财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股FFO为0.30美元，同比增长7%，年初至今也增长7% [7] - 第二季度同店NOI增长1.2%，若包含开发物业则为0%；剔除各季度坏账转回影响后，同店NOI增长为6%，包含再开发物业的同店NOI增长为4.2% [28] - 第二季度租金收取率达99%，递延协议租金收取接近100% [29] - 已签约但未开业租户的未来租金达2300万美元，占年化NOI的10% [10] - 同物业租赁入住率升至94.9%，较上年增加近300个基点，较上季度增加100个基点 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度执行37笔新租约、续约和期权，总面积超70万平方英尺，平均现金租金利差为10% [17] - 租赁管道接近历史高位，约100万平方英尺租约正在积极谈判，平均租金利差超20% [22] 收购业务 - 完成以3300万美元收购波士顿7.8万平方英尺的The Shops at Riverwood，以2150万美元7年期无追索权抵押贷款融资，固定利率4.25%，现金回报率9% [13] 再开发业务 - 有2.06亿美元的活跃再开发项目正在进行，预计产生10%的无杠杆收益率，超90%的再开发管道已签订租约，大部分成本通过固定建筑合同锁定 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司购物中心总访问量较2019年第二季度增长7%，杂货店销售额较2019年增长13%，平均每平方英尺约900美元 [8] - 波多黎各Las Catalinas和Montehiedra的同店销售额较2019年分别增长25%和15% [24] - 波多黎各总就业人数较疫情前水平增长5%，失业率处于历史低位，酒店入住率达75%以上 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过再开发项目升级购物中心，引入优质租户，以推动客流量和销售额增长 [10] - 目标是到年底将入住率提高到96% [12] - 鉴于债务和股权成本上升，寻找符合当前回报门槛的收购项目可能更具挑战性，但会在合适时机寻找有吸引力回报的交易 [14] - 公司当地租户占总年化基础租金的比例仅为13%，可能是行业中最低的之一，租户结构具有一定优势 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对继续提高入住率和租金持乐观态度，认为租赁管道强劲，有望实现年底入住率目标 [12] - 尽管通胀上升和消费者支出面临压力，但零售商对新场地的需求未放缓 [22] - 预计未来交通和销售趋势将继续增长，已签约但未开业租户的租金将为未来NOI增长提供支撑 [10] 其他重要信息 - 公司将于11月9日举办投资者日活动 [14] - 公司被NJBIZ杂志评为新泽西州最佳工作场所之一 [15] - 公司在第二季度发布了最新年度ESG报告，强调了在减少范围1和2碳排放以及拓展社区合作伙伴关系方面取得的进展 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 100万平方英尺租约谈判过程与三到六个月前相比有何变化 - 租金利差达20%，高于之前，租金上涨原因包括市场租金上升、可出租空间减少、多租户竞租等；预计这些租约每年可带来3500万美元净增量NOI，加上已签约未开业的2300万美元，可见增量NOI达5800万美元，增幅超25% [40][41] - 租户因材料供应问题需要更多装修时间，部分租户要求疫情相关保护条款，且倾向于更短租期，尤其是锚定租户 [42][43] 问题2: 交易市场情况及资本回报率变化 - 市场交易量下降，优质资产仍有交易，但部分资产因债务融资困难尤其是CMBS市场而撤下，资产定价较年初下降10% - 20%，优质资产降幅较小 [46][47] 问题3: 100万平方英尺租约的时间范围及入住率目标 - 这些租约预计在2023 - 2025年实现 [53] - 公司重申年底入住率达到96%的目标，未来有望回到97% - 98%的水平 [56] 问题4: Sunrise Mall和Bruckner项目的租赁和分区情况 - Sunrise Mall正在与剩余租户和市政当局进行积极谈判，暂无法提供具体信息 [58] - Bruckner项目正在回填Kmart空置区域，预计未来30 - 45天公布进展，剩余约3 - 3.5万平方英尺空间和Toys "R" Us空置区域有多个租户在洽谈，该项目对面资产已100%出租 [59][61][62] 问题5: Bruckner项目剩余空间的租赁安排和租金情况 - 回填将带来显著租金利差，Kmart剩余空间可能引入1.5 - 2.5万平方英尺的锚定租户和小店铺租户，Toys "R" Us空置区域将借助大租户公告推动租赁，以实现租金最大化 [64][65] 问题6: 租户类型风险分布及明年同店NOI增长情况 - 经济衰退时，店铺租户风险可能高于锚定租户，但也有例外情况，公司对当前租户风险状况较有信心 [73][74] - 公司未提供具体指引，但希望明年表现优于今年 [76] 问题7: 20%租金利差是现金还是直线法计算，100万平方英尺租约主要是锚定空间还是店铺空间 - 20%为现金利差 [80] - 100万平方英尺租约主要是锚定空间 [81] 问题8: 上半年租户流失情况及与以往经验对比 - 上半年租户流失情况较轻，有几个锚定租户退出但已确定替代租户，且空置区域需求良好 [82] 问题9: 资产负债表杠杆水平及未来趋势 - 当前杠杆水平在7%以上，随着SNO管道收入增加和Sunrise项目变现，预计未来几年杠杆率将降至7%及以下 [83][84]