财务数据和关键指标变化 - 2022年全年可比FFO（调整后）为每股3.15美元，同比增长0.29美元或10.1% [16] - 2022年第四季度可比FFO（调整后）为每股0.72美元，同比下降0.09美元或11.1%，主要受利率上升和非现金直线摊销影响 [16] - 公司整体同店现金NOI在第四季度同比增长7.9%，其中纽约同店办公业务增长5.4%，零售同店现金NOI增长7.9% [17] - 2023年预计可比FFO将下降，主要受利率上升、资产出售和PENN 1地租重置影响 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公业务：纽约同店办公业务增长5.4%，主要得益于Farley项目的租金收入 [17] - 零售业务：零售同店现金NOI增长7.9%，主要得益于多个重要租约的租金开始 [17] - 开发项目：PENN 1和PENN 2的租赁活动表现良好，PENN 1已签署22万平方英尺的租约，PENN 2的租赁活动也在进行中 [13][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场：公司对纽约市场保持乐观，认为纽约仍然是美国最重要的城市，租户对纽约的承诺依然坚定 [7] - 租赁市场：2023年租赁活动放缓，但公司预计租赁活动将逐渐恢复，特别是金融行业表现活跃 [19][22] - 零售市场：随着旅游和日常工作的恢复，零售商对曼哈顿的新店位置需求增加，零售销售已恢复到疫情前水平 [23] 公司战略和发展方向 - 公司通过提前融资2亿美元，完成了Farley Facebook、PENN 1和PENN 2的开发项目，这些资产将无债务负担 [9] - 公司与Citadel达成重要交易，Citadel将租赁350 Park Samuel大楼的58.5万平方英尺，未来可能合作开发170万平方英尺的新大楼 [11] - 公司计划通过资产出售和收益增长来降低杠杆率，目标是在未来减少负债 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年将充满挑战，主要受美联储加息和资本市场的冻结影响 [14] - 公司认为高质量的产品将在当前市场中胜出，新建筑的市场溢价已从20美元增加到100美元或更多 [14] - 公司对未来持乐观态度，认为资本市场的紧缩将为下一个牛市奠定基础 [15] 其他重要信息 - 公司宣布调整股息政策，每年将保留1.28亿美元的现金 [11] - 公司流动性强劲，目前拥有34亿美元的流动性，包括15亿美元的现金和19亿美元的未使用信贷额度 [25] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于PENN 1和PENN 2的收益率调整 - 公司基于市场反应和租赁活动调整了PENN 1和PENN 2的收益率，PENN 1已签署22万平方英尺的租约，PENN 2的租赁活动也在进行中 [27][28] 问题: 关于2023年财产税的影响 - 2022年第四季度的财产税计提将在2023年初逆转，导致2023年上半年收益受到影响 [29][30] 问题: 关于650 Madison的减值 - 650 Madison的减值是由于零售租金下降和主要租户搬出，减值是非现金项目，公司将继续运营该资产 [31][32] 问题: 关于350 Park Avenue的融资策略 - 公司计划在未来两到三年内为350 Park Avenue项目融资，预计在正常市场条件下，土地价值将构成公司的股权贡献 [39][40] 问题: 关于公司杠杆率的看法 - 公司计划通过收益增长和资产出售来降低杠杆率，但短期内由于市场环境，杠杆率可能不会显著下降 [42][44] 问题: 关于租赁市场的展望 - 公司预计2023年租赁活动将放缓，但高质量资产仍将吸引租户，金融行业表现活跃 [46][47] 问题: 关于员工返回办公室的趋势 - 公司观察到员工返回办公室的趋势正在改善，特别是周二到周四的利用率接近60%，预计未来将逐步恢复到70%的正常水平 [50][51] 问题: 关于零售合资企业的减值 - 零售合资企业的减值是由于市场租金下降和租户搬出，公司预计未来市场将逐步恢复 [54][55] 问题: 关于股息政策的调整 - 公司基于应税收入调整了股息政策，保留了1.28亿美元的现金，股息收益率仍为6.5% [61][62] 问题: 关于St. Regis零售资产的贷款违约 - St. Regis零售资产的贷款违约是由于市场条件不佳，公司正在与贷款方协商重组贷款，预计不会对收益产生重大影响 [75][76] 问题: 关于PENN 1地租重置的进展 - PENN 1地租重置的进展取决于市场条件，公司预计地租将低于之前的26亿美元估值 [67][68] 问题: 关于2023年核心办公和零售NOI的展望 - 公司预计2023年核心办公和零售NOI将与2022年持平，具体表现取决于租户续约和市场条件 [71] 问题: 关于350 Park Avenue的退出策略 - 公司将在未来决定是否长期持有350 Park Avenue项目或退出，目前尚未做出最终决定 [73] 问题: 关于利率互换和利率上限的到期处理 - 公司将在2023年和2024年根据市场条件决定是否续期利率互换和利率上限 [85][86] 问题: 关于2023年股息政策的潜在调整 - 公司表示股息政策由董事会决定，目前不会对未来的股息调整做出预测 [89]