财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度调整后的FFO（运营资金）为0.93美元，较去年同期的0.89美元增长4.5% [22] - 公司整体现金基础同店NOI（净营业收入）增长3%，其中纽约办公室增长4.4%，零售增长1.2%，市场增长0.9%，555 California Street增长15% [23] - 公司通过出售Lexington Realty Trust和Urban Edge Properties的股份获得2.76亿美元，并实现7800万美元的财务报表收益 [13] - 公司在220 Central Park South的25个单位销售中获得6.93亿美元净收益，预计2019年和2020年将继续有单位成交 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约办公室租赁需求强劲，第一季度完成近40万平方英尺的办公租赁，平均起始租金为76美元/平方英尺 [27] - 零售业务方面，公司在第一季度完成了7笔交易，总面积达4.9万平方英尺，整体零售组合的出租率为97.1% [34] - 在芝加哥的theMART，公司完成了3.6万平方英尺的租赁，GAAP和现金基础的市场租金分别增长33%和27% [32] - 555 California Street的出租率达到100%，并在该地点开设了新餐厅Vault [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市经济持续强劲，第一季度新增1.2万个办公岗位，占去年全年新增岗位的三分之二 [25] - 纽约市的租赁需求主要由金融服务业和TAMI（科技、广告、媒体和信息）行业推动，科技公司对扩展空间的需求持续增长 [26] - 纽约市的投资销售市场在第一季度初较为缓慢，但随着更多产品进入市场，活动有所增加，买家对投资表现出更大的信心 [35] - 纽约市的债务市场流动性良好，利率处于历史低位，公司正在积极延长债务期限并利用当前市场 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过创建合资企业，将第五大道和时代广场的七处资产的45.4%股权转让给国际投资者，交易估值为55.56亿美元 [14] - 公司计划利用220 Central Park South的销售收益为PENN地区的开发项目提供资金，预计这些项目将在未来几年显著提升收益和价值 [30] - 公司对零售业务的未来持乐观态度，认为零售行业的颠覆将为有资本和人才的公司带来巨大机会 [11] - 公司正在推进Moynihan Train Hall和Farley Building的开发，预计这些项目将为公司带来显著的收益增长 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层认为，尽管零售行业面临挑战，但高质量资产仍然受到机构投资者和外国资本的高度需求 [14] - 公司对纽约市的长期前景持乐观态度，认为持续的就业增长和强劲的租赁需求将继续推动市场发展 [25] - 公司管理层认为，开发项目将为公司带来长期收益，尽管市场对公共公司的开发项目持负面看法 [70] - 公司对绿色新政表示支持，认为其对公司的影响将微乎其微，因为公司已经在能源效率方面取得了显著进展 [20] 其他重要信息 - 公司预计将在第二季度确认26亿美元的财务报表收益，并预计年底将进行资本收益分配 [18] - 公司正在推进260 11th Avenue的重建项目，该项目将结合历史建筑和新建筑，预计将吸引创意类租户 [31] - 公司对PENN地区的开发项目持乐观态度，预计这些项目将在未来几年显著提升公司价值 [30] - 公司预计G&A（一般和行政费用）将增加，但尚未提供具体数字 [155] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于公司现金的使用计划 - 公司计划使用部分现金支付债务，并可能进行资本收益分配，同时将投资于PENN地区的开发项目 [42] - 公司还计划利用财务实力进行公司结构的重组，并保持对机会的积极投资态度 [43] 问题: 关于零售业务的未来投资 - 公司认为零售行业的颠覆将带来巨大机会，计划通过Haim Chera的领导进一步扩大零售业务 [48] - 公司通过出售部分零售资产回收资本，并计划将这些资本投资于能够带来显著回报的项目 [49] 问题: 关于PENN地区的开发项目 - 公司预计PENN地区的开发项目将在未来几年显著提升公司价值，并计划在5年内完成这些项目 [122] - 公司对Farley Building的租赁前景持乐观态度，预计该项目的零售部分将超出预期 [79] 问题: 关于绿色新政对公司的影响 - 公司认为绿色新政对公司的影响将微乎其微，因为公司已经在能源效率方面取得了显著进展 [20] - 公司预计绿色新政不会对高质量资产的价值产生重大影响，因为这些资产已经符合或接近符合相关标准 [135] 问题: 关于公司G&A费用的增加 - 公司预计G&A费用将增加，但尚未提供具体数字 [155]