财务数据和关键指标变化 - 第一季度企业实现每股0.78美元的正常化FFO，年化NOI超20亿美元，同店物业NOI增长近7%，其中SHOP业务领涨超15% [7] - 第一季度净亏损为每股0.04美元，正常化FFO每股0.78美元，同比增长5% [30] - 公司将2024年正常化FFO指引上调至每股3.10 - 3.18美元，全年总公司同店现金NOI指引中点提高至7% [14] - 预计2024年归属普通股股东的净收入在每股0.03 - 0.11美元之间，正常化FFO指引中点从之前的3.125美元提高到3.14美元 [34] - 总公司同店现金NOI预计同比增长7%，此前中点为6.25%，全年资本回收收益提高到3亿美元，预计2024年FAD CapEx支出为2.5亿美元 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - 总SHOP同店现金NOI增长15.2%，同店SHOP社区在入住率、REVPOR和运营成本等关键指标上表现出色，美国同店入住率同比增长280个基点，带动整体同店入住率增长240个基点 [15] - 美国同店独立生活入住率同比增长127%，带动整体入住率提升，连续九个月参观量超过去年同期水平 [16] - 运营成本低于预期，OpExPOR为1.6%，调整闰年因素后为4.5% [17] - 美国社区同店现金NOI增长18%，加拿大优质投资组合入住率达95%，同比增长9% [19] - 上调全年同店SHOP投资组合NOI增长预期至12% - 16%，预计平均入住率增长约270个基点，REVPOR约为5%，总营收增长约8%，OpExPOR增长约2.5% [20] - 原预计新增1.18亿美元NOI增长，现提高至1.3亿美元，4月入住率开局良好 [21] 门诊医疗与研究业务（OMAR） - 同店现金NOI季度增长近5%，第一季度门诊医疗团队完成90万平方英尺的新租约和续约，比去年同期增长50% [28] - 自去年收购以来，门诊医疗资产入住率提高300个基点 [28] - 大学研究同店现金NOI第一季度增长超5%，同店投资组合入住率增长，新租赁管道增加30%至140万平方英尺 [29] Kindred业务 - Kindred租赁业务占公司NOI约5%，租金覆盖率保持稳定，Kindred预计2024年营收和费用表现将改善 [12] - 公司与Kindred将租约续约通知日期延长至5月底，双方正积极讨论以优化企业价值和NOI [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 到2030年，80岁以上人口预计增加500万，但老年住房新开工建设处于十多年来的最低水平，在建库存比例也处于低位 [8] - SHOP投资组合中，99%的社区没有竞争性建设开工 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括在老年住房投资组合中实现有机增长、通过专注老年住房的投资获取价值、推动整个投资组合的现金流 [6] - 作为第二大老年住房所有者，公司受益于多年的老年住房增长机会，需求带动的入住率和RevPOR增长使其业务获得发展 [8] - 年初至今，公司已完成或签订约3.5亿美元的投资，符合其收益率、内部收益率、入住率增长潜力等目标，投资环境具有吸引力 [10] - 公司计划继续执行老年住房社区的投资计划，评估有吸引力的投资机会，扩大老年住房业务规模 [27] - 公司通过“正确的市场、正确的资产、正确的运营商”框架执行投资战略，优先投资供需状况良好、可负担性强、净吸纳量可观的市场 [24] - 公司门诊医疗和研究业务具有竞争优势，受益于强劲的机构需求，为企业做出了补充性和复合性贡献 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司年初表现良好，随着老年住房多年增长机会的显现，对2024年的前景更加乐观 [5] - 老年住房市场供需基本面良好，为公司业务增长提供了有利的长期跑道 [8] - 公司对SHOP投资组合的入住率增长潜力感到乐观，预计未来几年市场有1000个基点的入住率提升空间 [22] - 公司将继续努力优化Kindred业务的结果，以实现企业价值和NOI的最大化 [43] 其他重要信息 - 公司将2028年到期的27.5亿美元循环信贷额度进行了延期，定价得到改善，并获得银行合作伙伴的超额认购 [32] - 第一季度发行了6.5亿加元的5年期高级债券，利率为5.1%，提前偿还了部分即将到期的债务，今年还剩7亿美元的债务到期需要再融资 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Justin提到对核心市场入住率增长潜力乐观，是基于怎样的假设，实现这一增长需要多少年？ - 公司使用多种数据来源确定市场有1000个基点的入住率提升空间，但未明确增长节奏，希望在现有市场表现良好，并通过外部活动拓展新市场 [38][39] 问题2：每100个基点的入住率提升对利润率有怎样的影响，是否有算法可以参考？ - 公司整体入住率有提升空间，入住率提升将带来经营杠杆和利润率扩张，后续可能在会议中提供相关经验法则 [41] 问题3：Kindred租约延期一个月的原因是什么，Kindred是否已实施运营效率提升举措，是否看到成效？ - 延期是为了与Kindred和其他方积极讨论，以实现公司价值和NOI的优化；Kindred已实施改善营收和费用表现的举措，公司看到了业绩的逐步改善 [43][45] 问题4：Kindred租约是否会进一步延期，5月底是否会有决策？ - 公司正积极与Kindred和其他方讨论，重点是达成对公司和物业有利的结果，而非关注通知日期，会尽快解决问题并公布结果 [48] 问题5：如果Kindred租约不续约，将物业出租给其他方，是否会有停机时间？ - 如果有其他租户接手部分或全部物业，会有运营交接，但没有停机时间 [49] 问题6：公司的收购是否仅考虑简单交易，是否会在结构化融资方面有所作为？ - 主要考虑完全所有权收购，市场上的债务到期情况为公司提供了优质收购机会，卖家包括私募股权、运营商、多户住宅和机构投资者 [52][53] 问题7：Brookdale租约结构是否会从净租赁转变为其他形式？ - Brookdale租约占公司NOI约7%，租金覆盖率正在改善，市场趋势支持中期入住率提升，公司认为无论何种结构，拥有这些社区都有积极机会 [55][56] 问题8：公司如何考虑收购资金来源，以及在杠杆率仍较高但正在改善的情况下如何看待资本成本？ - 目前投资回报具有吸引力，第一季度通过股权融资完全为老年住房投资提供资金，未来将增加资产处置收益作为资金来源 [60][61] 问题9：1000个基点的入住率提升是针对同店还是整体投资组合，目前的起点和结构性上限是多少？ - 针对美国整体SHOP投资组合，目前独立生活和辅助生活入住率均接近80%，结构性上限为100%，部分社区已达到高入住率水平 [63][64] 问题10：275 - 300个基点的年入住率增长是否会成为新常态，如果不是，阻碍因素是什么？ - 预计美国今年入住率增长超300个基点，目前处于关键销售季节初期，公司对趋势持乐观态度；新聘请的高级副总裁将领导SHOP平台提升业绩 [69][70] 问题11：第一季度SHOP入住率超预期并上调全年展望，是市场因素还是公司内部举措驱动？ - 是市场因素和公司内部举措共同作用的结果，内部举措包括价格 - 销量优化、投资物业和更换运营商等，为运营商提供战略支持 [74][77] 问题12：公司如何考虑行使Brookdale认股权证，是否将其作为潜在资金来源？ - 公司持有1600万份每股3美元的认股权证，处于深度实值状态，是创造价值、实现收益和投资老年住房房地产的资金来源之一 [79][80] 问题13：一年后公司是否会扩大规模，增加资产和老年住房敞口，如何看待投资管道和投资组合增长？ - 公司将继续执行战略，以有机增长为驱动，叠加老年住房的外部增长，老年住房投资组合将扩大，成为整体投资组合的更大组成部分 [83][84] 问题14：公司投资老年住房何时能实现收益增长，如何考虑收益增长的时间点？ - 投资的初始收益率与资本成本大致持平，短期内不具有立即增值性，但内部收益率和增长潜力表明近期将实现增值 [86] 问题15：Justin提到的SHOP加速趋势是指入住率还是同店NOI增长，全年是否仍预计加速增长？ - 入住率正在加速增长，第一季度NOI表现强劲改变了全年预期轨迹，目前处于关键销售季节，需观察后续情况；预计全年NOI增长范围中点为14%，第一季度为15% [90][91] 问题16：Kindred租约延期一个月，是否意味着Kindred更有可能成为解决方案的一部分，不续约的可能性较小？ - 公司正与Kindred和其他方积极讨论，Kindred更有可能成为解决方案的一部分，但仍在考虑所有替代方案，以实现公司股东价值和物业NOI的优化 [93] 问题17：如果公司进行10亿美元的资产投资，预计有多少会涉及运营商过渡，是否会有停机时间？ - 公司投资决策注重选择合适的市场、资产和运营商，以实现更好的业绩；运营商过渡有风险，但公司有丰富经验，过去几年已成功过渡超150个社区，目标是提升社区表现 [96][98] 问题18：公司目前的投资主要通过股权融资，处置资产的资本化率与股权成本相比如何，各业务板块的处置比例如何？ - 3亿美元的资产处置计划涵盖门诊医疗和研究业务（OMAR）以及其他资产类别，综合资本化率约为中个位数，与股权成本相近；短期内再投资可能中性，但长期来看，升级投资组合和投资增长潜力将带来增值 [101][102] 问题19：SHOP业务中辅助生活（AL）和独立生活（IL）板块的前景有何差异？ - 大部分NOI增长来自AL板块，特别是在美国；IL板块今年有一定增长贡献，但主要增长机会在2025年；美国IL板块入住率趋势良好，是NOI增长的领先指标 [104][105] 问题20：IL板块明年增长是否主要是运营杠杆发挥作用？ - 是的，IL业务利润率高，固定成本相对较高，入住率提升将带来显著的运营杠杆效应，公司期待入住率提升带动NOI增长 [106] 问题21：公司190亿美元贷款中，预计有多少在再融资方面会遇到问题，过去六个月对困境贷款数量的看法是否有变化？ - 很大一部分贷款在不追加股权的情况下再融资困难，原因包括贷款价值比降低、利率上升以及部分资产NOI未恢复到疫情前水平或未达到预期；这些资产有增长潜力，但再融资需要大幅偿还贷款，业主需决定是否追加股权或出售资产 [108][109] 问题22：门诊医疗业务季度入住率下降的原因是什么，与去年下半年租户迁出情况有何一致主题？ - 第一季度租赁表现出色，完成90万平方英尺租赁，比去年同期增长50%；健康系统财务状况改善，正在升级设施和转换空间；入住率下降40个基点（约7.2万平方英尺），但其中5.5万平方英尺已几乎立即重新出租，主要是由于健康系统的战略调整，预计未来租赁和租金情况将改善 [111][114] 问题23：IL板块在本季度入住率大幅提升，是需求增加还是运营改善导致？ - 独立生活板块近期表现良好，包括部分Holiday社区和Atria投资组合；公司与运营商合作，通过销售监督、价格 - 销量优化、资本支出投资等举措提升业绩，入住率提升是广泛的 [115][116] 问题24：公司对REVPOR增长有信心的原因是什么，增长加速是来自主要市场还是其他领域？ - 公司在SHOP业务指引中为各项指标预留了一定调整空间，预计REVPOR约为5%，与第一季度表现一致，需观察关键销售季节情况 [118] 问题25：鉴于入住率加速增长等领先指标，公司是否会更积极地提高街价？ - 价格 - 销量优化策略包括根据市场需求和入住率情况调整价格，在需求旺盛和入住率高的市场和社区，公司会更积极地跟随市场定价；同时，公司也会平衡入住率和总营收增长，以实现NOI最大化 [119][120] 问题26：指引中假设的7%增长是否会保持稳定？ - 这是同比数据，预计街价、租金和入住率都会增长，具体指标可能会有一定波动 [121]