财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股FFO为0.15美元，上年同期为0.28美元，同比下降主要因郊区办公资产出售计划及疫情对酒店、停车和多户住宅运营的影响 [17] - 多户住宅业务在本季度实现显著改善，净有效租金因优惠减少而企稳，同店收入环比增长1.5%，同店NOI环比增长1.4% [18] - 本季度收到URBY税收抵免销售收益分成260万美元，历史上该抵免通常在第三季度收到 [19] - 滨水办公物业组合现金同店NOI减少9.6%，主要因停车收入同比下降和此前宣布的租户迁出；GAAP同店NOI增长2.5%，主要因上一年的直线租金减记 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至7月25日，5825套运营物业的出租率为97.5%，入住率为94.4%，分别高于3月31日的92.8%和89.7%，多数物业已取消优惠并开始提高租金 [8] - 本季度开放了第三个住宅社区Riverhouse 9，截至7月25日，该资产出租率为60%，高于内部预期；另外两个近期完工的物业The Upton和The Capstone出租率分别为94%和70% [9] - 位于25 Christopher Columbus的750套公寓楼预计明年年初开始入住 [9] 办公业务 - 今年前六个月，滨水物业签署了87000平方英尺的新租约和租约延期协议，目前滨水资产出租率为75.4%，高于第一季度末的74.2% [10] - 本季度滨水办公租赁团队促成76000平方英尺的租赁，高于上一季度的58000平方英尺 [19] - 2021年剩余时间，滨水办公物业约有190000平方英尺租约到期，其中44000平方英尺与Harborside 6的TD Ameritrade额外迁出有关，100000平方英尺与Harborside 5的Natixis迁出有关 [20][21] - 2022年租约到期情况可控，仅有100000平方英尺到期，且没有单个租约超过26000平方英尺 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国经济在政府刺激措施和高疫苗接种率的支持下，似乎正处于强劲复苏的初期，国际货币基金组织最近将2021年的增长预测上调至7%，为1984年以来的最高水平 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司进一步简化业务、加强资产负债表，优化资产以最大化租赁潜力，精简内部运营以实现运营成本节约和其他附带利益 [5] - 公司继续推进可持续发展和创新工作，成为更具环境和社会责任感的房东，总部Harborside 210的所有电力使用均来自可再生能源 [11][12] - 公司评估未来在多户住宅领域拓展至新市场的潜在选择，但尚未做出最终决定 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管无法控制未来，但公司认为多户住宅组合的质量以及“生活、工作、娱乐”的办公理念，使其在经济重新开放和员工返回办公室时，能够继续捕捉租赁需求 [7] - 经济活动的反弹在多户住宅组合中尤为明显，预计随着入住率上升和优惠减少，多户住宅运营组合将带来增量收入 [7][22] - 公司预计EBITDA在今年年底开始触底，并在明年实现增长 [43] 其他重要信息 - 本季度出售了价值3.87亿美元、180万平方英尺的郊区资产，包括Short Hills组合、River Center组合和Hanover的零售中心；本周完成了7 Giralda farms的出售，全额偿还了1.5亿美元的定期贷款 [13] - 本季度采取措施建立更高效的组织架构，预计每年可实现高达500万美元的运营现金成本节约 [14] - 本季度聘请了经验丰富的多户住宅运营领导者Jay Minchilli，以进一步优化多户住宅平台并创新利益相关者需求 [15] - 第二季度发行了3亿美元的4月22日债券，用郊区办公物业组合的出售收益偿还了2.75亿美元的5月23日无担保债券；同时，签订了新的循环信贷协议和1.5亿美元的定期贷款，本周7 Giralda farms出售后，定期贷款已全额偿还 [23] - 公司目前的债务到期时间表有利，2021年仅有一笔380万美元的抵押贷款到期，2022年仅有一笔与成功的A级公寓建设贷款相关的7400万美元到期，该贷款可根据需要延期一年 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公物业的租赁优惠是否成为新常态，何时会下降 - 与疫情前相比，租赁优惠确实有所增加，但从MGM租约来看，免租期非常短，大部分优惠体现在租户装修补贴上，公司从价值和收益角度认为目前的租赁水平对业务有增益，希望这种积极趋势能够持续 [26] 问题2: 是否正在积极推进多户住宅平台在新泽西州以外的扩张 - 该评论主要围绕集中风险，公司正在评估未来在多户住宅领域拓展至新市场的潜在选择，但尚未做出最终决定，公司在波士顿有业务，该市场在就业、收入增长和整体经济方面有一些有趣的动态 [27] 问题3: 滨水物业的租赁意向如何，租赁活动管道情况如何，租户类型和规模有哪些 - 公司对滨水物业和Harborside园区的投资以及场所营造举措，使其成为一个“生活、工作、娱乐”的园区，加上可提供的多样化空间，吸引了广泛的租户，包括金融服务、专业服务、保险、科技、广告、娱乐等行业，租户需求也各不相同 [29] 问题4: 多户住宅物业在目前市场条件下提高租金的激进程度如何，入住率目标是多少 - 公司已在大部分资产上减少了优惠，出租率达到97.5%，入住率超过94%，正处于租金增长的转折点，将根据具体情况评估可行的租金增长幅度；随着边境开放、海外学生返回和更多人返回办公室，需求端仍有增长动力，有助于实现租金增长 [30][31] 问题5: 郊区办公物业是否还有剩余待售资产 - 目前还有两个郊区办公资产，Gatehall已签订合同并归类为终止经营，23 Main Street资产可能会长期保留，公司目前的重点是滨水物业的租赁业务 [32] 问题6: Gatehall是否正在市场上出售，其资本化率预计如何 - Gatehall目前已签订合同；由于该资产和Giralda Farms位于同一子市场，且该子市场因大型制药公司合并有大量转租空间，公司不提供资本化率指导，但认为每平方英尺的价格可参考Giralda Farms的出售情况 [35] 问题7: 关于成本节约和平台改进、技术投资的具体想法以及对业务的帮助 - 公司已建立多户住宅运营平台，采取的措施一方面是优化和提高内部运营效率，另一方面是确保在该领域保持领先地位；技术方面的改变将针对收入端和成本端，以进一步提升业务表现 [36][37] 问题8: 核心投资组合（不包括两个郊区资产）的NOI何时触底 - 公司面临一些相互抵消的因素，一方面有Natixis和TD Ameritrade的租户迁出，另一方面停车收入和酒店业务开始复苏，多户住宅开发项目上线且住宅组合实现环比增长；综合来看，EBITDA预计在今年年底开始触底，并在明年实现增长 [42][43] 问题9: 滨水物业在2022年是否有重要租户迁出 - 2022年滨水物业最大的租约到期面积为100000平方英尺，最大单个租约到期面积为26000平方英尺，没有像2021年那样的大型租户迁出情况 [44] 问题10: 除了运营中的办公物业，非核心资产出售类别中是否还有其他资产可用于偿还剩余的有担保信贷额度 - 除了两个剩余的郊区办公资产，公司还有一些土地，包括Mack - Cali一侧的土地和Roseland一侧可能的多余土地，酒店可能也不属于公司的长期核心运营组合，这些资产预计能够偿还剩余的信贷额度 [47] 问题11: 新泽西州的Emerge New Jersey激励计划何时开始产生效益，是否会对办公租赁产生积极影响 - 该计划对提升泽西市的吸引力有帮助，租户在不同程度上可获得补贴，从财务角度使租户更愿意迁至该地；公司认为该计划已开始发挥作用，随着更多人返回办公室，其效益将更加明显 [48] 问题12: 办公业务板块中的零售空间目前未产生NOI，如何填充和利用这些空间，稳定后能产生多少收益 - 本季度部分基础建筑办公租户开始恢复支付租金；Harborside底层的大型零售空间被视为办公物业的配套设施，随着入住率提高，租赁团队希望引入合适的租户，但目前会谨慎推进；公司不建议对零售收入有过高预期，但随着泽西市的重新开放，零售租赁情况将有所改善 [50][51][52]