财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为2840万美元，摊薄后每股收益0.42美元；核心收益为2890万美元，摊薄后每股收益0.43美元，上一季度核心收益为2860万美元，摊薄后每股收益0.43美元 [16] - 3月中旬的股权融资使摊薄后每股收益减少约0.01美元，股份增加600万股，约9% [16] - 季度末每股账面价值为19.73美元，去年12月31日为19.76美元，主要受3月股权发行影响 [18] - 季度末投资组合贷款层面杠杆率从72.8%略降至71.3%，随着6.14亿美元贷款管道的完成，预计杠杆率将上升 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务：第一季度发放贷款7.14亿美元，贷款余额增加4.19亿美元，增幅10%；与2018年第一季度相比，贷款余额增加11亿美元，增幅31% [6] - 贷款业务：第一季度发放的11笔贷款加权平均利差为396个基点，贷款价值比为63%，预期净资产回报率为10.8%，若LIBOR有显著变动，回报将提高 [7] - 贷款业务：季度末后正在办理的贷款总计6.14亿美元，加权平均利差为388个基点 [7] - 贷款业务：第一季度还款2.71亿美元，预计今年剩余时间还款将增加，约占投资组合的25% [10] - 贷款业务：第一季度由创收资产担保的贷款发放的现有债务收益率为6.9%，2018年和2017年全年分别为6.3%和5.5% [12] - 证券投资业务：第一季度CRE债务证券投资组合增加2.338亿美元，主要是对5家不同抵押管理人发行的10只CRE CLO投资级证券的机会性购买 [21] - 证券投资业务：季度末第三方CMBS和CRE CLO持有量总计3.08亿美元，占投资组合总账面价值的6.1%，与去年6月30日的5.4%相差不大 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度资本市场利差显著扩大，除商业房地产单一借款人CMBS交易外，几乎所有信贷产品均受影响 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用CRE CLO的诱人收益率，收购了2.64亿美元债券，包括3000万美元的TRT CLO债券 [8] - 公司将继续在市场提供异常有吸引力的回报时，购买投资级、短期、基于LIBOR的债券用于投资 [9] - 公司将根据基础资产表现决定是否对现有贷款进行再融资和增加收益，对于表现未达业务计划的资产，拒绝增加收益 [10] - 公司致力于使用无追索权、非按市值计价、期限匹配的负债来降低借款成本，并使负债期限与贷款投资期限相匹配 [23] - 公司将继续探索各种定期融资替代方案，以增强现有CLO和定期贷款融资安排，提高竞争力，维持资产回报率 [26] - 行业竞争激烈，多户住宅物业贷款竞争最为激烈，其次是强劲办公市场的办公贷款，主要竞争对手为非银行贷款机构、抵押REIT和私人债务基金 [58] - 酒店贷款竞争有所减弱，公司认为可能是因为许多机构在过去两年发放了大量酒店贷款，从集中度角度来看已饱和 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前市场债务流动性充足，许多借款人有可能在其他地方进行再融资并提高收益水平 [11] - 公司对投资组合的信用状况充满信心，未发现近期有信用减值情况 [12] - 公司认为有显著的潜在盈利增长空间，主要来自资本的充分部署和杠杆的最大化，但这在很大程度上取决于还款水平和市场条件 [30] 其他重要信息 - 3月19日，公司通过普通股融资1.19亿美元，季度末行使绿鞋期权额外融资1700万美元 [13] - 季度末，公司的流动性和资本基础包括5540万美元现金、1.051亿美元可立即使用的未提取信贷额度、上述债券以及20亿美元融资安排下的可用融资额度，目标杠杆率为3.5:1时，新贷款投资的估计容量约为11亿美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否在当前市场条件下进一步提高ROE水平？ - 公司认为有显著的潜在盈利增长空间，主要来自资本的充分部署和杠杆的最大化，但这在很大程度上取决于还款水平和市场条件 [30] 问题2: 公司债务与股权比率舒适的变动范围是多少？ - 公司认为舒适的杠杆比率在3.25 - 3.5倍股权之间，目前约为80%，主要受股权融资和还款因素影响 [32] 问题3: 本季度贷款发放量虽强，但单笔贷款规模较小，原因是什么？ - 这并非公司目标，而是客户基础所致，部分小贷款为酒店贷款，今年酒店从利差角度更具吸引力，且难以按季度评判公司业务 [39] 问题4: 新投资的利差变化原因是什么？ - 上一季度最大贷款利差较窄，本季度酒店利差扩大，且公司通过与长期合作的赞助商达成非市场交易以及利用对特定市场的了解获得了有吸引力的利差 [42] 问题5: 截至3月31日，4级加权贷款余额从约2亿美元降至1.33亿美元的原因是什么？ - 一笔在第四季度末评级为4级的6700万美元贷款在1月还清 [44] 问题6: 拉斯维加斯土地贷款的期限是否与其他投资组合不同？这是新交易还是再融资？ - 这是一笔新贷款，期限为18个月，可延长6个月，18个月结束时需还款，预计实际到期日将短于投资组合中的典型贷款 [49][51] 问题7: 贷款的LTV是基于当前市值还是成本基础？ - 基于当前市值，成本基础的贷款与成本比率（LTC）为24% [52] 问题8: 竞争格局与过去几个季度相比有何变化？还有哪些其他物业类型存在机会？ - 竞争依然激烈，多户住宅物业贷款竞争最为激烈，其次是强劲办公市场的办公贷款，酒店贷款竞争有所减弱 [58]