财务数据和关键指标变化 - 每股账面价值较上一季度下降1.75美元，从16.03美元降至14.28美元，原因是CECL准备金增加了1.323亿美元 [20] - 过去三个季度摊薄后可分配每股收益为0.19美元，以1.1倍的比例覆盖了每股0.24美元的季度股息，当前季度股息产生的年化收益率相对于账面价值为6.7%，相对于昨日收盘价8.44美元为11.4% [20] - CECL准备金净增加1.323亿美元，达到2.256亿美元，相当于390个基点，上一季度为180个基点，其中7110万美元与一般CECL准备金有关，6120万美元与四笔单独评估的办公贷款有关 [22] - 季度环比净利息收入下降760万美元，原因是季度初的贷款还款、季度末的新贷款投资以及一些高利率下限直到8月重置日才失效，导致利息收入增长滞后于利息支出增长 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度投资9.84亿美元，涉及10笔贷款，加权平均信用利差为3.52%，综合贷款价值比（LTV）为65%，其中超过70%为多户住宅贷款，80%为收购融资 [13] - 过去一个季度收到还款总计3.71亿美元，其中82%为办公贷款，过去12个月多户住宅贷款敞口几乎翻了一番，占投资组合的约44%，办公贷款敞口减少了三分之一，降至总投资组合的28% [15] - 有两笔贷款处于非应计状态 [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去一个季度市场延续了金融条件收紧、资本市场活动放缓、可用流动性减少、贷款利差扩大和房地产价值下降的趋势，预计年底这些趋势将加速，交易活动因买卖双方交易差距扩大而保持低迷 [8] - 第三季度LIBOR从1.79%飙升至3.14%，季度末加权平均利率下限为0.85%，最高利率下限为2.3% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前是作为贷款人的有利时机，凭借流动性状况和TPG房地产投资平台的实时信息，有能力利用当前宏观经济和房地产投资环境 [7] - 继续专注于向具有长期吸引力基本面的行业（如多户住宅和工业）提供贷款，随着房地产价值下降和债务市场流动性收缩，公司可以在较低债务基础上获得更高利差 [16] - 低成本、非按市值计价的多元化融资仍是公司融资战略的基础，第三季度100%的投资活动采用非按市值计价的融资方式，继续分散债务资金来源，只有25%的有息负债具有按市值计价的特征 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计随着风险偏好持续减弱，年底前市场趋势将加速，交易活动将因买卖双方差距扩大而保持低迷 [8] - 尽管当前房地产市场面临压力，但公司房地产平台拥有跨多个经济周期的投资和资产管理经验，有能力推动解决方案，最大化股东价值并重新配置资本 [11] - 公司认为目前的CECL准备金准确反映了基于当前经济、资本市场和贷款表现所面临的风险 [26] 其他重要信息 - 公司通过协商以替代契约的方式获得了位于北达拉斯附近的一处办公物业的所有权，目前正在与买家进行深入谈判，预计年底前完成交易 [37][39] - 公司有三个未到期的CLO系列，FL4和FL5有再投资能力，FL4的能力持续到第一季度末，FL5持续到2024年初，这些CLO是有价值的流动性工具 [65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 达拉斯贷款的具体准备金情况以及该物业或借款人状况的变化 - 公司通过协商以替代契约的方式获得了该办公物业的所有权，原因是借款人作为大型机构赞助商，在出售物业时未能与买家达成协议，且不愿注入更多资金，但该物业运营状况良好，目前正在与买家进行深入谈判，预计年底前完成交易 [37][38][39] 问题2: 公司5.7亿美元流动性中超过一半绑定在CLOs里，现金2.3亿美元是否会增加 - CLOs中的资金可用于再投资新贷款，公司对将新贷款放入CLOs的资格标准有清晰了解，且历史上季度末的现金和CLOs资金通常会迅速投入使用 [45][47] 问题3: 新增两笔不良贷款的融资情况以及下季度不良贷款的预期 - 约82%的风险贷款采用非按市值计价的融资方式，可能在CLOs中，更可能是在单资产或小池非对赌融资中，与单一交易对手无追索权，其中一笔目前无杠杆持有；CECL准备金反映了公司对贷款潜在损失的看法，部分办公贷款在未来一年有近期展期或潜在最终到期情况，借款人可能会注入更多资金或放弃资产 [51][54] 问题4: 办公投资组合的平均剩余租赁期限、风险缓解措施以及与CECL准备金的关系 - 目前无法提供整个投资组合的准确平均剩余租赁期限，但CBD通常为五到七年，郊区通常为三到五年，公司未看到近期明显的租赁缺口，更关注空间需求和实际租赁吸收的总体趋势；市场环境变化导致对物业净现金流应用的估值倍数改变，这是公司增加CECL准备金的重要因素 [58][59] 问题5: 除贷款拖欠外，是否有其他因素会促使公司买断CLOs中的贷款 - 通常情况下，契约规定需要有与信用相关的触发事件或预期即将发生的信用事件，抵押管理人（即公司）才能移除贷款 [64] 问题6: 第三季度三笔指定为过桥贷款的业务计划以及在当前市场环境下的考虑 - 过去一个季度直接发起和二次贷款购买大致各占50%，购买的贷款均为100%履约贷款，贷款价值比约为61%，公司以折扣价购买，这些贷款在业务计划中相对更成熟，更接近潜在的再融资或资本市场退出，公司认为这是购买低杠杆履约贷款组合的机会，并以定期无追索权非按市值计价的融资方式进行融资 [70][71][72] 问题7: 旧金山和圣何塞多户住宅贷款在具有挑战性的市场中的执行情况 - 圣何塞的贷款涉及Oaktree和MG Properties新收购的资产，该资产处于业务计划后期，主要是出租和消除优惠，公司认为这是接触新建多户住宅的机会；随着流动性状况变化，一些接近稳定点的贷款原本会进入SASB或管道交易，现在转向像TRTX这样的传统贷款人进行过桥融资，直到资本市场稳定 [75][77][80] 问题8: 行业向多户住宅转移的风险以及租金通胀逆转的影响 - 公司继续看好多户住宅领域，主要是因为其长期基本面积极，且投资组合仍在实现租金增长，预计随着住宅贷款利率接近7%，租赁需求将增加；公司作为债权人，贷款价值比约为65%，对多户住宅领域仍有信心，但在考虑退出资本化率和估值时，会考虑到基准利率上升导致资本化率扩大的因素 [82][83][84] 问题9: 办公物业资本化率上升的原因以及是否会收紧或成为新的常态 - 资本化率上升是融资缺乏和办公空间需求下降共同作用的结果，借款人会考虑每个特定资产的长期需求情况，办公领域的资本市场活动可能会在较长时间内面临压力，而多户住宅、工业、生命科学等行业可能会更快反弹 [90][91][92] 问题10: 即将到期的三笔办公贷款（纽约两笔、休斯顿一笔）的风险和可能的结果 - 纽约1月份到期的一笔五级评级贷款，借款人正在努力出售物业，可能会通过物业出售解决贷款问题；纽约第一季度后期到期的一笔贷款，借款人有强大的机构背景，有很大可能满足展期要求，该物业有优质租户；休斯顿的一笔贷款，借款人已对物业进行出售营销，根据市场情报，该贷款很可能会进行修改和展期 [94][95][96]