财务数据和关键指标变化 - 第三季度可比FFO（运营资金）为每股0.81美元，同比增长14.1%，主要驱动因素是新办公室和零售租约的租金开始、可变业务的持续复苏以及theMART的房地产税调整 [16] - 公司整体同店现金NOI（净营业收入）同比增长13.8%，若排除theMART的房地产税调整，增长率为3.4% [18] - 零售同店现金NOI增长7.7%，主要得益于多个重要租约的租金开始 [18] - 纽约办公室业务同比下降1.3%，主要原因是未续签低租金租户以引入更高租金租户 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约A级办公室市场保持韧性，租赁活动反弹，前三季度市场租赁活动达到2400万平方英尺，同比增长50% [20] - 公司在纽约、芝加哥和旧金山完成了42笔交易，总计38.8万平方英尺的租赁，纽约的平均起始租金为每平方英尺89美元 [23] - 芝加哥的theMART完成了19笔交易，总计6.7万平方英尺，展览业务在2022年有所回升，但仍未恢复到疫情前水平 [24] - 旧金山的555 California Street完成了15.4万平方英尺的租赁，包括摩根士丹利的续租和Centerview Partners的扩展续租 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场的租赁活动强劲，尤其是金融服务业和律师事务所的需求 [35] - 芝加哥市场仍然面临挑战，但提案活动有所增加 [24] - 旧金山市场表现强劲，555 California Street继续保持其作为金融租户首选资产的地位 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过延长债务到期日和利率互换等措施，保护了其浮动利率债务，减少了2023年和2024年的债务到期压力 [10][11] - PENN District的开发进展顺利，PENN 1的大堂和配套设施已经完成，PENN 2的外墙和Long Island Railroad Concourse的施工也接近完成 [13] - 公司计划在2023年调整股息，以保留更多现金 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储对抗通胀的决心坚定，经济明显放缓，资本市场波动 [9] - 公司预计2023年应税收入将下降，主要原因是利率上升和220 Central Park South的收入减少 [14] - 尽管面临经济不确定性，公司对纽约市场的长期前景保持乐观，认为纽约仍然是全球金融中心 [73][121] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面继续保持领先地位，获得了GRESB的五星评级和绿色之星称号 [27] - 公司当前的流动性为33亿美元，包括14亿美元的现金、限制性现金和美国国债投资，以及19亿美元的未提取循环信贷额度 [30] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于1.5百万平方英尺的租赁管道 - 租赁管道主要面向新租户和扩展租户，而非续租 [34] - 金融服务业和律师事务所的需求强劲，科技公司需求较弱 [35] 问题: 关于股息调整 - 公司预计2023年应税收入将下降，董事会计划调整股息以匹配应税收入的预测 [14][41] 问题: 关于利率互换的成本 - 利率互换的成本通常在4到5个基点之间，公司已经对500万美元的贷款进行了远期互换 [42][43] 问题: 关于零售市场的定价 - 零售市场已经触底，租金开始回升，但零售商对经济环境持谨慎态度 [49][50] 问题: 关于PENN 15的开发 - 当前环境不利于新开发项目，公司对PENN 15的开发持谨慎态度 [63] 问题: 关于纽约办公室市场的估值 - 尽管资本市场波动，投资者对纽约市场的兴趣仍然很高，但缺乏交易活动使得估值难以确定 [73][74] 问题: 关于租户的谨慎态度 - 租户对经济环境持谨慎态度，尤其是科技公司，但金融服务业和律师事务所的需求仍然强劲 [108] 问题: 关于股息调整的考虑因素 - 股息调整将基于应税收入的预测，公司将在2023年第一季度做出决定 [124] 问题: 关于公司估值的差距 - 公司认为当前股价低估了其资产价值，但资本市场的波动使得缩小估值差距变得困难 [127][128]