财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入第四季度为380万美元，即每股普通股0.05美元，较上一季度下降2880万美元，主要驱动因素是季度间CECL费用净变化1860万美元，以及利息收入下降860万美元 [8] - 可分配收益为1340万美元，即每股0.17美元，较上一季度的2330万美元和每股0.30美元有所下降 [8] - 股息覆盖率从1.25倍降至0.71倍，但前四个季度的累计可分配收益与股息的覆盖比率为1.17:1 [8] - 每股账面价值较上一季度下降0.17美元至14.31美元，原因是CECL准备金增加约每股0.11美元，以及普通股股息超过可分配收益约每股0.07美元 [9] - CECL准备金增加780万美元，即3.6%，至2.224亿美元，CECL准备金率相对于贷款承诺从395个基点提高到420个基点 [9] - 未偿还贷款承诺下的未动用承诺减少7220万美元，即17%，至3.539亿美元，占总贷款承诺的近6.7% [11] - 季度末流动性总计6.622亿美元，包括1325万美元现金、4.572亿美元CLO再投资现金，以及4380万美元有担保信贷协议下的未动用额度 [10] - 总债务与股权比率在季度末为2.95:1，与上一季度的2.97:1基本持平 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去一个季度，公司发起两笔贷款，总承诺金额为1.24亿美元，包括一个工业资产组合和一个酒店资产，混合贷款价值比（LTV）为59% [5] - 季度内收到2.28亿美元还款，其中50%为写字楼贷款还款，使季度末写字楼敞口降至27%，季度末后又有一笔4600万美元写字楼贷款还款，使写字楼敞口降至26%，过去五个季度写字楼敞口下降38% [5] - 非应计贷款从两笔1.904亿美元增加到六笔5.501亿美元，主要反映写字楼部门一些借款人面临的运营挑战以及公司为优化股东价值对某些贷款选择的资产管理策略 [13] - 加权平均风险权重季度间保持不变，为3.2，投资组合的评级分布基本未变 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 广泛的房地产信贷和股票市场继续面临逆风，受利率上升、可用流动性减少和估值持续压力的影响，过去一个季度，这些趋势因当前的地区银行业危机、对商业房地产的普遍担忧加剧以及写字楼物业市场面临的长期压力而加剧，所有房地产领域的交易活动持续放缓 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司承认市场趋势，相应地调整TRTX的定位，保持充足的流动性，对新投资保持选择性，并继续积极管理当前资产负债表 [4] - 公司强调低成本、非按市值计价、无追索权的定期融资，季度末74.1%的有担保融资是非按市值计价的，与上一季度基本持平，符合公司长期融资政策 [16] - 公司在本季度将一笔5亿美元有担保信贷安排的到期日延长至2024年5月，并正在完成另一笔2亿美元现有有担保信贷安排的三年期延期文件工作，还有三笔信贷安排将在今年下半年到期，公司打算根据现有合同选项进行延期 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为广泛的房地产信贷和股票市场继续面临逆风，交易活动持续放缓，但公司凭借TPG全球投资平台的广泛资源和在房地产债务和股权业务方面的深厚经验，拥有一系列资产管理工具，将努力实现股东价值最大化 [4][6] - 公司将继续保持充足的流动性，以应对日益动荡的市场环境，同时通过审慎平衡提升账面价值、股价和可分配收益，为股东创造价值 [7][9] 其他重要信息 - 上周，公司通过代替止赎的契约获得休斯顿市中心一座375440平方英尺、出租率73.5%的写字楼的所有权，该贷款未偿还本金余额为5500万美元，风险评级为5，对公司账面价值的无杠杆现金收益率为10%，公司正在利用TPG 200亿美元房地产平台及其投资组合公司的专业知识，为股东优化物业价值 [13] - 公司对两笔贷款采用成本回收会计，意味着每月收到的现金利息支付已并将继续用于减少贷款余额，而不是仅确认当期收入 [14] - 64%的非应计调整与费城一笔由出租率76%的写字楼担保的贷款有关，公司正在与借款人进行重组讨论，并寻求法律补救措施，该贷款融资是非按市值计价的，公司有权选择将融资转换为抵押贷款 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 非应计贷款数量是否已见顶，如何看待已确定需关注的贷款可能出现的额外非应计情况以及现有六笔非应计贷款的解决路径 - 过去两个季度，有4级贷款按面值偿还，4级贷款不一定会变成5级贷款，公司专注于实现股东价值最大化，尽管房地产市场存在压力，但对非应计贷款情况仍感到安心，季度间风险评级和CECL准备金相对不变，风险管理方法未变，约64%的非应计与费城一笔写字楼贷款有关，公司正在与借款人讨论潜在修改方案并积极交换提案，同时已开始执行补救措施并应用500万美元现金流减少该贷款的基础金额 [18][19][20] 问题2: 除第二季度与FL4相关的行动外，其他2亿美元额度再投资能带来多少净利息收入提升，对正在摊销的FL3有何看法，能否将其贷款并入FL5 - 对于FL5，公司有再投资现金可用，可将贷款从其他融资形式转移到CLO，再投资现金有相应计划，再投资的边际收益取决于资产贡献产生的利息收入以及避免此前为这些资产融资的利息成本；对于FL3，公司密切监控，该交易自2021年底再投资窗口关闭后一直在进行，虽然贷款提前还款率较低且资金成本较高，但这是2019年的交易，即使去杠杆化后资金成本也不算差 [21][22] 问题3: 4月将休斯顿写字楼从贷款转为房地产拥有（REO）时，其账面价值是多少，预计第二季度业绩是否会因该后续事件产生损失或冲销 - 公司将在第二季度末报告相关情况，目前尚未确定该物业作为REO的价值，REO的会计规则与贷款有所不同，后续将根据未偿还本金余额、冲销CECL准备金，并通过评估和市场比较等方式确定新价值作为持有价值 [25] 问题4: 能否评论第一季度酒店贷款的REO概况，与历史投资组合预期ROE相比如何，TPG在私募股权方面在酒店行业是否有特定专业知识和经验 - TPG在酒店领域的债务和股权方面都有丰富经验，该笔酒店贷款位于迈阿密，市场前景令人兴奋，交易需在较短时间内完成，公司凭借团队实力和资产负债表上的融资安排，能够为借款人提供有保障的资金；该资产的杠杆率方面，按现状计算的LTV约为58%，利率为SOFR加5.10%，预期ROE约为12%，在当前市场环境下，以该利率和LTV发起新贷款是有吸引力的资本配置 [29][30] 问题5: 鉴于过去18个月的应税收入，公司需要支付的最低股息分配是多少，是否有净运营亏损（NOL）可用于减少派息，考虑到当前股价，将资本回报在股息和回购之间重新分配或平衡是否合理 - 过去一年股息覆盖率为1.17倍，上一季度为1.25倍，季度间CECL和风险评级大致不变，近期可分配收益的波动主要是因为公司极度关注实现股东价值最大化；作为REIT，公司需分配不少于90%的应税收入，否则将面临消费税，去年有未分配的应税收入可结转到今年评估；公司有大约1.7亿美元的资本损失结转，已用于抵减房地产交易的资本利得，但根据税法不能用于抵减公司作为贷款人赚取的普通收入；公司将流动性置于首位，认为在资产负债表上保留边际资本以应对可能出现的需求至关重要 [33][34][36]