财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损2.328亿美元，摊薄后每股亏损3.05美元；核心收益1.683亿美元，摊薄后每股收益2.20美元 [28] - 过渡性贷款业务净利息收入4080万美元，较上一季度增长5.9% [28] - 3月23日至31日出售1.793亿美元债券，亏损3620万美元；季度末对7.673亿美元面值债券计提1.673亿美元减值准备；后续三周出售全部债券组合，亏损与3月31日计提减值准备相当，仅单只债券有轻微收益 [29][30] - 出售债券组合使每股账面价值减少2.65美元 [31] - 记录CECL费用6330万美元，CECL一般准备金从1月1日的1960万美元增至3月31日的8300万美元，占总承诺额58亿美元的约144个基点，而1月1日可比比率为35个基点；第一季度CECL累计影响使每股账面价值减少1.08美元 [32][33][34] - 季度末债务与权益比率为3.6:1，因3月31日减值准备暂时升高；4月初偿还5.717亿美元面值债券的4.29亿美元净借款后，目前约为3.2:1，略高于3.1或更低的典型运营水平 [44] - 季度末流动性为1.688亿美元，主要包括1.036亿美元现金和6000万美元信贷额度近期可用资金；截至上周五，持有约1.806亿美元现金和6200万美元近期借款能力 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合主要由写字楼和多户住宅贷款组成，分别占49%和24%，酒店和零售贷款分别占13%和0.6%；68%的组合由过桥和轻度过渡性资产担保，有一笔1500万美元未来资金义务的建设贷款；50%的贷款组合由非按市值计价债务融资 [12][13] - 4月99.5%的贷款组合支付利息，唯一逾期贷款优先于机构持有的夹层贷款，该夹层贷款金额为高级贷款的120%，贷款的低贷款价值比（LTV）很有吸引力，公司不担心该贷款本息的可收回性；所有酒店贷款4月全额偿还债务 [14] - 第一季度在市场突变前发放4.37亿美元贷款，其中90%为多户住宅资产，10%为写字楼资产，这些是轻度至中度过渡性资产，现有债务收益率为5.6%，90%为收购贷款 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前商业房地产市场交易清淡、流动性差，不过过去一个月流动性略有改善，市场参与者难以从当前市场获取可靠的估值输入 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目前市场条件不确定，公司专注保护投资组合价值，为在封锁期间需要还款时间宽限的借款人提供贷款修改方案 [17] - 与占投资组合13%的酒店和零售借款人合作进行贷款修改，多数借款人同意注入大量新股权支持其物业 [18] - 聘请Houlihan Lokey帮助筹集新资本，以应对当前经济环境，待市场稳定后积极发展 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度艰难，因出售CRE CLO投资组合亏损2.035亿美元，市场受疫情严重冲击，流动性变差，为消除证券保证金追加风险、保护51亿美元第一抵押贷款组合价值，出售全部债券组合 [9][10][11] - 相信国家有能力应对挑战，但租户和房东的经济压力不会消失，需继续与借款人合作；与融资交易对手无保证金追加要求，正积极与贷款人讨论实施重新保证金假期 [22] - 预计贷款还款在未来几个季度受限，多户住宅部门可能较早出现提前还款，主要因政府支持企业（GSEs）对该市场的支持 [40] - 认为投资组合长期价值强劲，随着封锁措施放松，现金流中断情况将开始缓解 [26] 其他重要信息 - 基于个别贷款评级变化，整体投资组合风险评级升至3.1，主要因将疫情前评级为2或3的所有运营酒店调至4级，还因认为一处物业借款人近期可能违约，将其评级从4调至5 [21] - 所有贷款为浮动利率且有LIBOR下限，季度末加权平均LIBOR下限为LIBOR加1.66%，按未偿还本金（UPB）计算94.8%的贷款下限高于月末和一个月LIBOR（当时为99个基点）；上周五一个月LIBOR为20个基点，所有利率下限现在或在下一个利息确定日将生效，有望提高净利息收益率 [46][47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 评级为5的多户住宅贷款（休斯顿）的资产情况、讨论情况及物业细节 - 该物业是休斯顿的A类多户住宅，原为办公楼改造，虽物业不错，但市场租金优惠未消除，新供应量大，租金增长不显著，底层2.9万平方英尺零售空间未出租；受疫情对石油行业的额外压力，近期情况难改善，因此评为5级 [51][52] 问题2: 布鲁克林写字楼的代物清偿流程的解决时间、选择和解决方案 - 此事发生两周，处于早期阶段，公司正在确定最佳策略；该物业位置好，赞助商实力强且投入大量股权；赞助商需履行多项有担保的重大财务义务才能将物业交给公司，公司正在评估这些义务 [53][54] 问题3: 10 - Q报告中持续经营相关问题，以及与一年内到期的4.32亿美元资金的分析关系，如何消除相关担忧 - 持续经营分析关注现金流入流出和债务到期情况，公司债券组合清算导致流动性减少，预计未来几个季度贷款还款大幅减少；今年晚些时候有两笔重要信贷额度到期，占担保信贷额度借款的约14%，分别与高盛和美国银行美林证券有关，此前与高盛成功延长过信贷额度，上周刚与摩根士丹利延长了5亿美元信贷额度，管理层对计划有信心 [55][58][60] 问题4: 关于投资组合调整、潜在股息义务，考虑核心收益调整、再税因素和LIBOR下限好处时，应如何考虑应税收入 - 公司打算维持房地产投资信托（REIT）地位，需将至少90%的应税收入用于分红；REIT的账面与税务差异不多，最显著的是CECL及其相关的一般准备金，贷款费用和利息收入的会计处理差异不大，CECL准备金是最大的调整项目 [61][62] 问题5: 除已提及的一笔逾期贷款外，是否有其他贷款处于非应计状态并采用成本回收模式而非计提利息 - 没有其他贷款处于非应计状态 [67][69] 问题6: 考虑贷款使用利息储备时，判断贷款进入非应计状态的条件 - 关键因素是贷款是否按时履行债务服务义务，通常逾期60 - 90天会开始考虑；公司政策是逾期90天进入非应计状态，除非有坚定信念认为应计利息可收回，这种情况在房地产行业虽少见但并非没有 [71][72] 问题7: 证券不再纳入现金管理后，未来现金管理策略，有多余现金时是偿还循环信贷或定期B贷款，还是用于特定贷款融资以降低杠杆 - 公司正在与回购交易对手讨论达成长期协议以避免保证金追加；目前未看到有吸引力的资本部署机会，资产销售市场放缓，多数贷款人对再融资谨慎，因此目前会囤积现金并偿还债务；优先偿还为酒店融资的贷款，其次偿还最昂贵的债务 [73][75][77] 问题8: 目前代表公司股息情况时，暂停股息的表述是否正确 - 公司暂无关于股息的额外信息或更新，可参考新闻稿 [80][81] 问题9: CECL准备金是否对潜在信贷损失过度储备 - CECL是一般准备金，受新宏观经济假设影响严重，贷款整个生命周期的实际影响可能与当前CECL准备金显示的不同，取决于COVID - 19后续影响持续时间等多种因素 [86][87] 问题10: 申请贷款修改的13%借款人中，底层资产主要情况及修改方式 - 申请修改的主要是酒店借款人及一笔3000万美元零售贷款；修改方式定制化，包括允许借款人使用家具、固定装置和设备（FF&E）储备金用于偿还债务等简单方式，也包括放宽延期条件等；所有借款人都承诺追加资本，多数情况下追加金额很大 [88][89] 问题11: 代物清偿流程及与直接 foreclosure的比较，代物清偿的好处 - 赞助商希望通过代物清偿切断物业的持续持有义务；在纽约，foreclosure可能需要约两年，而代物清偿需赞助商向公司做出重大让步，预计该过程需数周或数月，比foreclosure时间短 [90][92] 问题12: 正在寻找的新资本来源形式 - 公司聘请Houlihan Lokey帮助寻找资本，会考虑所有资本来源 [95][96] 问题13: 2018年的代物清偿物业相关情况，包括是否产生租金、在公司资产负债表上作为房地产拥有（REO）的收入情况，以及公司打算持有还是处置该物业 - 公司正在谨慎评估所有选择；该物业位于布鲁克林，原是仓库项目，赞助商收购后想改造成创意办公室，但需求不足；赞助商已投入43%的现金股权并持续注资，目前下结论还为时过早 [99][101][102] 问题14: 该物业是否原本打算用作共享办公空间 - 不是主要驱动因素，赞助商可能曾考虑过共享办公租户，但不确定 [103][105] 问题15: 现有债务融资工具展期时，是否会有条款削弱资产的LIBOR下限优势，如借款设置下限或提高基准利率利差 - 现有融资工具大多未发生重大变化，预计一些定制化融资可能会出现下限；新借款可能会有更宽的利差，但现有融资工具预计会遵守原条款；贷款人在展期时通常会坚持现有借款的原定价和质押资产，新借款定价是否调整取决于市场情况和交易展期时的具体事实 [107][108][114]