财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为1.688亿美元，较2018年同期的1.762亿美元减少了0.04美元/股，主要因20个旅游中心处置、与PA的租赁协议修订以及IHG和万豪1协议下额外回报的下降 [39] - 2019年第二季度，调整后息税折旧摊销前利润（adjusted EBITDAre）为2.19亿美元，较2018年同期下降3.5%；季度调整后EBITDAre利息覆盖率为4.4倍，季度末债务与年化调整后EBITDAre之比为4.7倍 [40] - 2019年第二季度，公司为酒店改进项目投入4220万美元，预计2019年剩余时间将投入约1.763亿美元用于酒店改进，无旅游中心改进项目 [41] - 季度末，债务占总资产的40.4%，公司持有现金5350万美元，其中3780万美元为现金托管，主要用于酒店未来改进 [42] - 2019年第二季度，公司普通股股息支付率为52.4%，5月支付了0.54美元/股的季度股息，7月宣布将于8月15日左右支付相同金额的季度股息 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2019年第二季度，322家可比酒店每间可售房收入（RevPAR）下降2.1%，毛运营利润率（GOP margin）下降222个基点，可用于支付最低回报和租金的现金流下降8.2% [31] - 凯悦和可比洲际酒店集团（IHG）组合的RevPAR表现最差，分别下降5.7%和4.6%；可比索尼斯塔和丽笙酒店组合的RevPAR表现最强，分别增长2.5%和0.2% [32] - 所有可比酒店组合的GOP均下降，IHG、万豪234、索尼斯塔和凯悦组合的下降幅度最大 [33] - 酒店组合的劳动力相关成本增长约3.6%，额外营销活动也导致本季度费用增加；可比酒店GOP以下成本较上年下降240万美元，主要因保险和房地产税费用降低 [34] - 322家可比酒店的最低回报和租金现金流覆盖率降至1.11倍，低于上年同期的1.22倍；季度内，酒店运营协议下的可用担保资金增加900万美元，季度末担保存款和保证金余额为2.174亿美元 [35] 旅游中心业务 - 本季度可比旅游中心的燃油销量较上年增长2.6%，燃油毛利润增加190万美元，增幅3.1%，主要因PA管理汽油定价以平衡销量和盈利能力 [36] - 非燃油旅游中心收入与上年持平，商店和快餐餐厅收入分别增长3.5%和3.3%，但维修店和餐厅收入分别下降3.1%和2.1% [36] - 非燃油毛利润率较上年的60.7%下降30个基点，非燃油毛利润较2018年第二季度下降110万美元，降至2.373亿美元，非燃油销售约占本季度旅游中心总毛利润的78% [37] - 场地级运营费用较上年减少87.9万美元，降幅0.5%，主要因维护成本降低；第二季度旅游中心物业级调整后息税折旧摊销租金前利润（EBITDAR）较2018年第二季度增加约170万美元，增幅1.5%，租赁租金覆盖率为1.91倍，高于上年的1.9倍 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店市场供应持续增加，影响酒店替换非重复业务和翻新后提升业绩的能力；多个市场需求增长停滞或下降，导致房价增长预期降低，酒店入住时间延长，提高短期房价的机会减少 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布以24亿美元从SMTA REIT收购服务型零售物业净租赁组合，该交易将为公司增加770处净租赁物业，涉及22个不同行业和164个品牌，使公司向酒店和服务零售领域转型，提供可靠收入流并减少资本支出 [26][27] - 公司预计出售从SMTA收购的约5亿美元物业，已开始营销工作，预计大部分销售将在2019年第四季度完成 [29] - 公司与万豪就考艾岛酒店的可能结果进行讨论，包括将其与万豪1和万豪234酒店组合合并、出售或重新品牌化；同时考虑出售约30家酒店，相关讨论正在进行中 [14][15] - 公司与温德姆未能就酒店组合重组和管理协议修订达成一致，双方已开始将合同修改为短期协议，合作在未来12个月内出售或重新品牌化22家酒店 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年翻新干扰将持续，但第三季度翻新酒店数量将从去年的29家降至15家；预计2018年完成翻新的49家酒店将在今年带来积极提升 [23] - 公司经理预计2019年剩余时间RevPAR将因翻新后入住率提高而增长，但房价变化不大，全年可比RevPAR可能在 - 1%至 + 1%之间；全年GOP利润率预计下降0.5%至1.5%，因收入持平且工资和福利压力持续 [24] 其他重要信息 - 2019年第二季度，公司以3000万美元收购位于威斯康星州密尔沃基的198间客房的皇冠假日酒店，并将其纳入IHG协议 [22] - 7月1日，公司以每股40美元的价格出售持有的RMR Group Inc.所有股份，净收益9360万美元，该投资总回报率为283%，此次出售是公司管理SMTA交易整体杠杆计划的第一步 [42] - 为融资SMTA交易，公司已获得贷款人最高20亿美元的无担保定期贷款额度，将使用该额度、现有信贷额度借款、资产出售收益、发行新无担保高级票据或其他资金来源进行收购；截至目前，公司循环信贷额度无未偿还余额，2021年2月前无定期债务到期 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: SMTA组合资产出售情况 - 公司预计9月底完成SMTA交易，第四季度完成约5亿美元资产的出售；已确定部分不适合组合的单个资产单独出售，同时将约125处资产作为一个组合营销，也可拆分为三个不同部分，分别约1 - 2亿美元，按物业类型划分；资产出售给一个买家的可能性约25%，更可能拆分出售 [47][48] 问题: 与温德姆合作未达成协议的原因及后续计划 - 温德姆接手的酒店组合面临市场疲软、基础成本高、芝加哥市场供应增加等诸多不利因素，双方在谈判替代方案时无法找到长期积极的解决方案，因此决定合作结束关系；可能部分或大部分酒店仍保留温德姆品牌，公司已聘请多家全国性经纪公司评估资产价值，预计将对部分资产进行出售或重新品牌化 [53][54][55] 问题: 温德姆组合中预计出售和保留的酒店数量 - 目前判断还为时尚早，预计芝加哥和加利福尼亚州尔湾的酒店可能会重新品牌化；现有合作伙伴可能会考虑将部分资产纳入现有组合；猜测温德姆组合中约15 - 20处物业将被出售，部分霍桑酒店可能保留品牌 [56] 问题: 如何平衡温德姆组合中保留和重新品牌化酒店的资本支出与出售酒店以降低杠杆 - 公司此前已对该组合进行投资，酒店状况尚可；若芝加哥和尔湾的大型全服务酒店重新品牌化，会有相关资本支出，但预计不会对公司杠杆产生重大影响；霍桑酒店自温德姆重新品牌化已有六七年，预计也需要资本投入 [64] 问题: 芝加哥和尔湾酒店重新品牌化的主体 - 指公司将保留这两处物业，并将其更换为其他运营商，如索尼斯塔等 [65] 问题: 若出售30处酒店，对酒店业务敞口的影响及目标范围是否变化 - 目前公司已聘请经纪公司对万豪1和万豪234组合中的30多处物业以及温德姆组合中的22处物业进行价值评估，将根据评估结果和其他运营商的兴趣水平决定出售数量；为实现此前讨论的目标，公司只需出售约2亿美元的酒店，目前这两个组合的可售资产超过该金额，有较大灵活性；若出售更多、重新品牌化更少，杠杆将进一步降低 [66][67] 问题: 运营商全年RevPAR预期季度环比大幅下降的分布情况及对年底租金覆盖率的影响 - 所有运营商都降低了预期，主要因翻新后入住率有望提高，但房价增长预计有限，且工资和福利压力持续，供应增长影响所有运营商，情况较为平均 [71] - 预计万豪两个组合和丽笙组合的租金覆盖率将高于1倍，但较上年下降；IHG和凯悦组合将徘徊在1倍左右；索尼斯塔和温德姆组合将与上年相似；整体酒店组合的覆盖率将低于1倍，但主要组成部分将接近或高于1倍 [72]