财务数据和关键指标变化 - 第四季度可比FFO（运营资金）为每股0.81美元，同比增长19%，全年可比FFO为每股2.86美元，同比增长9% [26] - 公司整体同店现金NOI（净营业收入）第四季度同比增长10.1%，其中纽约业务同店现金NOI增长11.3% [10] - 纽约办公室现金起始租金全年为83美元/平方英尺，第四季度为88美元/平方英尺，现金市场租金同比增长10.8%，第四季度同比增长29.1% [12] - 零售业务现金NOI在2021年达到1.608亿美元，远超1.35亿美元的预期，2022年零售现金NOI预期从1.6亿美元上调至1.75亿美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司全年租赁面积为290万平方英尺，其中250万平方英尺在纽约，第四季度租赁面积为103.6万平方英尺，其中100.8万平方英尺在纽约 [10][11] - 纽约办公室租赁市场表现强劲，2021年总租赁量为2500万平方英尺，是疫情以来的最高水平 [32] - 零售业务在曼哈顿市场已经触底，活动加速，2021年零售现金NOI超出预期，2022年预期上调 [20] - 芝加哥市场仍面临高空置率和负吸收率，但租赁活动逐季增加，公司计划在MART项目上投入4000万美元进行改造 [41][42] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约办公室租赁市场继续走强，尤其是科技和金融服务公司的需求强劲，租户倾向于签订长期租约 [33] - 曼哈顿住宅市场已恢复到疫情前水平，租金甚至高于疫情前水平 [23] - 芝加哥市场虽然仍面临挑战，但租赁活动有所增加，公司计划在MART项目上进行大规模改造 [41][42] - 旧金山办公室租赁市场开始回暖，2021年租赁量平均为210万平方英尺，公司在该市场的租赁表现良好 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对宾夕法尼亚区的未来发展充满信心，认为该区域将成为公司增长的重要驱动力 [18] - 公司决定暂停执行分离宾夕法尼亚区的计划，认为在疫情未完全解决前，纽约办公室市场尚未完全恢复 [19] - 公司认为曼哈顿的未来表现和重要性将进一步加强，尤其是科技巨头在纽约西区的持续扩张 [21] - 公司强调高质量物业在市场上的竞争优势，租户更倾向于选择交通便利、设施齐全的物业 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为纽约办公室市场的复苏将早于预期，尽管目前办公室使用率仍较低，但随着雇主和员工解决混合工作安排，办公室市场将恢复活力 [24] - 公司对2022年的前景持乐观态度，预计FFO将实现两位数增长，主要得益于已签署的办公室和零售租约 [28] - 公司认为曼哈顿零售市场已经触底，预计随着旅游和办公室员工的回归，零售市场将进一步复苏 [20][22] 其他重要信息 - 公司在宾夕法尼亚区的Moynihan Train Hall零售租赁接近完成，已签署26份租约 [13] - 公司在宾夕法尼亚区的PENN 1和PENN 2项目进展顺利，预计未来几个月将全面投入使用 [15][17] - 公司在2021年完成了超过40亿美元的债务再融资，锁定了低利率，2022年和2023年的债务到期规模较小 [49] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于宾夕法尼亚区分离计划的暂停 - 公司决定暂停宾夕法尼亚区的分离计划，认为在疫情未完全解决前，纽约办公室市场尚未完全恢复，分离计划的时机不成熟 [53][57] - 公司仍对宾夕法尼亚区的未来发展充满信心，认为该区域将成为公司增长的重要驱动力 [58] 问题: 关于租赁市场的表现和未来预期 - 公司第四季度的租赁表现强劲，尤其是与Madison Square Garden的租约，剔除该租约后，现金市场租金仍达到9.2% [67] - 公司预计未来几个季度将继续在宾夕法尼亚区签署大量租约，租金水平将保持在90美元/平方英尺以上 [75] 问题: 关于零售市场的复苏 - 公司认为曼哈顿零售市场已经触底，预计随着旅游和办公室员工的回归，零售市场将进一步复苏 [114][117] - 公司对2022年零售现金NOI的预期从1.6亿美元上调至1.75亿美元，预计2023年将进一步增长 [20][88] 问题: 关于浮动利率债务的风险 - 公司认为浮动利率债务在当前环境下仍具有吸引力，尤其是考虑到公司持有大量现金作为自然对冲 [102][103] - 公司认为固定利率债务在过去15年中表现不佳，未来将继续保持浮动利率债务的比例 [107][108] 问题: 关于租户对办公室的需求 - 公司认为租户对高质量办公室的需求强劲，尤其是那些提供丰富设施和交通便利的物业 [35][135] - 公司预计随着疫情影响的减弱，办公室使用率将逐步恢复到正常水平 [137]