财务数据和关键指标变化 - 第二季度GAAP基础调整后FFO为每股0.91美元，较去年同期减少0.07美元；现金基础FFO增长2.1% [8] - 因资产出售，第二季度FFO减少1000万美元（每股0.05美元），部分被4亿美元无担保票据赎回节省的500万美元利息（每股0.02美元）抵消，净减少每股0.03美元 [10] - 一次性股权奖励非现金影响使FFO减少近每股0.02美元 [11] - Topshop关闭门店，直线租金冲销增加990万美元（每股0.05美元） [12] - 若取消608 Fifth Avenue的地面租赁，FFO将永久减少每年1000万美元，使NAV约减少每股1美元；478 Broadway因空置FFO将暂时减少每年800万美元 [14] - 第二季度可比结果受上述因素影响共减少每股0.10美元，部分被核心业务增长的每股0.03美元抵消 [15] - 零售合资企业净收益25.59亿美元，608 Fifth Avenue非现金费用7720万美元，220 Central Park South单元关闭税后净收益8890万美元 [16] - 截至目前，220 Central Park South已完成38个单元销售，净收益10.3亿美元，本月初还清9.5亿美元贷款，该物业现已无债务 [16] - 7月11日出售330 Madison Avenue 25%权益，估值9亿美元，扣除抵押后净得约1亿美元，应税收益将增加年末特别股息要求至约每股1.75美元 [18][19] - 下半年资产出售和Topshop租金损失将使FFO分别减少约2100万美元（每股0.10美元）和1300万美元（每股0.06美元），预计2019年为可比FFO每股低谷年 [20] - 公司第二季度现金基础同店NOI增长4.3%，其中纽约办公室增长3.3%，街道零售增长4.2%，theMART增长15.5%，555 California Street增长12.9% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约办公室业务 - 纽约办公室同店NOI增长3.3% [21] - 整体办公室组合状况良好，入住率达96.7%，2019年剩余到期面积仅13.2万平方英尺 [25] - 第二季度完成22.1万平方英尺办公室租赁和29笔交易，平均起始租金为每平方英尺83.54美元 [25] - 按市值计价租金现金增长3.3%，GAAP增长5.9% [26] - 有超过200万平方英尺交易处于不同谈判阶段 [26] 街道零售业务 - 街道零售同店NOI增长4.2% [21] - 零售市场仍具挑战，租赁速度缓慢，资产易出现负面意外 [41] - 期末零售入住率为94.7%，低于上季度的97.1%，主要因Topshop和Four Seasons餐厅关闭 [44] - 第二季度租赁7万平方英尺零售空间，按市值计价租金现金增长18.7%，GAAP增长44.4% [44] theMART业务 - theMART同店NOI增长15.5% [21] - 季度末入住率为94.8%，有强劲租赁活动，正在就四楼和五楼12.5万平方英尺空置空间进行条款单谈判，并与两大租户就提前续约进行讨论 [39] - 季度内完成3万平方英尺展厅租赁，平均起始租金为每平方英尺63.83美元，按市值计价租金现金增长6%，GAAP增长14.9% [40] 555 California Street业务 - 555 California Street同店NOI增长12.9% [21] - 该综合体已100%出租，季度内完成3万平方英尺续约，初始起始租金为每平方英尺86美元，按市值计价租金现金增长12.8%，GAAP增长32.2% [40] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 自2009年以来，纽约科技行业就业增长80%，推动大量科技租户入驻，城市经济持续就业增长，带动办公空间需求 [22] - 2019年前六个月私营部门就业增加5.4万个，办公部门就业增加1.2万个，而2018年全年分别为7.6万个和2万个 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将220 Central Park South的净收益用于资助Penn District的重建项目，无需新增债务，预计将提升收益增长 [29][30] - 预计重建项目将在2022年开始对收益做出贡献，并随项目完成和租赁增加而加速增长 [29] - 公司认为Penn District重建将使该地区成为新西区的核心，吸引企业入驻以吸引和留住人才 [32] - 公司在零售市场面临挑战，如Topshop关闭和Forever 21的潜在问题，但通过与租户合作和重新租赁部分空间来应对 [41][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为纽约市场因科技行业就业增长和租户需求强劲，办公组合表现良好 [22][24] - 对Penn District重建项目充满信心，预计将带来显著的收益增长和价值提升 [27][30] - 认为现金NOI是房地产行业最重要的指标，公司第二季度现金基础同店NOI增长良好 [21] - 预计2019年为可比FFO每股低谷年，2020年虽有部分建筑停用，但多项积极因素将抵消负面影响 [20][48] 其他重要信息 - 公司发布了第二季度收益报告和10 - Q表格季度报告，并在网站提供补充财务信息 [3] - 公司讨论了非GAAP财务指标，并提供了与GAAP指标的对账 [4] - 公司提醒电话中的陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能因多种风险和不确定性而与陈述有重大差异 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何2020年FFO不会比2019年下降 - 公司预测2020年将弥补2019年的减少，尽管2 Penn部分停用，但其他资产恢复运营、核心业务增长等积极因素将抵消负面影响，预计可比FFO约为每股3.40美元 [48] 问题2: Farley项目成本较之前有所增加的原因 - 目前公布的成本包括2.3亿美元的初始土地贡献和4150万美元相关费用，加上之前成本，基本与现在公布数字相符，还有一些小范围变化 [49] 问题3: 1 Penn地面租赁的当前租金、公平市场价值重置情况及其他地面租赁的重置信息 - 1 Penn当前租金为250万美元，2023年重置，租期至2098年；公司还有另外三处地面租赁，分别在2020年、2020年代末和2063年有相关情况；公司认为未来地面租赁重置将更合理 [51][52][54] 问题4: 对收益率假设的信心来源及租赁管道详情 - 公司已与Fortune 200公司在PENN1签订93美元每平方英尺的租约，PENN2将与锚定租户签订三位数租金租约，Farley有三位数租金的租赁活动，市场和租户对项目认可 [62][65] 问题5: 建筑物翻新后运营费用是否会变化 - 总体而言运营费用变化不大，PENN1可能会有小幅增加，主要是税收随租金成比例增加，大部分租金增长将计入FFO [67][68] 问题6: 如何计算PENN增量现金收益率 - Farley是NOI除以预算，其余是增量NOI除以待花费成本，即增量租金乘以面积，扣除少量税收和运营费用 [75][78] 问题7: 1亿美元区域改善费用包含哪些内容 - 主要是建筑物之间公共区域的外部工程，如广场、安全护柱等，不包括建筑物内部 [79] 问题8: 街道零售业务2020年的运行率情况 - 去年零售收入从3.09亿美元调整后最终达到3.24亿美元，零售合资企业将使零售板块NOI运行率减少8400万美元，预计2020年零售收入在2亿美元出头 [91][93] 问题9: 是否考虑在办公方面采用类似零售合资企业的结构来缩小NAV差距 - 公司对零售合资企业市场反应失望，持续探索创造价值的替代方案，但目前暂无可讨论内容 [106] 问题10: 回购股份的看法 - 公司认为用资产出售资金回购股份不如投资自身资产，投资10亿美元于自身资产可创造每股9美元的NAV增长，而回购股份仅增加每股1.5美元，且公司目前有更好的投资机会 [108][112][113] 问题11: 为何有人会选择Hudson Yards或Manhattan West而非PENN Station - 公司认为Hudson Yards等项目对整个西区有积极影响，且PENN Station项目有自身优势，未来将创造巨大价值 [122] 问题12: PENN2预算每平方英尺416美元是否过低 - 该预算准确，包括创造新空间、幕墙项目、大堂等设施的费用，且部分工作已进入施工图纸阶段 [126][127] 问题13: Farley大楼四五层是否已被预订 - 公司表示有相关活动，但不适合在当前场合推测重要谈判情况 [133] 问题14: 110地面租赁租金的计算公式 - 目前仅披露当前租金为250万美元，2023年进行正常公平市场价值重置，无法预测未来土地价值 [134][136] 问题15: 1亿美元邻里改善费用是否包含公共强制改善以及PENN1和PENN2施工时离线的NOI情况 - 1亿美元主要是公司为自身建筑进行的改善，另一地下项目暂未披露；公司未提供季度性NOI离线情况的指导，强调项目将在短期内改变邻里并提升资产价值 [141][142][143] 问题16: 如何确定Topshop在Fifth Avenue地面租赁价值冲销的市场价值 - 从会计角度，公司冲销了使用权资产，保留了负债；从业务角度，考虑地面租金支付、运营费用、收入及14年租赁期限和租户改善摊销等因素后，该租赁无经济价值 [148][149][150] 问题17: PENN Plaza的空气权情况及能否变现 - 公司拥有大量空气权，包括Madison Square Garden和Farley Building相关的，还有Hotel Pennsylvania等多个潜在开发项目；目前无法提供直接拥有的空气权数量 [154][157][158] 问题18: 纽约新绿色建筑标准对Penn Plaza重建成本的影响及是否合规 - 目前成本无重大增加，新开发项目将符合标准，公司认为已基本符合2024年要求，未来需激励租户合规，替代能源使用将减少碳足迹 [159][160][162] 问题19: 资金来源和使用的时间安排 - 220项目将带来20亿美元现金流入，在资金支出前现金将到位；Farley项目已在进行，PENN2预计在2020 - 2022年，PENN1从明年开始，公司将在之后提供更具体的流出时间 [169][170] 问题20: 是否有其他处置计划 - 公司仍有一些清理项目，是10亿美元非核心资产处置计划的一部分，团队正在努力推进 [178]