财务数据和关键指标变化 - 第二季度可比FFO（运营资金）为每股0.83美元，同比增长20%，主要受新办公室和零售租约的租金开始以及可变业务的持续复苏推动 [17] - 公司预计2022年全年可比FFO每股增长将低于之前的预期，主要由于利率上升和PENN 1地租的非现金会计费用影响 [8] - 公司整体同店现金NOI（净营业收入）在第二季度同比增长8.4%，其中纽约办公室业务增长3.9%，零售业务增长24.8% [23] - 公司流动性为35亿美元，包括16亿美元现金、限制性现金和美国国债投资，以及19亿美元未使用的25亿美元循环信贷额度 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公室业务整体增长5.4%，纽约办公室业务增长3.9%，纽约办公室占用率为92.1%，与第一季度持平 [23][24] - 零售业务表现强劲，同店现金NOI增长24.8%，主要得益于新租约的租金开始，包括Fendi、Christophe、Sephora等品牌的租约 [23] - 可变业务（如广告牌、贸易展览等）继续复苏，EBITDA已达到疫情前水平的90% [20] - 广告牌业务表现强劲，未来预订量保持强劲，贸易展览业务也在复苏，尤其是NeoCon展览 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市场就业率已达到2020年3月以来的最高水平，办公室使用岗位接近150万，仅比2020年2月少6500个岗位 [25] - 科技行业的租赁活动放缓，但金融行业租赁活动增加，占市场总活动量的近一半 [26] - 芝加哥市场复苏滞后于纽约，theMART的办公室租赁活动活跃，但转换时间较长，租赁优惠仍然较高 [32] - 旧金山市场整体空置率创历史新高，但555 California Street校园保持满租，除了345 Montgomery Street的78000平方英尺空置 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于PENN District的开发，PENN 1和PENN 2将成为公司当前和未来发展的核心，预计将带来3亿美元的增量NOI [15] - 公司已完成32亿美元的再融资，包括延长12.5亿美元的无担保循环信贷额度和8亿美元的无担保贷款至2027年12月 [38] - 公司计划继续出售非核心资产，以改善资产负债表，并已完成了长岛市办公楼的出售，售价为1.73亿美元 [39] - 公司重申零售业务的现金NOI指导，预计全年不低于1.75亿美元 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经济环境充满挑战，利率上升和通胀压力将对2022年和2023年的收益产生影响 [8][20] - 公司预计未来几年利率将下降，但短期内将面临波动 [10] - 管理层对PENN District的长期前景持乐观态度，认为该区域将成为公司未来增长的核心 [11][12] - 公司预计2023年可变业务将完全恢复，广告牌、贸易展览和停车场业务将继续复苏 [22] 其他重要信息 - 公司已完成PENN 1的翻新，PENN 2的翻新已完成一半以上，预计将在短期内完成并产生收入 [14][15] - 公司在PENN District拥有大量独特的资产，包括Farley、PENN 1和PENN 2，总投资达20亿美元 [13] - 公司预计PENN 1和PENN 2的租金将从目前的每平方英尺60美元左右增长到100美元，带来显著的NOI增长 [78][80] 问答环节所有的提问和回答 问题: 利率上升对2022年和2023年收益的影响 - 公司预计2022年利率上升将导致每股收益减少0.20美元，2023年将面临全年利率上升的影响，预计影响约为100个基点 [44][45] - 公司已采取措施减少浮动利率债务，并可能进一步偿还部分债务 [46] 问题: 公司战略方向是否因经济环境变化而调整 - 公司将继续专注于PENN District的开发，并计划出售非核心资产以改善资产负债表 [58][64] - 公司认为PENN District的分离为可交易证券是正确的战略，但具体时间尚未确定 [62][63] 问题: PENN District的未来发展计划 - PENN District的开发将包括办公和住宅混合用途，公司计划通过购买FARs（容积率）来增加建筑面积 [70][71] - 公司预计PENN 1和PENN 2将在未来几年内稳定，并带来3亿美元的增量NOI [76] 问题: 2023年租赁到期情况 - 2023年公司有130万平方英尺的办公室租赁到期，其中30万平方英尺位于PENN 1，预计50%的租户将续约，50%将搬出 [118] - 零售租赁到期情况良好，公司预计大多数租户将续约，但Swatch已决定在2023年搬出St. Regis [121] 问题: PENN District对2023年收益的贡献 - PENN 2在2023年不会贡献收入，PENN 1的租金将逐步增加，Farley的零售收入将在2023年开始显著增加 [127][128] 问题: 公司是否考虑提供FFO指导 - 公司目前没有计划提供FFO指导，认为在当前环境下难以准确预测 [145][147] - 公司更关注长期价值创造，而非短期收益波动 [150][153] 问题: 770 Broadway的租赁情况 - Verizon将在2023年第一季度到期，已续约一层，剩余三层（约24万平方英尺）正在市场上寻找租户 [157] 问题: 公司未来的价值创造机会 - 公司认为PENN District是最大的价值创造机会，同时也在考虑股票回购和其他投资机会 [160][161] 问题: Alexander's的股息和未来计划 - Alexander's的股息目前未完全覆盖，但公司认为未来可以通过现金投资来覆盖股息 [109][110] - 公司认为Alexander's的股价被低估，但目前没有计划与Vornado合并 [169]