财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司将年度股息提高了每股0.02美元，即2.5%，过去3年股息增长了14% [6] - 本季度经调整的运营资金（FFO）为每股0.20美元，去年同期为0.19美元，增长了5.3% [7] - 第一季度FFO为1060万美元，即摊薄后每股0.18美元，上年同期为850万美元，即摊薄后每股0.16美元，每股增长13%；经调整的FFO为1170万美元，即摊薄后每股0.20美元，2022年为1040万美元，即摊薄后每股0.19美元，每股增长5% [15] - 季度末，公司债务约为7.51亿美元，其中社区级抵押贷款债务为4.61亿美元，应付贷款为1.91亿美元，4.72%的A系列债券为9900万美元，75%的债务为固定利率 [18] - 季度末，公司拥有2.47亿美元的永久优先股，普通股市场市值为8.87亿美元，债务为7.51亿美元，总市值约为19亿美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度租赁及相关收入为4530万美元，去年同期为4160万美元，增长9%，主要由于近期社区收购、租赁房屋增加和租金上涨 [16] - 社区运营费用本季度增长11%，主要由于近期收购以及工资、房地产税和保险增加 [16] - 社区净营业收入（NOI）本季度增长7%，从2022年的2350万美元增至2023年的2520万美元 [16] 房屋销售业务 - 本季度制造房屋销售额同比增长70%，从2022年的430万美元增至2023年的730万美元 [17] - 2023年第一季度共销售83套房屋，2022年第一季度为61套，其中新房屋销售39套，去年为27套 [17] - 2023年第一季度公司新房屋平均销售价格约为13.6万美元，2022年为9.5万美元，增长43%，毛利率从2022年的30%提高到2023年的32% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度同店入住率增加了100个基点，达到87%，同店租赁房屋入住率从年底的93.5%提高到第一季度末的93.9% [7][10] - 同店每月每站点租金同比增长4.5%，同店每月每套房屋租金同比增长6.3% [10] - 同店收入增长6.1%，费用增长6.8%，同店NOI增长5.6%，即比去年第一季度增加140万美元，费用比率从第四季度的42.6%降至2023年第一季度的42.1% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过实施长期业务计划增加每股收益，以实现未来股息的进一步增长 [6] - 公司继续寻求符合增长标准的机会性增值收购，但符合标准的机会有限 [12] - 公司正在建设4个社区，开发216个地块，分别位于马里兰州、宾夕法尼亚州、田纳西州和印第安纳州 [12] - 公司拥有2100英亩空地，可开发成8400个站点，现有4000个空置站点，为未来有机增长提供了空间 [14] - 公司正在探索太阳能能源的可能性，以提高居民的住房可负担性并产生积极的环境影响 [14] - 行业竞争激烈，公司采用长期业务模式，投资通常需要3至5年才能实现增值的项目，以获得更高的成功机会 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对季度业绩感到满意，尽管目前因库存和投资项目尚未实现增值而受到一定影响，但随着进入销售和租赁旺季，预计入住率和销售盈利能力将进一步增长 [7][13] - 公司认为，随着库存恢复正常水平，销售部门的盈利能力将进一步提高，且有望实现高个位数的NOI增长 [7][11] - 公司所处的经营环境具有挑战性，但凭借强大的业务基本面和团队经验，仍处于有利地位 [25] - 公司相信其业务模式对ESG投资者具有吸引力，长期耐心资本将有助于公司专注于提供高质量的住房，并实现收益和估值的增长 [26] 其他重要信息 - 公司于2022年11月7日与BMO Capital Markets和JPMorgan Chase Bank签订了第二份修订和重述的信贷协议，将信贷额度提高到1亿美元，到期日为2026年11月7日，2023年2月24日又将该额度提高到1.8亿美元，季度末该额度下的未偿还金额为1亿美元，利率为6.59% [20] - 公司于3月9日与Triad Financial Services签订了3000万美元的循环信贷额度，以租赁房屋和租赁房屋租约为担保 [21] - 从信用角度看，公司净债务与总市值之比为38.1%，净债务证券与总市值之比为36%，净债务与调整后EBITDA之比为7.7倍，净债务减证券与调整后EBITDA之比为7.2倍，利息覆盖率为2.4倍，固定费用覆盖率为1.7倍 [21] - 从流动性角度看，季度末公司现金及现金等价物为3290万美元，信贷额度可用8000万美元，根据增额条款还有4亿美元潜在可用额度，其他房屋销售融资和库存及租赁房屋购买信贷额度可用8630万美元，REIT证券投资组合未抵押金额为3930万美元 [22] - 公司本季度偿还了14个社区的2笔抵押贷款，共计4500万美元，鉴于高利率，在利率稳定之前，公司选择不为这些社区设置抵押贷款，目前公司有50个无抵押社区 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待今年剩余时间房屋销售的节奏和合理运行率 - 公司对第一季度房屋销售增长70%感到满意，平均新房屋销售价格为13.6万美元，平均房屋销售价格为8.7万美元，房产需求强劲，库存布局合理，待售管道约为300万美元 [27] - 4月销售结果超过去年同期，预计全年销售将继续增长，第二和第三季度通常是销售旺季，虽不会有70%的增长，但仍会上升，有机会打破2年前创下的2700万美元的销售记录 [28] 问题2: 实现高个位数同店NOI增长需要什么条件 - 目前面临两个与COVID相关的问题，一是若去年多增加400个租赁单元，收入每月将增加40万美元，持续3个月，将有助于FFO增长；二是因制造商无法及时提供房屋，公司订购了大量房屋，导致利息费用增加，本季度约有250万美元的损失 [29] - 未来需求强劲，租金和销售价格有望上涨，公司预计恢复即时库存模式，减少库存和利息费用，还计划通过 captive 降低保险成本，提高销售利润 [30][31] - 第一季度填充了230个单元，超过去年全年水平，4月租金收入比1月增加55万美元，同店收入增长250万美元，达到6.1%，再增加80万美元即可实现8%的收入增长，有望实现8.5% - 9%的NOI增长 [32] 问题3: 保险续约情况及佛罗里达州的开发计划 - 公司刚收到保险续约通知，约增长7%，相比一些竞争对手超过50%的增长，公司对此结果满意 [33] - 公司对佛罗里达州的社区情况满意，将继续开发1个社区，并考虑在佛罗里达州及其他地区进行更多收购 [33] 问题4: 机会区基金的情况和未来管道 - 机会区基金已关闭，目前基金内有2个社区，短期内没有筹集新基金或收购更多房产的计划 [34] 问题5: 今年接收大量房屋后，同店入住率将如何变化 - 公司约有4000个空置站点，其中1000个被非创收房屋占用，公司计划将其变为创收房屋，还有600个是现有租赁单元的5%空置率 [41] - 公司预计每月填充超过100个单元，填充1000个库存单元后，剩余2400个空置站点，当入住率超过80%时，社区运营效率提高，新收入的费用率约为30%，利润约为70% [42] - 1000套房屋已交付并可入住，预计每月可填充100套以上，虽因增值收购会有一些房屋移除，但入住率仍可能增加800套，使同店入住率达到约89% [44] 问题6: 目前对租户续租的租金涨幅是多少 - 现有居民租金仅提高5%，但在房屋周转时，租金按市场价格调整，如俄亥俄州马里恩的租金从约800美元涨至999美元 [46] - 平均涨幅可能在7%左右，可能略高 [46] 问题7: 新房屋价格同比上涨的原因及未来预期 - 价格上涨可能是由于新开发项目上线，销售多户型房屋且市场良好 [50] - 制造商价格上涨，但目前价格涨幅正在下降，公司计划通过确定有限的房屋型号并向制造商招标来降低成本 [50] - 房屋价格较3 - 6个月前略有下降，希望进一步下降，至少下降10%，可能下降15% [51] 问题8: 目前新房屋销售的融资利率是多少，是否是唯一的融资渠道 - 公司新房屋销售融资利率约为7.5%，二手房屋销售融资利率为9.99%，与传统抵押贷款利率相当，行业内竞争对手的融资利率对于优质信用客户为8% - 8.25%，信用稍低的客户为9% - 10%甚至更高 [52] - 公司允许外部融资 [52] 问题9: 目前投资组合的坏账或逾期趋势如何 - 坏账核销通常约占总租赁收入的1%，基本保持不变，季度间会有波动，平均约为1% [53] - 制造房屋社区的应收账款情况较为特殊，未支付场地租金时，若房屋可报废，公司可更换新房屋并获得销售利润和更高租金；若租户无法支付租金被驱逐，仅租赁房屋的租金会有损失，但公司会通过法律程序尽快处理以减少损失；对于房屋融资的应收账款，由于当前房地产市场情况，多数情况下公司收回房屋后可再次出售获利 [54][55] - 第一季度收款率为98.7%，4月收款率约为97%，未来几周将与第一季度水平一致 [56] 问题10: 是否有其他银行对以租赁房屋为抵押的融资感兴趣 - 有其他银行表现出兴趣，公司将继续寻找其他银行，增加租赁房屋的融资渠道 [57] 问题11: 3000万美元贷款由多少套房屋和租赁租约支持 - 该信贷额度目前完全可用，尚未使用 [59] 问题12: 如何使用该信贷额度 - 公司在需要时将房屋放入该信贷额度中使用，通常会从库存信贷额度直接转移到租赁房屋信贷额度 [60] 问题13: 目前库存约为8800万美元，正常水平是否接近疫情前的2500 - 3000万美元 - 由于公司规模扩大，目前正常水平预计为5000万美元，公司有计划实现这一目标 [61] - 目前库存高是因为解决了制造商供应问题，但遇到了公用事业公司、当地检查员和安装团队工作缓慢的问题，公司正在解决这些供应链问题，计划将1000套库存减少到500套，明年保持在400套 [61] 问题14: 是否能在今年年底或明年年初将库存降至正常水平 - 可以 [62] 问题15: 在当前购房环境更严峻的情况下，购房客户的信用质量是否有变化 - 从申请角度看，有很多申请被拒绝，但已批准并居住在社区的客户情况良好，蓝领工人工资提高，就业情况良好，租金和销售价格上涨，房屋库存周转快 [63] - 公司地理位置多元化，拥有更多社区有助于稳定收入流，即使出现区域干扰，也能降低风险，随着公司规模扩大，预计每股FFO将增加，即使FFO每股保持不变，稳定的收入流也可能使股票收益率下降 [64] 问题16: 公司是否有正在进行的收购项目，未来1 - 2个季度是否会有交易完成 - 未来一个季度没有确定的交易，交易可能会迅速达成，目前无法预测第三季度的情况 [65] - 公司正在寻找很多机会，但尚未找到合适的项目，去年公司完成了7处房产、1500个站点的收购，价值8800万美元，目前正在改善这些房产，使其盈利 [65] 问题17: 目前动产融资利率是多少，与去年相比如何 - 新房屋销售的动产融资利率约为7.5%，二手房屋销售为9.99%，一年多前融资利率为4.99%，随着利率上升而提高 [67] - 与竞争对手相比，目前竞争对手对于合理信用评分且首付10%的客户，融资利率大多在8% - 10%之间，一年前他们的利率与公司目前水平相当 [67]