财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店净营业收入增长4.1%，每股营运资金增长7% [8] - 2019年全年每股营运资金为2.08美元，同比增长超过6% [37] - 2020年全年每股营运资金指引为2.18至2.22美元，中点增长6% [15][38] - 2020年年度股息每股1.44美元，较2019年增长5.1% [52] - 第四季度同店收入、费用和净营业收入增长率分别为3.3%、1.3%和4.1% [18] - 2019年全年同店收入、费用和净营业收入增长率分别为3.6%、2.5%和4.0% [18] - 2020年全年同店收入、费用和净营业收入增长指引范围分别为2.7%-3.7%、2.2%-3.0%和2.9%-3.9% [30] - 2020年1月混合租金增长率为2.4%，比12月高60个基点，但比去年同期低40个基点 [57] - 可控费用增长在2018年下降0.4%后，2019年仅增长0.9%，过去两年平均年增长率为0.3%，低于同行平均的1.8% [26] - 居民满意度评分在2019年提高了11% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年完成了18亿美元的收购，加权平均尾随收益率为4.7%，预计第三年将增长至约5.5% [10][29][39] - 季度后收购了Tampa的Slade at Channelside社区，包含294套住宅，价格8500万美元，预计收益率从第一年的4.6%增长至第三年的5.3% [41] - 季度后行使购买期权，收购了波特兰郊区Arbory合资开发社区剩余的51%权益，包含276套住宅，总现金支出5400万美元，预计首年营运资金收益率约为5.4% [43] - 智能家居计划已覆盖约60%的住宅，2020年计划新增约7000至10000套，预计对租金增长的贡献约为60个基点 [70][71] - 第四季度新租赁租金增长为负0.5%，与2017年第四季度持平，2018年第四季度的1%增长被视为异常 [56] - 其他收入增长贡献将放缓，因停车、短期带家具租赁等举措的增长速率趋于温和 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 蒙特雷半岛、波特兰和波士顿市场预计2020年同店收入增长率将高于公司指引范围的高端（2.7%-3.7%）[32] - 纽约、巴尔的摩和奥兰治县预计将低于指引范围的低端 [32] - 波特兰、坦帕和纽约预计将实现2020年同店增长的最大同比加速 [33] - 旧金山、西雅图和巴尔的摩预计减速最为明显 [33] - 西雅图市场因供应影响和就业增长波动性大，预期结果范围最广 [91] - 巴尔的摩市场预计2020年供应将增加约2000套，其中700套位于公司物业一英里内，预计收入增长从2019年的3.1%降至2020年的2%区间 [176][177] - 波士顿市场市中心（如海港区）面临供应压力，但北岸和南岸物业压力较小，表现预计更好 [166] - 纽约和加州的租金控制举措预计对2020年同店收入产生约10至15个基点的负面影响 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重点发展下一代运营平台，通过集中化职能、外包、提供自助服务和数据利用，目标到2022年将可控利润率扩大150至200个基点，创造1500万至2000万美元的增量净营业收入 [22] - 下一代平台实施一年半以来，已实现约25%的原定净营业收入改善目标，可控利润率扩大了60个基点，现场人员数量通过自然减员减少了15%以上 [25] - 2020年战略焦点将放在成本效率上，额外的收入增长举措预计在2021年及以后上线 [24] - 公司通过溢价于资产净值的股权发行和低成本债务进行资本配置，保持纪律性 [10] - 公司通过资产互换等方式简化业务，减少合资企业关系，将更多高质量房地产纳入资产负债表 [11] - 公司计划将开发管道恢复至企业价值的2%至3%，目前有超过3亿美元的土地和内部机会，预计管道将增至5亿至8亿美元 [86][129] - 开发资本计划规模传统上维持在3亿至4亿美元，目前处于高位 [131] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年基本面对多户住宅而言与2019年相似，预计经济相对强劲，供需环境平衡，但伴随已成为常态的波动性 [14] - 公司对实现每股营运资金和股息的高增长率充满信心，无论宏观环境如何 [15] - 就业和工资增长是2020年预测的最大风险变量，供应方面则相对可控，预计市场供应量持平或增长10% [77] - 行业未出现市场范围内的非理性定价，但部分子市场存在此类情况 [77] - 公司对平台的数据科学组件感到兴奋，预计能通过热图等工具更好地定价、提高居民留存率、减少空置天数 [113][114][115][116] 其他重要信息 - 高级执行副总裁Warren Troupe将于4月1日转为咨询角色 [16] - 公司流动性（现金和信贷额度能力，减去商业票据余额）为8.67亿美元 [49] - 按未折旧账面价值计算，合并财务杠杆率为34%，按企业价值计算为26%；合并净债务与房地产息税折旧摊销前利润比为6.1倍，包含合资企业为6.0倍，若按收购的MetLife社区全年净营业收入标准化，则约为5.8倍 [49][50] - 未来三年，除去商业票据和营运资本信贷额度，不到3%的债务到期，加权平均期限超过七年 [51] - 第四季度发行了4亿美元无担保债务，加权平均有效利率为3.1%，加权平均到期期限13.9年，其中3亿美元符合绿色债券标准 [47] - 目前约有3亿美元资产正在市场上出售 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年混合租金增长假设及新租与续租预期 [54] - 混合租金增长预计与去年完全可比，约3%范围，续租约1%范围 [55] - 第四季度新租赁租金增长为负0.5%是正常的季节性疲软，2018年的1%增长是异常 [56] 问题: 同店数据池变化的影响及MetLife资产表现 [59] - 将MetLife投资组合纳入全年同店数据池，对收入和费用的影响不大 [59] - 去年收购的资产将陆续进入季度同店数据池，预计其增长率将高于全年同店数据池 [59] - 收购的MetLife资产表现与原有同店投资组合一致，将在一季度开始单独披露 [61] 问题: 租金控制举措对收入的影响 [62] - 纽约和加州的租金控制举措预计对2020年同店收入产生约10至15个基点的负面影响，其中纽约约30万美元，加州反哄抬法律对短期带家具租赁也有影响 [63] 问题: 2019年同店净营业收入增长达到指引区间低端的原因 [64] - 原因包括10月份投资组合中发生两起火灾，导致40至50套单元停运整个季度，影响入住率；加州反哄抬法律在2019年末对收入产生影响；保险费用和电力成本升高 [64][65] 问题: 2020年较高入住率预期的原因 [68] - 并非通过降低租金来维持入住率，而是通过数据科学减少居民搬出到搬入之间的空置天数，每减少一天可提升约12个基点的入住率 [69] 问题: 智能家居计划的推进节奏和收入贡献 [70] - 2020年计划新增约7000至10000套，大部分在上半年完成，预计对租金增长的贡献约为60个基点 [70][71] 问题: 下一代运营平台的会计处理及对营运资金的影响 [74] - 约3000万美元的平台支出在2019年和2020年资本化，平均摊销期为5至6年，摊销从一季度开始，今年对每股营运资金的影响约为1至2美分，后续将稳定在约2美分直至摊销完毕 [75][76] 问题: 2020年预测的最大风险因素 [77] - 就业和工资增长是主要风险变量，供应方面则相对可控，未出现市场范围内的非理性定价 [77] 问题: 季度同店增长与全年指引的差异 [82] - 季度同店数据池与全年数据池之间的差异预计为10至20个基点 [83] 问题: 对潜在大型投资组合收购的传闻 [84] - 不对市场传言置评，公司外部增长和资本配置有明确参数，确保近期营运资金增长和增值、匹配融资、杠杆中性、风险中性，且收购资产具有净营业收入和平台上升空间 [85] 问题: 各市场预期结果的波动范围 [90] - 西雅图市场的预期结果范围最广，旧金山市场也可能向上超预期 [91][94] 问题: 加州未来供应中可转换为共管公寓的比例 [95] - 未跟踪许可数据中可转换共管公寓的具体比例，但西海岸许可活动近期有所改善 [96] - 高层建筑供应最易转换为共管公寓 [97] 问题: Alameda Point Block开发项目的预期 [101] - 土地贷款于3月底到期，开发商正在确定最终定价，公司拥有提供永久开发资本的选择权，但尚未有结论 [101] - 8月份渡轮开始运营将激活整个区域，公司希望能在其中找到交易机会 [102] 问题: Brio资产的结构与自行租赁的对比 [104] - 结构为公司提供4.75%利率的1.15亿美元贷款，并在一年后拥有固定价格收购期权，允许公司在管理租赁的同时减轻租赁稀释，并获得运营协同效应 [104] - 该资产与公司现有物业相邻，可共享运营平台，显著节省成本 [105][106] 问题: 2021年及以后的新收入举措 [109] - 下一代平台的数据科学组件将有助于通过热图更好地定价、提高居民留存率、减少空置天数，从而提升租金和入住率，而非依赖其他收入举措 [113][114][115][116] 问题: 是否有意愿增加在某些市场的集中度 [118] - 公司倾向于保持多元化的方法，根据风险回报和资本化率在不同市场寻找机会，不缺乏机会，但会保持纪律性 [119][120][121] 问题: 2020年同店净营业收入增长的时间分布 [124] - 公司传统上不提供季度同店指引，将在一季度提供营运资金指引，增长节奏将在年内展现 [125] 问题: 开发管道增加的驱动因素 [126] - 过去几年管道从超过10亿美元缩减至零，目前有3亿美元管道涉及三笔交易，预计将恢复至企业价值的2%至3%，约5亿至8亿美元，资金可通过自由现金流、杠杆能力和资产处置解决 [127][128][129][130] 问题: 开发管道与开发资本计划的关系 [132] - 开发管道（5亿至7亿美元）是独立于开发资本计划（传统规模3亿至4亿美元）的 [131][132] 问题: 智能家居技术对收入侧的具体帮助 [136] - 智能家居主要通过新租约带来约20至25美元的租金增长，并通过泄漏检测等降低维修费用和保险成本，但不直接驱动入住率 [138][139] 问题: 纽约租金控制立法的最新情况及影响 [140] - 纽约立法讨论的是CPI乘以1.5或3%的较高者，似乎为续租设定了3%的底线，但仍有空置解控，公司仍会考虑在纽约和新泽西收购，但会将其作为定性因素 [141][142][144] 问题: 资本配置展望及当前收购管道 [148] - 指引中仅包含已宣布的收购，不包含推测性活动，公司将继续寻找机会，目前有3亿美元资产在售，预计管道将随市场活动增加，但会保持纪律性 [149][150][151][152] 问题: 北加州和西雅图的供应展望 [153] - 北加州和西雅图市场供应预计总体增加，西雅图相对平稳，旧金山上半年加权，北加州许可活动近期下降较多，西雅图则相对稳定 [154][155] 问题: 收购大型投资组合的杠杆空间 [158] - 公司目标债务与息税折旧摊销前利润比为5至6倍，目前标准化后为5.8倍，有0.2倍的杠杆空间，但无意主动增加杠杆，偏好稳健的信用评级，会综合考虑各种指标 [159][160][161] - 若有大额交易，可能需要有吸引力的股权成本或通过资产处置、自由现金流等其他杠杆融资 [162] 问题: 波士顿市场面对供应的信心来源及Garrison租赁情况 [165] - 波士顿市中心面临供应压力，但公司同店数据池中仅Pier 4物业位于市中心，北岸和南岸物业压力较小，预计表现更好 [166] - Garrison租赁情况良好，物理占用率82%至84%，设施翻新已完成，预计将成为优质资产 [168] - 波士顿市区与郊区的收入增长预期差异约为200个基点 [169] 问题: 巴尔的摩市场观点转变的原因 [170] - 巴尔的摩市场长期有稳定就业增长、可负担性高、就业多元化、教育水平高等优势，但短期因供应增加（约2000套，其中700套靠近公司物业）导致增长放缓，公司视其为中长期投资 [171][172][173][174][176][177] 问题: 开发资本计划领域的竞争情况 [181] - 供应相对稳定，开发商需求持续，也面临更多债务基金竞争，但公司继续寻找符合参数和回报目标的交易，预期回报将与历史一致 [181][182]