财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度调整后的FFO（运营资金）为每股0.79美元，同比增长22%，主要得益于新办公和零售租赁的租金开始以及可变业务的持续复苏 [13] - 公司预计2022年FFO每股增长将在中高个位数范围内，低于此前预期的双位数增长，主要原因是美联储加息和浮动利率债务的影响 [15] - 公司第一季度同店现金NOI（净营业收入）同比增长5.8%，其中办公业务增长2.2%，核心纽约办公业务增长0.5%，零售业务增长32% [18] - 纽约办公业务的入住率在第一季度末为92.1%，与2021年第四季度持平，较2021年第二季度的低点上升了100个基点 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的广告牌业务在第一季度表现强劲，尤其是在时代广场和PENN区的标志性广告牌，创下了有史以来最强劲的第一季度业绩 [16] - 公司的贸易展览业务在theMART继续复苏，第一季度举办了四场成功的贸易展览，而去年同期由于疫情没有举办任何展览 [17] - 公司的停车场业务预计将在今年完全恢复，BMS业务也接近疫情前的水平 [17] - 公司预计可变业务的收入将在2023年完全恢复 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约曼哈顿的租赁市场在第一季度保持强劲，租赁活动活跃，租金、空置率和租户优惠趋于稳定 [20] - 芝加哥办公市场仍然面临挑战，直接空置率为19%，租户优惠处于历史高位，但租户需求正在增强 [27] - 旧金山的租赁活动在2022年初因Omicron变种而缓慢，但在季度末有所回升，随着公司逐步恢复办公计划，租赁活动继续增加 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过PENN 1、PENN 2和Farley项目的上线，推动未来的大幅增长 [11] - 公司正在通过出售非核心资产来优化投资组合，计划在未来出售价值7.5亿美元的资产 [33] - 公司正在积极推动PENN区的转型，提供丰富的配套设施，包括餐饮、健身设施、会议中心和灵活办公空间，以吸引租户 [25] - 公司正在考虑参与纽约市的赌场项目，可能作为房东或运营商参与，具体形式仍在讨论中 [79][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为纽约市的街道已经恢复到疫情前的水平，办公利用率正在上升，预计未来将继续改善 [9] - 公司预计美联储将通过加息来控制通胀，利率将快速上升，随后经济放缓和通胀下降，利率将迅速回落 [10] - 公司认为PENN区的租赁市场将继续改善，预计租金将从每平方英尺60美元左右上升到90美元以上，甚至突破100美元 [24][54] 其他重要信息 - 公司目前的流动性为39.62亿美元，包括17.87亿美元的现金、限制性现金和美国国债投资，以及21.75亿美元的未提取循环信贷额度 [34] - 公司正在通过出售非核心资产来优化投资组合，计划在未来出售价值7.5亿美元的资产 [33] - 公司预计PENN 1、PENN 2和Farley项目将在未来几年带来超过3亿美元的年度NOI增长 [120] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于PENN 1的租赁活动和租户需求 - 公司表示PENN 1的租赁活动非常活跃，租金正在上升，租户来自纽约市的各个子市场，包括公园大道、第六大道和市中心 [75] - 公司预计PENN 1的租金将从每平方英尺60美元左右上升到90美元以上，甚至突破100美元 [24][54] 问题: 关于纽约市办公市场的未来趋势 - 公司认为未来办公市场将更加注重灵活性和创造性空间，PENN区的转型项目正好符合这一趋势 [61] - 公司预计办公利用率将继续上升，尤其是周二到周四的利用率最高，周五的利用率较低 [60] 问题: 关于PENN 2的租赁进展 - 公司表示PENN 2的租赁需求非常强劲，租户对该项目的反应非常好，预计随着项目的逐步完工，租赁活动将进一步增加 [72] 问题: 关于纽约市赌场项目的参与 - 公司正在积极考虑参与纽约市的赌场项目，可能作为房东或运营商参与，具体形式仍在讨论中 [79][84] 问题: 关于融资市场的变化 - 公司表示融资市场目前波动较大，利率上升导致融资成本增加，但公司的高质量资产仍然受到银行市场的青睐 [88][90] 问题: 关于浮动利率债务策略 - 公司认为浮动利率债务策略在大多数年份是正确的，尽管当前利率上升，但公司仍然坚持这一策略 [98][100] 问题: 关于PENN区的安全状况 - 公司表示PENN区的街道状况比去年同期有所改善，公司正在与纽约市政府和其他业主合作，进一步提升该区域的安全性 [74][76] 问题: 关于零售市场的复苏 - 公司认为纽约市的零售市场正在从底部复苏，尽管租金仍然较低，但需求正在逐步回升 [155][156] 问题: 关于共享办公空间的未来 - 公司认为共享办公空间将在未来继续存在，尤其是在PENN区，公司已经在该区域推出了8万平方英尺的共享办公空间，并计划进一步扩展 [161][163]