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UMH Properties(UMH) - 2023 Q2 - Earnings Call Transcript

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度,公司归一化FFO从第一季度的每股0.20美元增至每股0.21美元,环比增长5%;与2022年同期的1200万美元(每股0.22美元)相比,降至1300万美元(每股0.21美元),同比每股下降5% [5][13] - 第二季度总销售额为820万美元,较去年的700万美元增长18%;销售净收入约为66.5万美元,去年为87.6万美元 [8] - 截至2023年6月30日的3个月和6个月,总NOI均实现两位数百分比增长;同店NOI在2023年前6个月实现高个位数百分比增长,第二季度实现两位数百分比增长 [7] - 同店收入增长9%,费用增长4.2%,同店NOI增长12.6%(即300万美元);同店费用率从去年的42%降至2023年第二季度的40% [6] - 季度末,公司债务约为7.27亿美元,其中社区级抵押贷款债务4.45亿美元、应付贷款1.82亿美元、4.72% A系列债券1亿美元;75%的债务为固定利率 [15] - 季度末,抵押贷款债务加权平均利率为3.88%(去年同期为3.77%),加权平均期限为5.2年(去年同期为4.9年);短期借款加权平均利率为7.42%(去年为3.69%);总债务加权平均利率为4.88%(去年为3.92%) [15] - 季度末,公司净债务与总市值之比为34.3%,净债务减证券与总市值之比为32.4%,净债务与调整后EBITDA之比为7倍,净债务减证券与调整后EBITDA之比为6.7倍;利息覆盖率为2.5倍,固定费用覆盖率为1.8倍 [20] - 季度末,公司现金及现金等价物为4150万美元,无担保循环信贷额度可用8000万美元,另有4亿美元可根据accordion功能获取;其他信贷额度有9970万美元可用于房屋销售融资、库存和租赁房屋购买 [20] - 公司REIT证券投资组合有3670万美元未抵押,占未折旧资产约2.1% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁及相关收入为4710万美元,较去年的4220万美元增长11%,主要因近期社区收购、租赁房屋增加和租金上涨 [14] - 社区运营费用季度增长6%,主要因近期收购以及工资、租赁房屋费用、房地产税、保险、垃圾处理和下水道费用增加;同店运营费用仅增长4.2% [14] - 社区NOI季度增长16%,从2022年的2330万美元增至2023年的2700万美元 [14] - 2023年8月1日租金收入较1月1日增长7.5%;同店入住率为87.9%(去年为86%),同店租赁房屋入住率从去年底的93.4%增至第二季度末的94.1%;同店每月每站点租金增长4.7%,每月每房屋租金增长7% [6] 房屋销售业务 - 季度内共销售91套房屋,其中43套为新房;新房平均售价为14.1万美元,二手房平均售价为4.5万美元 [9] - 年初至今,总销售额从1130万美元增至1550万美元,增长38%;年初至今,约82%的房屋销售实现融资;资产负债表上有7300万美元房屋贷款,加权平均利率为6.8% [9] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是通过保持稳健资产负债表和投资增长计划,将UMH发展成为全国性公司;增长依赖于通过收购、开发扩张场地或绿地开发项目获取空置地块,为股东创造长期价值,推动股息和股价增长 [11] - 公司持续寻求符合增长标准的收购机会,季度末后签订合同以1250万美元购买马里兰州2个含190个站点的社区;评估交易时会权衡短期盈利影响与长期收益预期和价值创造 [10] - 公司与Nuveen合资开发的新社区填充工作取得进展,向当地开发商传达购买有产权土地或新开发社区的意愿,有多个交易正在评估 [10] - 公司计划在2024年恢复每年订购800 - 850套新房的水平,以支持业务增长 [34] - 公司认为租赁型移动房屋社区模式适用于全国,希望吸引外部开发商合作,获取已获批土地或建成社区;同时关注收购对FFO的影响,优先选择能快速填充房屋的项目 [56] - 行业面临住房短缺问题,公司认为制造住房行业可将产量翻倍,每年建造500个新社区(每个社区200个单元),以缓解经济适用房危机;公司希望获得立法和社会意识投资者的支持 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管房地产市场存在逆风、经济环境具有挑战性,但公司运营成果开始对盈利产生积极影响,经济适用房需求处于历史高位;公司有能力在全国层面发展,通过填充空置场地、提高租金和开发空置土地实现内部增长,实施成熟商业模式有望增加收入和每股收益 [12] - 公司拥有一流的移动房屋社区组合,能在经济衰退期间提供稳定收入流;有内部和外部增长机会,销售和金融业务未来有望增长 [21] - 公司业务模式需时间实现盈利,当前有超1亿美元投资尚未产生收入,导致盈利滞后;但房地产价值持续增长,未来可通过再融资释放被困股权;预计12年内资产价值可能翻倍,假设50%杠杆率,股权价值可能增至三倍 [22] 其他重要信息 - 季度末后,公司偿还3470万美元平均利率为8.8%的地板计划贷款,将其降至约400万美元,预计降低第三季度及以后的利息费用,增加每股FFO [8] - 季度内,公司通过普通股ATM计划发行约290万股普通股,加权平均价格为每股15.61美元,总收益4510万美元,扣除发行费用后净收益4420万美元;季度末后,又发行约210万股,总收益3480万美元,净收益3430万美元 [17] - 公司通过优先股ATM计划发行约71.2万股D系列优先股,加权平均价格为每股21.85美元,总收益1560万美元,扣除发行费用后净收益1530万美元;季度末后,发行约35.1万股C系列优先股,总收益760万美元,净收益750万美元 [18] - 5月,公司与FirstBank签订2500万美元定期贷款协议,期限5年,固定利率6.15%,以多个社区的租赁房屋及其租约为抵押 [18] - 公司签订2500万美元新信贷额度协议,期限5年,利率与优惠利率挂钩,作为短期资金来源用于租赁项目投资 [19] - 季度末后,7月19日公司将与OceanFirst Bank的循环信贷额度从2000万美元扩大至3500万美元,利率为优惠利率(下限4.75%),以合格应收票据为抵押,到期日延长至2025年6月1日 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 房屋销售业务趋势如何,下半年情况怎样 - 公司对继续实现前两个季度的销售业绩有信心,目前有300万美元待售房屋管道,预计下半年业绩与第二季度相似;内部融资以7.5%的利率为大部分房屋销售提供支持,而市场上竞争对手的利率为9% - 11%,有助于推动销售 [24] 问题2: 马里兰州收购的社区情况如何 - 收购的社区情况较为复杂,部分社区有49个高质量多户型房屋站点;另一个相邻社区有142个站点,需要进行一些增值工作,如移除房屋、进行资本改善和填充租赁房屋 [25] 问题3: 马里兰州收购是否在第三季度完成 - 由于涉及贷款承接,难以确定具体时间,更有可能在第四季度完成 [27] 问题4: 2023年下半年同店运营费用预计增长多少 - 预计费用增长幅度与通货膨胀率相近,约在6%左右 [27] 问题5: 目前租赁房屋空置率的吸收速度如何 - 今年前6个月,公司将614套新房从库存转为租赁单元;7月又填充127套房屋;平均每月填充超100套房屋,包括销售淡季的第一季度;目前库存降至550套房屋,接近历史水平;地板计划贷款已基本还清 [31] 问题6: 目前下新订单的积极性如何,是否有未交付订单 - 公司目前仅在销售强劲且租赁房屋已全部填充的社区订购房屋,今年订购量少于75套;工厂订单积压时间在4 - 8周,有助于实现即时库存,避免高库存水平;公司政策是每年订购800 - 850套新房,希望2024年恢复该水平 [33][34] 问题7: 过去几个季度因融资困难放弃多少机会,未来外部增长如何 - 公司经常放弃大量机会;过去3年的收购项目明年将更具增值性;公司有超2000英亩空置土地,部分土地可通过调整用途实现增值;公司需平衡内部增长和收购机会,寻找有空置率的收购项目和建设更多地块 [36][38] 问题8: 如何看待今年剩余时间同店NOI利润率增长,是运营效率还是增加房屋推动 - 随着空置租赁房屋的填充和入住率的季度增长,预计今年剩余时间NOI将继续增长;明年订购800套新房并填充后,增长可持续;公司期望实现高个位数NOI增长,本季度两位数增长有望持续 [41][42] 问题9: 旺季结束后,NOI利润率是否会收缩 - 不会收缩;租赁单元有等待名单,租赁房屋空置时可提高租金;高入住率社区入住率从86%提升至100%时,约70%的收入将转化为利润;目前部分低入住率社区正在填充,未来将实现盈利;目前的增长只是初步成果,未来12个月的收入将更具增值性 [44][45] 问题10: 目前需求与去年同期相比如何 - 需求非常旺盛;去年需求也很强劲,但当时没有足够房屋;今年有房屋可供入住,能够满足需求并增加收入,特别是租赁业务 [49] 问题11: 今年部署1000套租赁房屋的目标是否合理 - 公司认为有可能接近实现该目标;前6个月已将614套新房转为租赁单元,7月又完成127套;目前仍处于旺季,实现目标的可能性较大,也有助于为明年的订单提供信心 [52][53] 问题12: 房屋价格下降趋势是否持续 - 公司下周将考察Clayton Homes的净零能耗房屋,该公司正在努力提高工厂效率和控制成本;尽管存在通货膨胀,但公司有信心保持房屋每平方英尺的最佳价值 [54] 问题13: 公司成为全国性平台的自然扩张方向是哪里 - 公司认为租赁型移动房屋社区模式适用于全国;希望吸引外部开发商合作,获取已获批土地或建成社区;公司在填充房屋方面的能力增强,使更多项目更具吸引力;公司有良好的地理扩张战略,目前关注东南部地区,该地区人口增长较快,住房短缺问题严重 [55][58] 问题14: 租户续租租金提高,租户留存率趋势如何 - 对于现有租户,公司将租金涨幅限制在5%以内,以维护客户忠诚度和口碑;租赁房屋周转和空置地块可按市场价格调整租金,因此租赁房屋收入增长7%;约30%的租赁单元每年周转,60%以上的租户居住超过2年,40%的租户居住超过3年,该数据过去几年保持稳定 [60][62]