财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度调整后的FFO（Funds From Operations）为每股0.91美元，较去年同期的0.98美元下降了0.07美元，主要由于资产出售和一次性股权奖励的影响 [8][9][10] - 现金基础FFO同比增长2.1%，反映了核心业务的强劲表现，尤其是同店NOI（净营业收入）增长了4.3% [8][21] - 公司出售了价值近30亿美元的资产，包括Upper Fifth Avenue和Times Square的部分股权，以及Lexington Realty Trust和Urban Edge Properties的股权 [9] - 由于Topshop的破产，公司第二季度FFO减少了990万美元，相当于每股0.05美元 [12] - 公司预计2019年将是可比FFO的低谷年，主要由于资产出售和Topshop租金损失的影响 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约办公室业务表现强劲，同店NOI增长3.3%，平均起始租金为每平方英尺83.54美元，市场租金上涨3.3%（现金基础）和5.9%（GAAP基础） [21][25] - 芝加哥的theMART业务同店NOI增长15.5%，旧金山的555 California Street业务同店NOI增长12.9% [21] - 纽约街零售业务面临挑战，同店NOI增长4.2%，但由于Topshop的破产，零售空置率从97.1%下降至94.7% [21][44] - 公司在第二季度完成了22.1万平方英尺的办公室租赁和29笔交易，平均起始租金为每平方英尺83.54美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市的科技行业就业自2009年以来增长了80%，推动了办公空间的需求，私人部门就业在2019年上半年增加了5.4万个岗位 [22][24] - 公司在纽约的办公组合表现良好，空置率为96.7%，2019年剩余到期的租赁面积为13.2万平方英尺 [25] - 公司在芝加哥的theMART业务空置率为94.8%，正在积极谈判租赁12.5万平方英尺的空置空间 [39] - 旧金山的555 California Street业务已100%出租，市场租金预计有25%的上涨空间 [40] 公司战略和发展方向 - 公司正在推进Penn District的重建项目，包括Farley Building、PENN1和PENN2，预计总投资为22亿美元，预计将产生1.83亿美元的增量现金NOI，初始稳定收益率为8.3% [27][28] - 公司计划将PENN1和PENN2的租金从每平方英尺60美元提升至90美元以上，Farley Building的租金预计将达到三位数 [29] - 公司预计这些重建项目将从2022年开始贡献收益，并随着时间的推移加速 [29] - 公司计划将220 Central Park South的销售净收益用于Penn District的重建项目，预计这些项目将显著提升公司的收益增长 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为纽约市的科技行业增长和办公空间需求将继续推动公司业务的增长 [22][24] - 公司对Penn District的重建项目充满信心，认为这些项目将显著提升公司的收益和资产净值 [32][33] - 管理层预计2020年公司的可比FFO将有所回升，主要由于核心业务的增长和部分资产的重新投入使用 [48] 其他重要信息 - 公司目前的流动性为37.7亿美元，包括11亿美元的现金、限制性现金和证券，以及26亿美元的未使用循环信贷额度 [45] - 公司预计将在年底支付每股1.75美元的特别股息，主要由于资产出售带来的应税收益 [19] - 公司正在与纽约州政府合作，重新开发PENN1下的长岛铁路大厅，预计将显著改善用户体验 [38] 问答环节所有提问和回答 问题: 2019年是否是FFO的低谷年，2020年是否会进一步下降？ - 公司预计2020年可比FFO将有所回升，主要由于核心业务的增长和部分资产的重新投入使用 [48] 问题: Farley项目的成本增加原因？ - Farley项目的成本增加主要由于土地贡献和相关的费用，总成本包括初始土地贡献2.3亿美元和相关费用4150万美元 [49] 问题: PENN1的地租重置情况？ - PENN1的当前地租为250万美元，重置将在2023年进行，预计重置后的地租将基于市场价值 [51] 问题: PENN2的重建计划？ - PENN2的重建将涉及约三分之二的建筑面积，预计将显著提升租金水平 [57][58] 问题: 公司对零售业务的展望？ - 公司预计零售业务的NOI将从2018年的3.24亿美元下降至2020年的2.23亿美元，主要由于Topshop的破产和零售合资企业的影响 [93] 问题: 公司是否考虑回购股票？ - 公司认为将资金用于资产重建比回购股票更具价值，预计每投资10亿美元将创造9美元的资产净值增长 [112][113] 问题: PENN2的重建成本是否合理？ - 公司认为PENN2的重建成本是合理的，包括新增空间、建筑外立面改造和内部设施升级 [126] 问题: Farley项目的租赁进展？ - 公司未透露Farley项目的具体租赁进展，但表示有多个大型租户正在积极谈判 [133] 问题: PENN1和PENN2的NOI影响？ - 公司未提供具体的NOI影响数据，但强调重建项目将显著提升租金水平和资产价值 [142] 问题: Topshop破产对公司的影响？ - Topshop的破产导致公司第二季度FFO减少了990万美元，预计全年将减少1300万美元的租金收入 [12][20] 问题: 公司的空气权情况？ - 公司拥有大量空气权，包括Madison Square Garden和Farley Building的空气权，未来可能用于开发项目 [154][157] 问题: 公司对绿色建筑标准的应对？ - 公司预计新的绿色建筑标准不会显著增加成本，现有资产已基本符合2024年的要求 [160] 问题: 公司的资金来源和使用计划？ - 公司预计将从220 Central Park South的销售中获得20亿美元的净收益，用于Penn District的重建项目 [170][175] 问题: 公司是否计划出售非核心资产？ - 公司正在清理部分非核心资产，但芝加哥的theMART和旧金山的555 California Street不在出售计划中 [179][180]