核心观点 - 公司第二季度业绩表现分化 每股可分配收益(Non-GAAP)为0.24美元超预期 但总可分配收益(Non-GAAP)降至1900万美元 同时保持强劲的股息覆盖率 [1] - 公司专注于美国优质商业地产的优先抵押贷款业务 通过TPG Real Estate获取机构资本和市场专业支持 [2] - 近期战略重点包括维持REIT合规性 优化浮动利率贷款组合 并利用TPG平台推动审慎的贷款发放 [3] 业务概况与战略 - 公司为外部管理的房地产投资信托基金(REIT) 主要向机构借款人提供商业优先抵押贷款 [2] - 投资策略聚焦于稳定收益型资产 贷款由高质量物业担保 [2] - 关键成功因素包括吸引力的优先抵押贷款发放能力 信用风险管理 强流动性维持 以及遵守REIT分红要求 [3] 季度业绩表现 - 新发放7笔优先抵押贷款 总承诺金额6.956亿美元 加权平均利差为Term SOFR+2.86% 平均贷款价值比(LTV)为67.6% [4] - 收到1.723亿美元还款 涉及多户住宅、工业和生命科学类物业 [5] - 季度后新增1.123亿美元贷款承诺 显示健康交易渠道 [5] 资产质量与资本行动 - 贷款加权平均风险评级保持3.0不变 准备金余额增至6880万美元(占贷款承诺的1.76%) [6] - 完成两笔REO物业销售 获得3940万美元收益和700万美元利润 [7] - 实施股票回购计划 季度内回购166万股(1250万美元) 季后再回购83万股(680万美元) 每股账面价值增加0.08美元至11.20美元 [8] 流动性与分红 - 季度末流动性为2.364亿美元(主要为现金和未使用信贷额度) 较上季度4.576亿美元下降 [9] - 非盯市借款占总借款的94.8% [9] - 维持每股0.24美元季度现金分红 完全由可分配收益覆盖 [10] 未来展望 - 管理层未提供具体数值指引 但投资者将关注可分配收益改善、贷款发放能力和整体组合健康状况 [11][12]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度GAAP净收入为1690万美元，即每股普通股0.21美元，可分配收益为每股普通股0.24美元，覆盖了季度股息0.24美元 [12] - 每股普通股账面价值为11.2美元，上一季度为11.19美元 [12] - 贷款组合在第二季度增长了15%，100%的贷款组合正在执行，加权平均风险评级为3.0，CECL储备率从199个基点降至176个基点，下降了12% [15][16] - 非按市值计价的融资占担保负债的比例从91%增至95%，总杠杆率从2.2倍略微增至2.6倍 [17] - 季度末流动性为2.364亿美元，占总资产的5.7%，现有贷款承诺下的递延供资义务为1164万美元，仅占总贷款承诺的3% [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 直接发起了七笔贷款，总承诺额为6.956亿美元，初始未偿还本金余额为6.75亿美元，加权平均信贷利差为2.86% [13] - 出售了两处REO房产，实现GAAP收益700万美元，对可分配收益的贡献为190万美元，REO账面价值下降了3250万美元，约12% [14] - 回购了170万股普通股，总价为1250万美元，即每股7.52美元，产生了约每股0.08美元的账面价值增值，季度末，现有董事会授权下仍有930万美元的回购额度 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国股市大幅反弹，标准普尔500指数昨日再创历史新高，股市买盘强劲，企业信贷市场收紧至今年3月初以来的水平 [6] - 房地产信贷市场中，关税波动导致贷款利差扩大，银行继续不愿直接放贷 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有多个杠杆可用于推动盈利增长，包括部署过剩流动性、利用未使用的融资能力、回收目前投资于REO的股权以及通过资本市场活动创造额外流动性 [7] - 投资活动集中在多户住宅和工业主题领域，地理市场和机构借款人多元化 [9] - 公司认为当前股价存在有吸引力的投资机会，有100%执行的贷款账簿、稳定的负债结构、进攻性的流动性状况，并由TPG领先的综合债务和股权房地产平台提供投资见解支持 [10] - 行业中银行持续撤回贷款，为公司提供了有吸引力的贷款机会 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球市场继续适应正在进行的关税谈判的影响，但公司在第二季度抓住机会，实现了出色的业绩 [6][7] - 预计未来几个季度新投资的步伐将保持在较高水平，随着重新杠杆化和资产负债表的增长，盈利将继续增长 [25] - 多户住宅市场基本面强劲，预计未来一到两年情况依然乐观，目前未看到大量新的建设项目 [42][43][44] 其他重要信息 - 公司对周一发生在公园大道345号的袭击事件表示悲痛，向受影响的各方表达哀悼和支持 [4] - 电话会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述或预测的义务，除非法律要求 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待未来季度的贷款发放量？ - 公司有多个资产负债表杠杆可用，银行持续撤回贷款提供了有吸引力的贷款机会，且不受还款节奏或其他资产负债表相关限制，预计未来几个季度新投资的步伐将保持在较高水平 [24][25] 问题2: 上季度发放的两笔贷款进入了贷款账簿中最大的五笔贷款，这是团队主动决策还是机会使然？ - 公司投资的贷款规模多年来基本保持一致，倾向于4000万至1亿美元的中型市场贷款，也能承接2亿美元的大型贷款，且大型贷款能带来更多样性 [27] 问题3: 考虑到收回REO房产的时间和当前市场估值，出售其他REO房产时能否实现收益？ - 公司历史上积极管理收回的房产并迅速推向市场，迄今出售的每一处REO房产都实现了账面收益，对剩余REO房产有出售计划，且大部分房产的运营表现已得到改善 [32][33] 问题4: 账面上的多户住宅REO房产没有融资，是否因为预计在未来几个季度出售？ - 公司未对这些房产进行担保融资，主要原因是认为融资的摩擦成本对于短期投资来说不划算，但这些房产具备融资条件，如有需要可以进行融资 [34] 问题5: 在商业房地产贷款和物业销售方面，按地理位置和物业类型存在较大差异，公司在投资组合机会和重新定位方面，哪些方面会采取进攻策略，哪些方面会采取防御策略？ - 公司仍主要集中在多户住宅和工业领域，这两个领域流动性好，且在经济周期中表现较好，但也会关注其他资产类别，如学生住房。目前管道中的主要趋势是再融资，预计随着利率路径更加清晰和买卖双方交易差距缩小，收购贷款将增加 [38][39][40] 问题6: 多户住宅市场接近交付高峰，从现金流角度看，市场基本面是否改善，是否会出现多户住宅开发的反弹？ - 公司多户住宅投资组合的基本面普遍强劲，原因包括新建设放缓、住宅借贷利率上升使租户留在现有单元以及购房者的风险规避。目前未看到大量新的建设项目，预计未来一到两年多户住宅市场前景依然乐观，一些阳光地带市场开始消化过剩供应 [42][43][44] 问题7: 如何看待信用风险迁移，如果美联储不降息，是否需要增加额外储备？ - 公司在当前储备估计中已纳入了利率、通胀和GDP增长等因素的预测，目前风险评级稳定，几乎没有信用迁移，预计短期内不会出现变化，多户住宅市场的积极因素也对评估有重要影响 [47][48]

TPG RE Finance Trust (TRTX) came out with quarterly earnings of $0.24 per share, in line with the Zacks Consensus Estimate . This compares to earnings of $0.28 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items. A quarter ago, it was expected that this commercial real estate finance company would post earnings of $0.26 per share when it actually produced earnings of $0.24, delivering a surprise of -7.69%.Over the last four quarters, the company has not been able to surpass consensus EP ...

Exhibit 99.2 Second Quarter 2025 Supplemental Information July 29, 2025 July 29, 2025 Second Quarter 2025 Supplemental Information Exhibit 99.2 Forward-Looking Statements and Other Disclosures This meantation contains (fromand-Adobing statements within the manine of Section 274 of the Securities Act of 1933, as arentels and Section 2016 of the Securities Suchange with researct to annone pthere thine, our personations and francial regions and frances four can deptrilie there froungelo lookine statuements suc ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ______________________________________________________________________ _______________________________________________________________________ FORM 10-Q (Mark One) x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2025 OR o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ________ to ___ ...

房地产运营行业股票比较 - 投资者可考虑TPG RE Finance Trust (TRTX)或Corporacion Inmobiliaria Vesta (VTMX)两只房地产运营行业股票 [1] - 当前TRTX的Zacks评级为2(买入) VTMX的Zacks评级为5(强烈卖出) 显示TRTX盈利预期改善更显著 [3] 价值投资评估方法 - 价值投资者通过传统指标如市盈率(P/E)、市销率(P/S)、盈利收益率等评估公司是否被低估 [4] - Zacks评级系统结合价值风格评分 重点关注盈利预测修正数据 [2] 关键估值指标对比 - TRTX远期市盈率8.39 VTMX为15.97 显示TRTX估值更具吸引力 [5] - TRTX的PEG比率2.28显著低于VTMX的4.15 反映其盈利增长与估值匹配度更优 [5] - TRTX市净率0.59远低于VTMX的8.81 显示其账面价值被严重低估 [6] 综合评估结果 - TRTX获得价值评分B级 VTMX仅为F级 显示前者在估值指标上全面占优 [6] - 基于盈利预测修正和估值指标 TRTX当前是更具吸引力的价值投资选择 [7]

业绩总结 - TPG RE Finance Trust的贷款投资组合总额为34亿美元[6] - 2025年第一季度净收入为1000万美元，稀释后每股分配收益为0.24美元[23] - 2025年第一季度的GAAP每股收益为0.12美元[6] - 2025年第一季度可分配收益为19395千美元，较2024年第四季度的7826千美元增长147.8%[56] - 2025年第一季度的净收入较2024年第四季度增长28.5%[56] 用户数据 - 截至2025年3月31日，贷款未偿本金余额为32.76亿美元，总股东权益为11.03亿美元[15] - 贷款组合中，浮动利率贷款占比为99.7%[30] - 贷款组合中，办公物业占比为17.3%，多户住宅占比为52.3%[35] - 2025年第一季度的贷款数量为45笔，风险评级为3.0[1] 财务指标 - 公司的流动性为4.576亿美元，债务与股本比率为2.2倍[6] - 2025年3月31日的每股账面价值为11.19美元[6] - 年化分红收益率为12.5%[6] - 加权平均风险评级为3.0，平均信贷利差为8.22%[6] - 公司的CECL准备金为6720万美元，较2024年12月31日的6400万美元增加了320万美元[42] 未来展望 - 潜在的总贷款投资能力在不同目标杠杆比率下分别为35.64亿美元（2.50:1）、38.62亿美元（3.00:1）和49.66亿美元（3.50:1）[15] - 预计在8.5%的资产级别投资回报率下，潜在的增量年收益为810万美元（2.23:1）、1740万美元（2.50:1）和2670万美元（3.00:1）[16] - 截至2025年3月31日，贷款投资能力利用率为87.7%（2.23:1）、76.7%（2.50:1）和68.2%（3.00:1）[15] 股票回购 - 从2025年1月1日至2025年5月30日，公司回购了2038185股普通股，平均回购价格为每股7.68美元，总支出为1570万美元[20] - 截至2025年5月30日，公司在股票回购计划下剩余的回购能力为930万美元[20] 其他信息 - TPG管理的资产总额为2510亿美元[10] - 公司的非市场标记融资自2022年12月以来增长了24%[46] - 现金流动性要求最低现金流动性不低于1500万美元或Holdco的5%追索债务[61] - 债务与股本比率不得超过4.25:1[61] - 有形净资产要求为10亿美元，加上75%的后续股权发行（扣除折扣、佣金和费用）[61]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度GAAP净收入为1000万美元，即每股普通股0.12美元，每股普通股账面价值为11.19美元，可分配收益为每股0.24美元，与季度股息0.24美元/股一致 [14] - 总杠杆率从上个季度的2.1倍略微增至2.2倍，拥有20亿美元的融资能力支持贷款投资活动，在2025年3月31日符合所有财务契约 [20] - 流动性占总资产的11.6%，3月31日流动性为4.576亿美元，包括3.48亿美元超出契约要求的现金、2540万美元未动用的有担保信贷协议额度和6920万美元CRE CLO投资现金 [20] - 本季度为现有贷款承诺提供了1360万美元资金，季度末现有贷款承诺下的递延资金义务为1.098亿美元，仅占总贷款承诺的3.2% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 资本市场 - 发行了1.1亿美元的新CRE CLO，进一步延长到期期限、降低资金成本，非按市值计价的无追索权期限匹配负债比例增至91% [15] 资产管理 - 保持100%的贷款组合表现良好，加权平均风险评级为3.0且无信用迁移，一般准备金从6400万美元（187个基点）略微增至6720万美元（199个基点） [15] 资本配置 - 截至2025年已回购110万股普通股，总购买价格为880万美元，使每股账面价值增加约0.05美元，现有董事会授权下仍有1610万美元的股票回购额度 [15] - 季度末后发起了两笔总计1.31亿美元的多户家庭抵押贷款，加权平均实际贷款价值比为68%，加权平均信用利差为284个基点，目前有三笔总计3.1亿美元的贷款已签署贷款申请并处于收尾阶段 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 最初市场价格反应剧烈，股票大幅抛售，所有市场的信用利差扩大，包括房地产信贷，房地产信贷利差与更广泛的信贷市场同步变动，但投资者认为房地产信贷相对于企业信贷和股权风险是避风港 [7] - 某些企业借款人直接面临新关税的一阶风险，可能更快违约，而房地产信贷的风险更间接，关税影响可能相对滞后 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保持进攻态势，谨慎防范下行风险和尾部风险，继续偏好住房部门，特别是多户家庭住房，因其净营业收入具有弹性和稳定性 [8] - 尽管市场动荡，但公司在战略目标上取得稳步进展，资产负债表保持充足流动性、100%的贷款组合表现良好且风险评级稳定 [9] - 公司在竞争对手中处于独特地位，能够利用有吸引力的房地产信贷市场，过去几周投资管道显著增长，特别是一些贷款机构因市场回调而暂停或放缓业务 [12] - 公司拥有4.57亿美元的资金、91%的非按市值计价负债结构、信用稳定的资产负债表以及TPG全球房地产业务的实时洞察，在市场混乱且机会丰富的投资环境中具有竞争优势 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球市场继续适应新关税制度，投资者应对长期全球贸易战的潜在短期和长期影响，房地产信贷利差与更广泛的信贷市场同步变动，但投资者认为房地产信贷是相对安全的避风港 [6][7] - 尽管市场中断，但公司在战略目标上取得了积极进展，未来将继续推进战略目标，利用市场机会实现增长 [9] 其他重要信息 - 公司预计出售REO资产以优化股东回报，加利福尼亚的两座办公楼正在出售中，其中一座已签订合同，另一座预计很快也会签订合同 [18] - 公司扩大了表外融资安排，增加了8500万美元至3.75亿美元，增加了一家银团贷款机构，并将该安排延长了三年，非按市值计价的无追索权期限融资占担保负债的91%，高于上季度的77% [19] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与2021 - 2022年的过桥贷款市场相比，当前业务的风险状况如何？ - 与2021 - 2022年相比，现在的进入点不同，当时贷款价值比常超过70%，而现在没有出现收益攀升的情况；从借款人心态来看，目前借款成本上升，借款人在资产上的债务安排更加谨慎 [24][25][27] 问题2: 新过桥贷款的预期杠杆股权回报率范围是多少？ - 公司成功锁定了债券利差，在债券利差扩大前完成了CRE CLO交易，目前贷款利差在过去四到六周扩大了25 - 75个基点，新投资的总杠杆股权回报率通常稳定在低至中双位数范围 [28][29] 问题3: 第一季度没有新贷款发起的原因是什么？ - 1 - 2月市场利差收紧，公司在新投资上保持谨慎；由于市场混乱和再融资需求大，贷款完成时间延长，3 - 4月是公司部署资金的好时机，已完成或承诺了4.41亿美元的交易 [34][35] 问题4: REO资产出售计划是否有变化？ - 公司计划按上季度电话会议中描述的节奏进行，过去四到六周市场不确定性增加，但是否会减缓出售速度尚不清楚，公司有计划并正在执行，未来几个季度将推进其他REO资产的出售 [37] 问题5: 即将出售的两处REO资产的交易价格与账面价值相比如何，是否有收益或损失？ - 交易完成后会公布价格，目前不宜分享，公司过去出售REO资产的价格通常高于账面价值 [41] 问题6: 是否有其他REO资产即将解决？ - 目前没有其他正在积极推销的资产，但公司对每个REO资产都有计划，这两处资产出售后将推进下一批资产的出售 [43]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度GAAP净收入为1000万美元，即每股普通股0.12美元，每股普通股账面价值为11.19美元，可分配收益为每股0.24美元，与季度股息0.24美元/股一致 [14] - 总杠杆率从上个季度的2.1倍略微增至2.2倍，拥有2亿美元融资能力支持贷款投资活动，在2025年3月31日符合所有财务契约 [20] - 流动性占总资产的11.6%，3月31日流动性为4.576亿美元，包括3.48亿美元超出契约要求的现金、2540万美元未提取的有担保信贷协议额度和6920万美元CRE CLO投资现金 [20] - 季度内为现有贷款承诺提供了1360万美元资金，季末现有贷款承诺下的递延资金义务为1.098亿美元，仅占总贷款承诺的3.2% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 资本市场 - 发行了1.1亿美元的新CRE CLO，进一步延长到期期限、降低资金成本，并将非按市值计价的无追索权期限匹配负债比例提高到91% [15] - 赎回TRTX 2019 FL3并定价TRTX 2025 FL6，这两笔资本交易使资产负债表现金增加1.91亿美元，并为FL6增加6920万美元投资现金 [19] - 扩大表内融资工具8500万美元至3.75亿美元，增加了一家银团贷款方，并将该工具延长三年，非按市值计价的无追索权定期融资占担保负债的比例从上个季度的77%升至行业领先的91% [19] 资产管理 - 维持100%的贷款组合表现良好，加权平均风险评级为3.0，与前五个季度一致，无信用迁移，一般准备金从6400万美元（187个基点）略微增至6720万美元（199个基点） [15] 资本配置 - 截至2025年已回购110万股普通股，总购买价格为880万美元，使每股账面价值提高约0.05美元，现有董事会授权下仍有1610万美元的股票回购额度 [15] - 季度末后发起了两笔总计1.31亿美元的多户家庭抵押贷款，加权平均实际贷款价值比为68%，加权平均信用利差为284个基点，目前有三笔总计3.1亿美元的贷款已签署贷款申请，正在办理结算手续 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球市场持续适应新关税制度，投资者权衡长期全球贸易战的潜在短期和长期影响，初期价格反应剧烈，股市大幅抛售，包括房地产信贷在内的所有市场信贷利差扩大，房地产信贷利差与更广泛的信贷市场同步变动，但投资者认为房地产信贷相对于企业信贷和股权风险是避风港 [6][7] - 过去四到六周，贷款利差扩大了25 - 75个基点，具有挑战性的物业类型或市场的贷款借款成本可能超出该范围 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保持进攻态势，谨慎防范下行风险和尾部风险，继续偏好住房部门，特别是多户家庭住房，其管道包含各种物业类型和地理位置的交易 [8] - 公司在实现战略目标方面取得稳步进展，保持充足流动性、100%的贷款组合表现良好和稳定的风险评级，从资本配置角度看，季度末后完成两笔总计1.31亿美元的多户家庭贷款，执行了另外3.1亿美元交易的条款清单，还回购了价值900万美元的TRTX普通股 [9][10] - 公司在有吸引力的房地产信贷市场中具有独特地位，投资管道在过去几周大幅增长，特别是一些贷款机构因市场回调而暂停或放缓业务 [12] - 公司拥有4.57亿美元的资金储备、91%的非按市值计价负债结构、信用稳定的资产负债表以及TPG全球房地产业务的实时洞察，在市场混乱、机会丰富的投资环境中具有比较优势 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球市场持续适应新关税制度，房地产信贷受关税影响可能滞后，公司认为房地产信贷相对于企业信贷和股权风险是避风港 [6][7] - 公司处于有利地位，能够应对当前不确定的市场，抓住当前和未来管道中的特殊情况和其他贷款机会，有望推动净盈利资产和可分配收益的增长，且不依赖贷款偿还来实现增长 [21] 其他重要信息 - 公司CECL一般准备金从6400万美元增至6720万美元，即从187个基点增至199个基点，主要是由于贷款损失预测模型中的假设反映了更高的利率、可能的关税影响以及经济衰退可能性增加 [18] - 公司正按计划将REO货币化以优化股东回报，两座加州办公楼正在出售，其中一座已签订合同，另一座预计很快也会签订合同 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与2021 - 2022年的过桥贷款市场相比，当前业务的风险状况如何 - 与2021 - 2022年相比，现在的进入点不同，目前未出现贷款收益攀升的情况，当时很多贷款的贷款价值比超过70%；从借款人心态来看，目前借款人在考虑资金成本和市场不确定性后，对资产负债的态度更加谨慎 [23][24][25] 问题2: 新过桥贷款的预期杠杆股权回报率范围是多少 - 公司成功锁定债券利差，在贷款利差扩大时使用该融资进行新资本部署，这对公司的股权回报率有利，虽然尚未反映在很多数据中，但与竞争对手相比是优势；过去四到六周贷款利差扩大，公司进行投资时，总体上仍能持续实现低至中两位数的总股权回报率 [28][29] 问题3: 第一季度没有新贷款发放的原因是什么 - 1 - 2月市场贷款利差收紧，公司在签署贷款和寻求新投资时非常谨慎；由于市场混乱和再融资需求大，贷款完成时间延长，3 - 4月是公司部署资本的有吸引力时机，已完成或承诺了4.41亿美元的交易 [34][35] 问题4: REO投资组合到年底减少约一半的计划是否有变化 - 公司计划按上季度电话会议中描述的节奏推进，过去四到六周市场不确定性增加，但目前尚不清楚是否会导致进度放缓，公司有计划并正在执行，预计未来几个季度处理其他REO资产 [36][37] 问题5: 即将出售的两笔REO交易价格与账面价值相比如何，是否有收益或损失 - 交易完成后会公布价格，目前不适合分享相关信息，公司过去出售REO的价格通常高于账面价值 [41] 问题6: 是否有其他接近解决的REO解决方案 - 目前没有其他正在积极营销的项目，但公司对每个REO资产都有计划，这两笔资产出售后，将处理下一批资产 [43]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度GAAP净收入为1000万美元，即每股普通股0.12美元，每股普通股账面价值为11.19美元，可分配收益为每股0.24美元，与季度股息0.24美元/股一致 [11] - 总杠杆率从上个季度的2.1倍略微增加至2.2倍，融资能力为20亿美元，用于支持贷款投资活动 [17] - 流动性占总资产的11.6%，3月31日流动性为4.576亿美元，包括3.48亿美元超出契约要求的现金、2540万美元有担保信贷协议下未提取的额度和6920万美元CRE CLO投资现金 [17] - 本季度为现有贷款承诺提供了1360万美元资金，季度末现有贷款承诺下的递延资金义务为1098万美元，仅占总贷款承诺的3.2% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 资本市场 - 发行了1.1亿美元的CRE CLO，进一步延长了到期期限，降低了资金成本，并将非按市值计价、无追索权、期限匹配的负债比例提高至91% [12] - 赎回了2019年的TRTX FL3，并定价了2025年的TRTX FL6，这两笔资本交易使资产负债表现金增加了1.91亿美元，并为FL6增加了6920万美元的投资现金 [15][16] 资产管理 - 保持了100%的贷款组合表现，加权平均风险评级为3.0，与过去五个季度一致，无信用迁移 [12][13] - 一般准备金从6400万美元增加到6720万美元，即从187个基点增加到199个基点 [12][14] 资本配置 - 截至2025年已回购110万股普通股，总购买价格为880万美元，按现有董事会授权，仍有大约1610万美元的股票回购额度 [12] - 季度末后，发起了两笔总计1.31亿美元的多户家庭抵押贷款，加权平均实际贷款价值比为68%，加权平均信用利差为284个基点，目前有三笔总计3.1亿美元的贷款已签署贷款申请，正在办理结算手续 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球市场继续适应新的关税制度，股票价格剧烈反应，信贷利差扩大，房地产信贷利差与更广泛的信贷市场同步变动，但投资者认为房地产信贷相对于企业信贷和股票风险是一个避风港 [4][5] - 自2023年1月以来，公司股价表现优于同行，截至昨日收盘累计回报率为47% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续偏好住房部门，特别是多户家庭住房，同时其业务管道包含各种物业类型和地理位置的交易 [6] - 公司利用四个杠杆来推动可分配收益增长，包括部署过剩流动性、利用未使用的融资能力、回收目前投资于房地产拥有（REO）的股权以及通过资本市场活动创造额外流动性 [8] - 与竞争对手相比，公司凭借4.57亿美元的资金储备、91%的非按市值计价负债结构、稳定的信用资产负债表以及TPG全球房地产业务的实时洞察，在混乱但充满机会的投资环境中具有竞争优势 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球市场继续适应新的关税制度，投资者正在应对长期全球贸易战的潜在短期和长期影响，房地产信贷受关税影响可能滞后 [4][5] - 尽管市场动荡，公司在实现战略目标方面取得了稳步进展，保持了充足的流动性、100%的贷款组合表现和稳定的风险评级 [6] - 公司处于进攻状态，但对下行保护和尾部风险保持谨慎，有望推动净盈利资产和可分配收益的增长，且不依赖贷款偿还 [6][18] 其他重要信息 - 公司预计不久将出售REO投资组合中的两处办公物业 [9] - 公司将融资成本从SOFR加200个基点降低至SOFR加194个基点 [9] - 扩大了表外融资工具规模8500万美元至3.75亿美元，增加了一个银团贷款方，并将该工具延长了三年 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与2021 - 2022年的过桥贷款市场相比，当前业务和管道中的风险状况如何 - 回答: 与2021 - 2022年相比，现在的切入点不同，目前贷款收益没有增加，贷款价值比一般不会超过70%；从借款人心态来看，目前借款成本上升，借款人在借款时更加谨慎 [21][22][23] 问题2: 新过桥贷款的预期杠杆股权回报率范围是多少 - 回答: 公司在债券利差接近年内低点时锁定了融资成本，而现在贷款利差扩大，这对公司的股权回报率有利；过去4 - 6周，贷款利差扩大了25 - 75个基点，公司新投资的总股权回报率通常在低至中双位数范围内 [25][26] 问题3: 第一季度没有新贷款发放是因为时机问题还是其他原因 - 回答: 一是1 - 2月贷款利差收紧，公司在签署贷款和寻找新投资时非常谨慎；二是由于市场混乱和再融资需求大，贷款结算时间延长，3 - 4月是公司部署资金的好时机 [31][32] 问题4: 是否仍预计到年底将REO投资组合减少约一半 - 回答: 公司计划和预期保持上季度电话会议中描述的节奏，过去4 - 6周的市场事件增加了不确定性，但目前尚不清楚是否会导致进度放缓，公司有计划并正在执行，预计未来几个季度将处理其他物业 [36] 问题5: 即将出售的两处REO物业的交易价格与账面价值相比如何，是否会有收益或损失 - 回答: 交易完成后会公布价格，目前不便透露；公司过去出售REO物业的价格通常高于账面价值 [39] 问题6: 是否有其他REO物业即将解决 - 回答: 目前没有其他正在积极推销的物业，但公司对每个REO资产都有计划，这两处物业出售后，将处理下一批物业 [40]