财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入第四季度为3260万美元，摊薄后每股0.42美元，净利息收入季度环比增加470万美元，增长16% [10] - 可分配收益为2330万美元，每股0.30美元，季度环比增长53% [10] - 本季度股息覆盖率为1.25倍，全年为1.17倍 [11] - 每股账面价值季度环比增加0.20美元，达到每股14.48美元 [11] - CECL储备金减少约1100万美元，季度末储备率为395个基点，上一季度为390个基点 [11] - 总债务与股权比率从上个季度末的3.13:1降至3.97:1 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年新发放或收购17亿美元新贷款，约80%为多户住宅、工业或自助存储领域 [5] - 2022年投资中65%以非按市值计价的方式融资 [5] - 过去一年多户住宅和工业领域敞口战略增加62%，办公领域敞口减少超32% [5] - 2022年贷款本金还款总额为15亿美元，办公贷款还款占44% [5] - 第四季度收到全额还款2.944亿美元，全年全额还款近13亿美元，其中38%为办公贷款，部分还款2.095亿美元，其中1.767亿美元与办公贷款相关 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场持续调整，一方面金融条件收紧、流动性降低和不同物业类型及市场的风险偏好差异给价值带来压力，另一方面强劲的劳动力市场和有韧性的经济支持长期房地产基本面估值的积极前景 [4] - 贷款市场存在错位，某些行业和地区的价值面临压力，特别是办公物业 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2022年上半年开始为金融条件收紧做准备，增强流动性并提高新投资的选择性，本季度继续谨慎投资，同时积极管理现有投资组合的风险 [4] - 继续与借款人合作，通过修改、延期或止赎等方式，以最有效的方式实现股东价值最大化 [6] - 2023年投资计划保持机会主义，投资规模将与贷款还款相匹配 [16] - 专注于低成本、非按市值计价、无追索权的定期融资，年末73.5%的有担保融资为非按市值计价 [16] - 与TPG的资本市场部门合作，挖掘现有和新的资本关系，形成定期非按市值计价的增值融资 [17] - 公司在同行中办公领域敞口的同比降幅最大 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场面临诸多挑战和机遇，公司已提前准备并积极应对，对公司前景感到兴奋，积极的策略将在当前周期演变中为股东带来良好回报 [4][8] - 更高的利率和具有挑战性的房地产基本面可能会减缓2023年的还款速度 [16] - 信贷表现将是未来季度可分配收益的关键决定因素 [10] 其他重要信息 - 年末流动性超过5.9亿美元，新投资有四个主要资金来源，包括A票据市场、现有CRE CLO和再投资能力、潜在的新公共和私人CRE CLO交易以及现有有担保信贷安排 [7] - 年末CLO再投资现金中有6740万美元已用于七项不同投资 [12] - 现有贷款的未偿承诺为4.261亿美元，仅占总贷款承诺的7.8% [12] - 季度末约90%的贷款（按贷款承诺金额计算）借款人拥有利率上限，加权平均执行利率为2.71%，当前SOFR为4.56% [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 有特定准备金的四笔贷款的解决思路、时间线及其中一笔从一般准备金转至特定准备金的办公贷款的情况 - 公司正在仔细评估最有效的解决途径，可能包括贷款出售或止赎并持有资产，目标是在尽快解决的同时实现股东价值最大化 [19] 问题2: 在无冲销或已实现损失的情况下，运行率每股收益的其他考虑因素 - 管理费用较为稳定，更高的利率有助于净利息收益率，预计会有一定扩张，关键问题在于信贷情况 [21] 问题3: 一般CECL准备金的机制、输入因素及全年的演变情况 - CECL旨在让公司记录反映每笔贷款预期寿命内预期损失的准备金，是前瞻性的，重要输入因素包括贷款价值比、偿债覆盖率、借款人的股权以及宏观因素如短期和长期利率、GDP增长、失业率等，公司更关注未来预期以确定准备金 [24][25] 问题4: 对于采用CECL准备金的公司，应关注哪些更新信息 - 对于商业房地产贷款机构，更应关注GDP增长和利率等因素 [27] 问题5: 第四季度贷款组合收缩是否与一笔转为REO并出售的办公贷款有关，是否是为风险管理和建立流动性而进行的管理性缩减 - 该笔办公贷款从数值上看有一定影响，但不是全部原因，还有其他重要还款，公司采取的是稳定策略，旨在平衡贷款发放和还款，利用充足的流动性和有吸引力的贷款市场 [29][31] 问题6: 当前利率水平重置后，A票据的绝对回报是否更具吸引力 - 从借款角度看，A票据市场目前对公司最具吸引力，主要原因是直接贷款市场放缓以及银行面临资本压力，将A票据融资视为一种在有吸引力的条件下部署资本的方式 [34] 问题7: 对风险评级为四的贷款持有的一般准备金金额，部分较大风险四贷款的债务覆盖率、列入观察名单的原因以及迁移至风险五的条件 - 公司不向同行披露每笔贷款的一般准备金和个别准备金金额，按指导原则对贷款进行分组并相应建立准备金，可查看四笔特定识别贷款的总体准备金情况 [39] 问题8: 当前环境如何使公司能够协商更好的贷款条款 - 贷款利差普遍变宽，多户住宅和工业领域约宽75 - 100个基点，酒店领域超100 - 150个基点；结构方面，竞争的贷款人减少，公司在现金流触发、债务收益率触发和其他契约方面有更多杠杆来保护资产负债表，贷款收益下降5% - 15% [40][41][42] 问题9: 1月和2月到期的四、五级贷款的处理情况 - 有一笔四级办公贷款已还款，有一到两笔贷款进行了延期，借款人满足延期条件，还有一到两笔短期延期贷款，公司与借款人合作以合理方式处理 [43][44] 问题10: 贷款延期时，赞助商是否投入现金以及如何实现修改 - 公司与借款人合作，修改和延期通常需要借款人投入一定的本金偿还和/或增加经济条款，以降低公司的基础并显示其对资产的承诺，投入形式多样，部分贷款借款人符合延期条件可直接延期 [47] 问题11: 若办公市场软着陆，何时能了解办公投资组合的风险情况 - 公司专注于实现股东价值最大化，会采取多种途径，鉴于办公市场近期不太可能改善，会尽量快速解决问题，但部分资产可能需要更长时间 [51][52] 问题12: 购买办公物业的买家的业务计划以及其看到而前借款人未能执行的方面 - 买家经验丰富且熟悉当地市场，主要策略是专注于出租剩余空间，前业主在这方面失去了一些动力，买家投入约3000万美元现金股权 [53]