财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，归属于普通股股东的净亏损为每股1.10美元，上一季度为每股盈利0.25美元，主要因第三季度对Harborside办公资产确认约8500万美元的一次性非现金减值，以及第二季度完成土地出售获得5500万美元收益 [9] - 本季度核心FFO为每股0.15美元，与上一季度持平；Haus25和The James贡献的NOI为每股0.04美元，但因利率上升产生每股0.03美元的利息费用，以及Haus25资本化利息减少每股0.01美元 [9] - 同店NOI同比增长21%，但受新泽西市房地产税增加影响，环比下降2%；剔除房地产税调整后，同店NOI环比增长2% [9] - 年初至今，同店可控费用下降近1%，若考虑最新8.2%的CPI涨幅，意味着过去一年成本降低超9% [10] - 调整一次性遣散费后，本季度G&A为950万美元，按年计算约为3800万美元，为十年来最低名义值；第三季度G&A按年计算占总资产价值的比例与其他中型REIT同行持平 [11][12] - 本季度净债务与调整后EBITDA之比从第二季度的14.1倍改善至12.7倍；债务与未折旧资产比率和利息覆盖率分别保持在47%和2倍左右 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 6931套多户住宅组合本季度入住率为95.8%，综合净租金增长率为20%；10月综合净租金增长率保持在15%左右，但较第三季度的20%有所放缓 [4][5] - 5825套同店运营组合入住率为95.7%，综合净租金增长率为19%，同店NOI同比增长21%，但环比下降2% [6] - Haus25保持强劲的租赁势头，目前已出租82%，入住率达76%，本季度NOI贡献增加 [6] 处置业务 - 本季度签署以4.2亿美元出售Harborside 1、2和3的有约束力协议，预计2023年第一季度完成交易，净收益约3.5亿美元 [7] - 宣布以3.46亿美元完成出售101 Hudson Street，总净收益9000万美元，用于偿还循环信贷额度 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市整体租金有所降温，但豪华公寓市场因供应有限表现相对较好 [5] - 新泽西多户住宅市场的资本化率目前仍处于价格发现阶段，交易量较少，虽已扩大但尚不确定稳定位置 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正处于向纯多户住宅REIT转型的最后阶段，完成转型后多户住宅业务预计占NOI的约98%，高于18个月前的39% [4] - 出售非战略资产所得收益将为公司提供大量流动性，助力完成转型 [4] - 作为ESG行业领导者，公司在2022年全球房地产可持续发展基准（GRESB）中获得5星评级 [7] - 公司近期加入新泽西清洁建筑工作组，致力于帮助该州实现气候目标 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济背景充满挑战，但公司A类多户住宅物业因位置优越、设施现代且配套完善，具有一定韧性 [5] - 随着转型完成，公司预计将有更多机会优化间接费用 [4][6] - 公司认为租金增长将趋于正常化，未来可能降至低两位数水平 [23] 其他重要信息 - 公司回应了Kushner Companies的主动收购提议，具体内容可在公司网站查看新闻稿 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请更新Harborside 5和6的营销进展、需求情况，以及酒店在处置计划中的安排 - 一家酒店（Hyatt）已签订合同，预计年底完成交易；对于其他非战略资产，鉴于市场条件，目前无法提供销售时间指引，公司将继续务实推进剩余资产出售 [20] 问题2: 请介绍Harborside 1、2和3的买家情况，未中标者是否可能参与Harborside 5和6的竞拍 - 买家类型多样，主要是寻求办公空间重新定位机会的增值投资者；有可能部分买家会参与Harborside 5和6的竞拍，但目前尚未确定 [22] 问题3: 请说明12月、1月、2月续约通知的租金增长情况，以及11月、12月新租赁的价差情况 - 20%的综合净租金增长率不可持续，预计将趋于正常化；10月已降至15%左右，未来相关时间段可能降至低两位数水平 [23] 问题4: 新泽西多户住宅市场的资本化率有何变化？应用更新后的资本化率计算公司NAV时，如何看待公司价值？ - 目前难以确定资本化率的稳定位置，市场仍处于价格发现阶段，交易量较少；公司资产优质，预计具有一定韧性，但当前环境下没有资产能完全不受影响 [25] 问题5: 从NAV角度看，如何看待当前资本化率？ - 公司从未披露过NAV，此次也不会披露 [27] 问题6: 何时能实现正常化的G&A，不再包含转型成本？ - 公司已采取措施简化成本结构并初见成效；随着转型完成，基于收益用途和董事会决策，预计将有更多节省空间 [28] 问题7: 董事会是否会探索所有战略替代方案，无论Kushner的收购提议如何？ - 公司有独立透明的董事会，专注于为股东创造价值，将继续评估任何创造或释放价值的机会，但无法对Kushner提议具体置评 [29] 问题8: 公司降低土地价值预期的原因是什么？是基于市场评估还是具体定价调整？ - 主要是由于利率快速上升，公司采取了谨慎保守的土地估值方法；土地质量高、位置好，但当前环境下需保守看待价值 [32] 问题9: 考虑Harborside 1、2和3及101 Hudson的出售，公司在资产出售收益方面能有多少缓冲，是否需要恢复或支付特别股息？ - 问题与未来资产出售的时间和价值有关；作为REIT，公司将按要求支付强制性股息，目前已宣布的情况无需支付 [34] 问题10: 如何看待公司债务与EBITDA比率的未来走势？ - 该比率受未来资产出售时间和收益用途影响较大，目前难以提供指引；公司已通过资产出售偿还债务并降低该比率 [36] 问题11: Harborside 1、2和3的不可退还定金金额是多少，交易在明年第一季度前失败的可能性有多大？ - 受合同条款限制，无法披露定金金额和买家身份；买家经验丰富，公司对交易完成有信心，但市场存在不确定性 [41] 问题12: 如何规划办公物业出售所得资金的再投资，用于偿还债务和公寓收购的比例如何？ - 目前确定资金用途还为时过早，公司将在接近实现收益时，根据可用替代方案与董事会和战略审查委员会讨论决定 [42] 问题13: 请说明10月入住率情况，以及预计第四季度的费用增长情况 - 今年策略是提高租金并一定程度牺牲入住率，预计年底前入住率不会有重大变化；当前通胀环境不确定，公司过去一年已谨慎管理可控费用，但非可控费用（如税收）增长较高 [43]