金收入同比下降810万美元，其中500万美元与无法收回的租金准备金有关，300万美元与净租赁处置活动有关 [37] - 利息支出较去年同期增加1830万美元，主要由于2020年的融资活动和本季度的循环信贷额度提取 [38] - FFO和准备金收入下降1040万美元，一般及行政费用（G&A）下降140万美元，也对本季度的整体业绩产生了影响 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2021年第一季度，304家可比酒店的每间可售房收入（RevPar）下降50.6%，毛营业利润率下降21.7个百分点至2.6%，毛营业利润较去年同期减少约8500万美元 [39] - 310家酒店组合本季度产生了5800万美元的运营亏损，其中包括1960万美元的一次性品牌重塑相关成本 [40] - 51家全服务酒店产生了3400万美元的运营亏损，94家精选服务酒店产生了2100万美元的亏损，165家长住酒店在排除一次性品牌重塑成本后产生了400万美元的酒店EBITDA [41] - 49家精选服务、36家长住和3家全服务酒店在第一季度进行了品牌重塑，本季度确认的1960万美元过渡相关成本中，1110万美元由Sonesta承担，另外850万美元支付给万豪，主要与过渡酒店的员工遣散费有关 [42] - 3月，佛罗里达州、亚利桑那州、路易斯安那州、南卡罗来纳州和圣胡安的36家酒店合计产生了500万美元的正酒店EBITDA；而伊利诺伊州、加利福尼亚州、新泽西州和马萨诸塞州的77家酒店在3月产生了800万美元的运营亏损 [44] - 3月，310家酒店产生了负980万美元的酒店EBITDA，138家酒店实现了正现金流，许多其他酒店处于盈亏平衡状态 [45] - 排除过去几个季度更换品牌的203家酒店后，3月105家可比酒店的入住率为51%，RevPar为49.76美元，较2021年2月环比增长36% [46] - 4月整体入住率超过51%，较3月的46.5%增长约10%；4月整体RevPAR为48.38美元，较2021年3月环比增长13% [46] 净租赁业务 - 截至2021年3月31日，公司拥有798处净租赁服务型零售物业，总面积1350万平方英尺，年最低租金要求为3.758亿美元，占总投资组合的42.5% [29] - 净租赁资产的出租率为98.5%，由174个租户承租，加权平均租赁期限为10.7年，运营142个品牌，涉及21个不同行业 [29] - 净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率在过去12个月为2.19倍 [30] - 第一季度净租赁租户的租金收取率稳定在93.1%，高于2020年4月的80.5%；4月从净租赁租户收取的租金为97.7% [30] - 自疫情开始以来，公司已向46个净租赁租户提供租金援助，累计递延租金1210万美元，截至2021年4月30日，约1100万美元的租金仍处于递延状态 [31] - 第一季度，公司为某些净租赁租户（主要是电影院、健身和餐厅租赁）计提了480万美元的租金准备金 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 商务出行需求的增长可能较为缓慢，预计到2022年及以后才会有实质性贡献；短期内，团体会议可能允许现场和视频参会相结合，参会者需提供疫苗接种证明或新冠检测阴性报告 [10] - 郊区长住酒店的表现继续优于城市全服务和商务精选服务酒店，这一趋势在整个疫情期间一直存在 [10] - 165家长住酒店本季度的入住率为54.5%，而94家精选服务酒店和51家全服务酒店的入住率分别为31.2%和28.7% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续评估近期过渡以及传统Sonesta酒店，以确定每个资产的长期最佳用途；未来几个季度，可能会出售或重新定位一些不打算长期作为Sonesta品牌运营的酒店，以减少杠杆并提高酒店投资组合的整体质量 [35] - 公司正试图与凯悦协商，为部分或全部由其管理的酒店找到双方都能接受的前进道路；若无法达成协议，这22家酒店将在第二季度末过渡到Sonesta [23] - 公司通过持有Sonesta 34%的股权，有望从其成为主要酒店品牌和特许经营公司中受益；Sonesta规模的扩大将带来成本节约，有利于公司酒店业务，并增加公司在Sonesta的股权价值 [22][51] - Sonesta目前是美国最大的酒店管理公司之一，也是美国第八大酒店品牌和特许经营公司，拥有15个不同品牌，近1300家酒店，超过14万间客房，大部分位于美国；其规模的大幅增长使其能够将每笔交易的预订成本降低15% - 20% [16][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度的经营业绩反映了疫情对经济，特别是酒店和某些服务零售业务的持续影响；品牌和管理过渡的干扰、正常的季节性因素以及2月前更严格的政府封锁措施，对酒店业绩产生了负面影响，拖累了本季度的整体业绩 [7] - 尽管面临当前挑战，但公司持乐观态度，因为越来越多的州正在放宽封锁措施，更多人已接种疫苗，航空公司今年夏天将增加航班；公司预计第二季度近期过渡的酒店会对业绩造成一定干扰，但近期需求和预订活动的增加令人鼓舞 [8][9] - 公司认为已经度过了新冠危机最糟糕的时期，但仍在采取措施保存资本和巩固流动性，包括1月提取剩余的循环信贷额度、维持名义股息、推迟非必要的资本支出、与运营商合作控制成本以及完成部分资产出售 [26] - 受TravelCenters和净租赁投资组合稳定现金流的支持，公司资本充足，流动性充裕，多元化的资产组合使其能够成功应对逐步复苏的市场 [27] - 公司相信酒店投资组合目前出现的改善运营趋势将在第二季度末和2021年剩余时间内继续增强 [27] - 基于当前的展望和对2021年下半年住宿活动增强以及三重净租赁投资组合租金收取稳定的预期，公司预计2021年全年在任何资本支出之前将实现正现金流 [48] 其他重要信息 - 第一季度，公司以770万美元的价格收购了田纳西州纳什维尔一处相邻的土地，并以40万美元的价格出售了一处净租赁物业 [33] - 2021年4月，公司以980万美元的价格出售了佛罗里达州一家拥有146间客房酒店的租赁权益，以120万美元的价格出售了科罗拉多斯普林斯一处3.2万平方英尺的物业；此外，公司已达成协议，将以2230万美元的总价出售五家共430间客房的酒店，预计本季度完成交易 [34] - 公司第一季度平均每月现金消耗约为1600万美元，预计第二季度每月现金消耗将减少，第三季度将转为正现金流 [47] - 公司预计2021年全年资本支出约为1.69亿美元，较第四季度电话会议中提供的预测减少约2300万美元；其中，维护相关资本预计约为6000万美元，三家全服务资产的持续翻新预计约为4000万美元，与某些酒店向Sonesta过渡相关的资本投资预计为4000万美元 [48][49][50] - 公司第一季度向Sonesta提供了2540万美元的资本出资，以支持其收购Red Lion酒店；出资后，公司继续持有Sonesta 34%的股权 [51] - 公司预计将维持目前每股0.01美元的季度股息分配率至2022年年中 [52] - 截至季度末，公司在提取10亿美元信贷额度后，约有8.75亿美元现金；公司认为到2022年有足够的流动性，下一次债务到期时间为2022年8月 [52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于8.75亿美元现金在未来两年的用途及缓冲情况 - 公司认为即使不采取其他措施，现有现金也足以支付2022年8月到期的5亿美元债务；预计能够覆盖资本支出，并在今年下半年至明年开始从运营中积累现金，若无其他交易，有望顺利进入2023年 [56] 问题2: 过去五六个月酒店过渡的最大挑战以及Sonesta未来吸引其他品牌酒店业主的机会 - 最大挑战包括：决定过渡酒店或终止运营商合作时，原运营商会在过渡前停止接受预订，并将已预订客人转移到其他酒店；运营方面，通常在过渡前几周才能获得详细员工信息，且在部分员工被休假的情况下，联系和培训员工耗时且困难 [57][58][59] - Sonesta在过渡酒店方面表现出色，其销售团队进行了评估和调整；随着商务旅行下降，Sonesta的灵活性和新规模将有助于其与主要品牌竞争；在特许经营方面，Sonesta有机会从多个品牌手中接管酒店，因为新酒店业主选择加入大型品牌可能面临经济上的困难，而Sonesta能提供品牌关注和支持 [60][61][63] 问题3: 从万豪洲际转换为Sonesta的每处物业成本以及临时 signage的情况 - 临时 signage主要是由于获取许可和投入资金安装永久标识需要时间，而非考虑是否保留该物业为Sonesta品牌；酒店过渡的运营成本平均约为每处12万美元，资本成本约为每处22.5万美元，包括标识、IT硬件和计算机系统等 [65][66] 问题4: 假设不转换凯悦酒店，全年额外的过渡成本预计 - 假设不转换凯悦酒店，从损益表角度来看，公司目前已基本涵盖了所有过渡成本，未来季度不会有太多额外支出 [71] 问题5: 从第四季度到第一季度，其他直接和间接费用增加1100万美元是否是过渡成本的主要部分 - 是的，这就是公司将其作为一次性费用加回以调整数据的原因，公司认为这些不是经常性成本 [73] 问题6: 万豪和洲际品牌酒店员工是否受工会合同约束，过渡到Sonesta后工会合同情况 - 公司投资组合中有约十几家工会酒店，其中两家仍处于关闭状态，另外十家分布在全国各地，主要集中在纽约、新泽西、费城和芝加哥市场；如果酒店在万豪或洲际管理时是工会酒店，过渡到Sonesta后仍为工会酒店，业主通常需要签署认可信，且处理这些关系会产生大量成本，主要与养老金相关 [74] 问题7: 约800万美元的过渡成本用于遣散协议的原因，以及洲际和凯悦是否有类似协议和费用 - 万豪的遣散成本主要与被休假较长时间的员工有关；由于疫情对运营仍有负面影响，不确定员工休假时间会延长多久；万豪和洲际的劳动委员会评估后，决定终止部分酒店员工的合同，而非将其作为休假员工过渡 [75][76] 问题8: 第一季度管理费用较第四季度翻倍的原因，以及未来是否会维持约500万美元的运行率 - 管理费用的增加与Sonesta合同直接相关，全服务酒店的管理费率为3%，长住酒店为5%，该费用与收入直接挂钩，随着收入增长，费用也会相应增加；与万豪和洲际的历史协议不同，Sonesta的管理费用是运营成本的一部分 [78][79] 问题9: 在Sonesta协议下，随着投资组合恢复到疫情前的收入水平，酒店EBITDA利润率是否会与万豪洲际管理和品牌时期相同 - 从表面上看，Sonesta的基础管理费用作为运营成本会增加费用，但实际上，在与万豪和洲际讨论未来合作方式时，他们都坚持将管理费用变为优先费用；因此，无论由Sonesta还是其他品牌管理，损益表都会发生类似变化 [81]