财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入2.91亿美元，摊薄后每股收益2.45美元；调整后净收入2.71亿美元，调整后每股收益2.27美元，较2021年二季度增长139% [42][43] - 交付3032套房屋，平均售价62.1万美元，房屋交付收入19亿美元，同比增长15% [44] - 房屋交付毛利率为26.6%，较去年同期提高750个基点，较两年前提高超1100个基点；预计三季度毛利率与二季度持平，全年房屋交付毛利率为25% - 26% [9][47] - SG&A占房屋交付收入的比例为8.8%，同比下降140个基点；预计今年SG&A比率在8%中高位 [11][48] - 季度末总流动性近11亿美元，包括3.78亿美元无限制现金和6.84亿美元循环信贷额度未提取部分 [50] - 季度内回购680万股，花费1.72亿美元，平均股价25.43美元；季度末回购授权剩余4.25亿美元 [54][55] - 净资产收益率同比提高超1000个基点至略超23%；预计今年实现20%中高位的净资产收益率 [12][55] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 季度内房屋建造土地投资4.51亿美元，其中52%用于开发，高于去年的45% [35] - 预计今年房屋建造土地收购和开发总投资约20亿美元，低于此前预期 [37] 租赁业务 - 与Verde Partners的8.5亿美元租赁合资企业上季度敲定后，已在德州、佛罗里达、北卡罗来纳和亚利桑那州完成11项资产收购，共计近2400块土地 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 月度销售吸纳率降至每个社区2.6个净订单，低于去年狂热时期，但与2021年前二季度正常水平一致 [16] - 二季度取消率环比升至总订单的10.8%，占期初积压订单略超3%，但仍远低于长期平均水平 [21] - 7月销售活动持续承压，取消率上升，但部分市场新销售计划和调整开始让购房者谨慎重新参与，网络流量上升，抵押贷款预审批量自6月中旬起积极回升，7月在线销售工具转化率近30% [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 采取以消费者为中心的动态业务管理方法，根据社区情况调整销售节奏和价格，通过全资抵押公司推出抵押融资计划 [18][19] - 谨慎保护资产负债表，对土地投资保持纪律性，评估土地交易时通过投资委员会确定最佳融资方式，以实现长期风险调整后的预期回报最大化 [33] - 关注2025年及以后的新土地机会，对现有交易管道进行压力测试，适时重新谈判条款，把握市场机会 [36][37] 行业竞争 - 行业内多数建筑商倾向使用金融激励措施，以保护社区定价和消费者利益，同时在推出新社区时按市场定价 [182][183] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度行业面临高利率、房价上涨、市场波动和地缘政治紧张等挑战，购房需求迅速下降，但公司仍取得创纪录盈利 [9][14] - 长期来看，市场需求的潜在驱动因素依然积极，公司团队有能力应对不确定性，将耐心进行投资支出，适应市场变化 [28] 其他重要信息 - 季度末拥有约8.2万套住宅用地的土地储备，代表6.1年的总供应量，其中41%通过期权和表外结构控制，高于去年的35%和两年前的28% [31] - 超过60%的自有地块于2020年或更早签约，按历史成本入账，具有潜在价值 [34] - 季度末有3000套样板房，其中仅60套完工；季度内每月开工速度降至每个社区3.4套，未来开工速度将与销售紧密匹配 [52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前激励措施水平与历史相比如何，能否继续使用定向融资激励，是否最终需进行价格调整 - 与去年和今年一季度相比，二季度激励措施减少，但市场上销售激励有所增加；公司希望继续使用融资作为激励，因其效果优于降价，能更好保护盈利能力和社区长期价值；是否进行价格调整取决于市场反应和竞争对手降价情况 [68][69][71] 问题2: 不同买家群体的销售趋势差异 - 入门级买家受利率和房价上涨影响最大，销售和节奏下降最明显；活跃成年买家较为成熟，受利率影响较小，不同地区表现不同；首次换房买家表现较好，二次换房买家面临一定压力 [72][77][80] 问题3: 本季度定制订单与样板房订单的比例及变化 - 本月至今定制订单比例较前几个季度提高500 - 600个基点，达到45%，上季度为37%，正接近历史平均水平；定制订单优势主要体现在活跃成年、换房和豪华买家群体 [85][87][89] 问题4: 定制订单和开工前订单的取消情况差异 - 二季度75%的取消订单是今年签订的，取消情况更多集中在样板房销售，因样板房快速成交时定金较少 [92][93][94] 问题5: 土地银行合作的条款情况及对毛利率的影响 - 公司对现有土地银行合作安排感到满意，其条款无异常，成本在谈判时具有吸引力，还有25%的增长空间；公司会根据市场情况调整，优先考虑土地卖方融资和合资企业 [100][101][103] 问题6: 市政问题对建筑周期的影响 - 后端市政问题仍较紧张，本季度建筑周期延长1 - 2周，主要是最终检查和公用事业公司仪表安装延迟；前端开始出现改善迹象，劳动力供应有所增加 [105] 问题7: 取消订单的转售情况和价格 - 转售情况取决于订单签订时间，定价相对平稳，可能会有额外融资激励；由于成品库存较低，取消订单能够顺利转售 [108] 问题8: 能否量化7月销售趋势及激励措施对订单的影响，7月与6月的吸纳率对比 - 6月销售开始下滑，7月4日当周可能是低谷，此后每周预审批、网络流量和销售管道等指标出现积极迹象；目前难以确定7月最终销售情况，但早期指标显示较去年同期下降20% - 30% [115][116][162] 问题9: 全年土地支出指导降低的原因 - 公司采取机会主义立场，优先考虑土地共置，对现有土地储备有信心，2023 - 2024年供应有保障；市场出现一些松动迹象，公司准备把握机会；目前大部分交易需进行压力测试和条款修改 [121][122][124] 问题10: 州外和州内买家需求趋势对比，虚拟社区销售表现，SG&A控制是否有一次性或时间性因素 - 多个市场持续出现显著的州外迁入情况，不同消费者群体均有体现；虚拟社区销售自2020 - 2021年到2022年前六个月每月翻倍，占总销售的比例也翻倍，定制虚拟销售转化率最高；SG&A控制得益于收入杠杆和多年来的增长 [133][138][141] 问题11: 热门市场激励措施使用情况及未来预期，6月以来哪些市场表现改善 - 激励措施应按社区而非市场来看，各市场社区激励措施范围从很少到5%不等；南加州内陆帝国市场通过定制金融激励方案取得较好效果，但难以指出单一表现突出的市场 [147][148][149] 问题12: 位置较好的社区是否有助于提高流量和转化率，样板房的建设周期情况 - 位置好的社区，如交通和学校条件好的地方，以及大型总体规划社区，流量和转化率更高；大部分样板房处于干墙施工前的早期阶段，随着接近完工，销售兴趣增加 [154][155][156] 问题13: 6月和7月销售月度节奏情况，当前销售节奏下目标节奏及激励措施的影响 - 5月是销售高峰，6月销售下滑，7月情况尚不确定，早期指标显示较去年同期下降20% - 30%；公司按社区进行供需分析，不设定统一目标节奏，而是根据社区情况调整，通过分析激励措施弹性来提高销售节奏 [161][162][164] 问题14: 全现金购房比例变化及未来趋势 - 二季度全现金购房比例为16%，高于去年的12%和历史平均的13% - 14%；未来趋势难以确定，但目前抵押贷款贷款价值比下降，首付和收入增加，支持全现金购房比例上升 [170][171][172] 问题15: 去年初指导的2022年毛利率与当前指导差异原因，后整合毛利率与疫情提升的毛利率对比及可持续性 - 公司去年指导时考虑了供应链压力，实际毛利率提升得益于协同效应、定价能力、运营效率、产品简化、土地储备质量和市场聚焦等因素；入门级买家业务毛利率较低，其他业务毛利率较高，存在组合渗透问题 [177][178][181] 问题16: 行业内建筑商是否有激进定价情况，哪些市场定价最脆弱 - 建筑商倾向使用金融激励措施，同时在新社区按市场定价；边缘和郊区市场可能面临更大定价压力，同时需关注二手房市场趋势 [182][183][184] 问题17: 本季度开工数量及三季度开工计划，前端交易价格是否改善 - 本季度开工3283套，三季度开工将与销售紧密匹配；部分市场前端交易价格开始出现下降调整，预计未来会更多 [192][193]