财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司AFFO每股收益同比增长10.7%，AFFO每股为0.54美元，较2022年9月30日季度的0.49美元增长近11% [10][34] - 净债务与年化第三季度调整后EBITDA的比率约为5.7倍，加权平均利率为4.35%，加权平均到期年限为6.1年 [33] - 第三季度G&A为1440万美元，占总收入的比例仅为1.6%，是三网行业中最低的比率之一 [35] - 公司将2023年季度现金股息提高至每股0.415美元，按年计算为1.66美元，同比增长6.4% [35] - 公司更新并提高了2023年AFFO指引，预计在21.7亿至21.8亿美元之间，或每股摊薄普通股在2.14至2.15美元之间，基于更新指引的中点，预计AFFO每股同比增长11% [36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司与Century Casinos合作，完成了马里兰州Rocky Gap Casino Resort的收购，以及加拿大艾伯塔省四项博彩资产的售后回租交易，扩大了国际业务版图 [19] - 季度末后，公司宣布进入家庭娱乐领域，收购了38家保龄球娱乐中心 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第三季度REIT指数下跌8%，10月延续负面趋势 [8] - 最近一笔大型博彩房地产交易是Realty Income对Bellagio的投资， cap rate为5.2% [100] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司选择性进攻、防御，利用当前条件，为未来潜在条件做准备，增加股息，进行新的资本承诺投资 [9][10] - 战略上，公司关注博彩、非博彩、国内和国际业务，拓展业务管道，与新老合作伙伴合作，寻找增长机会 [27][28] - 公司认为在市场波动时，继续投资建立关系，有助于在市场稳定后恢复增长 [13] - 公司在收购项目时，寻求100 - 150个基点的利差作为投资门槛 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年对大多数REIT来说是艰难的一年，市场波动大，能见度低，但公司对近期的投资承诺有高度信心，这些投资对2024年收益有积极影响 [8][11][12] - 公司租户业务表现强劲，持续进行资本改进投资，增强了公司对资产组合质量的信心 [20][21][22] - 拉斯维加斯表现出色，是全球娱乐中心，区域业务也保持韧性 [23][25][26] 其他重要信息 - 公司在2023年通过股权融资筹集了约13亿美元的远期股权，为近期投资提供了资金 [14] - 公司在第三季度及季度末后，使用近10亿美元的股权现金和仅约5500万美元的债务为新资本承诺提供资金，展示了对长期杠杆目标的承诺 [15] - 公司财务团队自第二季度以来增加了2亿美元的掉期保护，为2024年10.5亿美元的遗留MGP 5.625票据再融资做准备，目前掉期保护总额达4.5亿美元 [16] - 交易完成后，公司总流动性约为30亿美元，包括约4.3亿美元现金、2.5亿美元预计净收益和23亿美元循环信贷额度 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司运营商的资本成本如何变化，售后回租是否更具竞争力 - 公司认为总体上更具竞争力，但前提是公司资本成本能产生正利差和增值，且对未来资本成本预测信心不高 [39][40] 问题2: 若运营商抽出资本，公司是否会后续再投资 - 公司会在投资分析上保持谨慎，与合作伙伴持续沟通业务增长机会，若有机会购买增量租金，会考虑进行投资 [41][42][43] 问题3: 谈谈Bowlero交易的cap rate，以及家庭娱乐与博彩及其他体验式房地产的cap rate看法 - 该交易代表公司进入新领域，扩大了潜在市场，7.3%的cap rate有立即增值效果且与资本成本有正利差；公司还在关注健康、休闲、娱乐和体育等领域的投资机会 [45][46][47] 问题4: MSG Sphere的开业是否改变公司对体育场娱乐、混合用途业务模式的看法 - 公司看法未改变，虽认为该场馆很棒，但会继续研究该领域项目的长期经济可行性和生存能力 [49][50] 问题5: 如何从整体上考虑当前环境下的价值创造、资本配置和风险，投资门槛是否变化 - 投资门槛仍为100 - 150个基点的利差，公司会根据市场和资本情况定价以实现增值，同时会谨慎对待资本成本波动对长期交易的影响 [52][53][56] 问题6: Bowlero交易是公司首次直接持有非博彩房地产，未来是否会更多 - 这是首次直接投资非博彩房地产，但通过与Cabot和Canyon Ranch的合作，公司有未来获得房地产所有权的途径；此次交易因运营商有增长机会和售后回租需求 [58][59][60] 问题7: 谈谈Bowlero交易的由来，以及家庭娱乐领域其他投资途径 - 保龄球具有低门槛、可提升技能和娱乐性强的特点，有韧性；公司与Bowlero团队接触多年，研究其业务，看好其规模、信用、利润率和增长潜力，以及收入多元化；公司会继续研究家庭娱乐中心领域 [62][64][65] 问题8: 利率上升时，交易管道如何演变 - 对话会放缓，但公司不会停止所有对话，会继续寻找机会，了解行业和企业，为未来做准备 [67][68] 问题9: 谈谈Bowlero房地产价值的持久性 - 公司喜欢Bowlero的商业模式，其能将老旧保龄球馆改造为有活力的体验场所，有多个收入来源，现金流有高利润率和粘性；该业务对资本投资和管理强度反应迅速；公司对38处资产进行了详细尽职调查 [71][73][75] 问题10: 公司近期可能放缓投资，投资收益率是否会随资本成本上升 - 公司认为投资收益率会上升，但市场接受现实需要时间；公司作为净租赁REIT，可享受同店增长带来的收益，VICI和GLPI的同店NOI增长约为标准净租赁REIT的4倍 [78][79][81] 问题11: 提供Hoosier Park和Horseshoe Indianapolis的看涨期权协议最新情况，以及潜在资本筹集想法 - 公司会在2024年底前决定是否行使看涨期权，会根据资本成本和未来AFFO增长情况进行决策；公司会继续监测印第安纳波利斯业务的运营表现 [82][83][84] 问题12: 与Canyon Ranch或Bowlero的增量投资是否取决于运营商，潜在ROFO或投资的cap rate如何确定 - 公司与合作伙伴共同制定投资标准，寻找最佳机会；在确定定价和ROFO、看涨期权时，会考虑资本成本和价值的不可预测性，避免锁定可能稀释的cap rate [86][87] 问题13: Canyon Ranch潜在投资资产的规模 - 资产规模约为120 - 150间客房，理想规模为30间左右，公司希望确保资产利用率，该业务能带来比传统酒店更好的经济效益 [88][89] 问题14: 与MGM就Empire City牌照及潜在投资的沟通情况 - MGM是公司的优质合作伙伴，纽约牌照申请正在进行中，若MGM获得牌照并寻求发展，公司会考虑提供资本并获取增量租金 [90] 问题15: 如何考虑Bowlero业务的机会范围，以及在覆盖水平方面的投资舒适度 - 公司研究Bowlero业务多年，其能将低覆盖资产转变为高覆盖资产，公司目标是4墙覆盖达到高2倍、低3倍，且有公司担保；Bowlero是有增长意识的运营商，理解售后回租模式的优势 [92][93] 问题16: 资产负债表杠杆率略有上升，与穆迪评级的提升路径及所需杠杆指标 - 杠杆率季度环比上升主要是现金减少，债务仅增加5500万美元；与穆迪的沟通是一个持续教育的过程，评级提升通常需要一个事件，没有明确的触发指标，公司会继续证明业务模式的优势 [94][95][96] 问题17: 传统博彩房地产的定价环境，cap rate是否与10年期国债同步变动 - 公司不确定，最近一笔大型博彩房地产交易的cap rate为5.2%，显示出一定的韧性；拉斯维加斯经济活动有韧性，博彩业务运营表现良好 [99][100][103] 问题18: 公司杠杆率指引范围，以及如何应对明年债务到期问题 - 公司致力于将杠杆率降至净债务与EBITDA的5 - 5.5倍之间；2024年5月1日有一笔债务到期，窗口于2月1日开启，公司已有4.5亿美元的远期掉期保护；10年期资金目前利差在2.20 - 2.30个基点左右，公司会评估市场，选择最佳定价和期限结构 [105][106][107] 问题19: Bowlero愿意出售多少资产给公司 - 目前Bowlero几乎所有资产都已采用售后回租形式，未来可能有增长机会；Valero是市场领导者，在未整合的市场中有很大增长空间，公司与Bowlero有未来八年的优先购买权 [109][110] 问题20: 如何看待非美国与美国市场的机会，当前cap rate、倍数和关系是否有变化 - 公司已在加拿大进行投资，业务发展团队会继续研究国际市场和相关体验式类别，投资前会深入了解市场 [111][112]