财务数据和关键指标变化 - 2023年全年正常化FFO为每股2.99美元，同比增长超5%，高于2月设定的指引区间中点 [7] - 第四季度正常化FFO为0.76美元，同比增长7% [8] - 2023年企业同店现金NOI增长超8%，为公司历史上最快的有机增长率之一 [31] - 2024年预计正常化FFO增长为中个位数，预计每股净收入为0.06美元，正常化FFO指引区间为3.07 - 3.18美元，中点为3.13美元，同比增长5% [34] - 2024年预计总公司同店现金NOI增长在5% - 7.5%之间 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 SHOP业务 - 2023年同店现金NOI增长18.3%，高于同店指引中点预期，美国社区增长24.5%，加拿大投资组合 occupancy超95% [19] - 2023年同店SHOP社区在入住率、REVPOR、OpEx和利润率扩张等关键指标上均超预期，全年同店入住率增长120个基点，美国增长140个基点，加拿大增长90个基点 [20] - 2023年REVPOR增长超6%，带动收入增长近8%，OpExPOR同比增长2%，整体增长2.6% [21] - 2024年预计同店SHOP投资组合NOI连续第三年实现两位数增长，整体投资组合预计增长10% - 15%，美国预计带动NOI同比增长中高个位数 [22][23] 门诊医疗和研究业务 - 2023年同店现金NOI增长近3%，处于指引区间高端 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年1月，SHOP同店入住率同比增长200个基点 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略为在老年住房领域实现引人注目的有机增长、进行创造价值的外部增长、推动高质量投资组合的强劲执行和现金流生成 [14] - 2024和2025年预计有丰富的投资机会，公司计划上半年完成超3亿美元投资，投资标准为有吸引力的初始收益率、低于重置成本、预计无杠杆内部收益率为低至中个位数 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产类别受益于强劲且不断增强的人口需求，预计2024年正常化FFO继续实现中个位数增长，SHOP同店现金NOI连续第三年实现两位数增长 [11] - 2024年门诊医疗研究和三重净租赁投资组合预计将实现稳定增长，2025年有两笔大型租赁续约 [12] - SHOP业务增长前景乐观，基于有利的供需动态、老年人口增长、低建筑开工率和公司优势平台 [15] 其他重要信息 - 2023年公司筹集超40亿美元有吸引力的资本，采取有效投资组合行动，向资产投入资本支出，在ESG目标上取得进展，成功整合16亿美元投资组合并扩展VIM业务 [9] - 2023年公司为股东带来超15%的一年期总回报，连续两年TSR表现优于医疗保健REIT和更广泛的REIT指数，在过去三年中在医疗保健REIT中处于上四分位 [10] - 公司2023年末流动性状况良好，为32亿美元，2024年到期债务净额为8亿美元，SHOP业务的NOI和EBITDA增长改善了公司的净债务与EBITDA比率至6.9倍 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供Kindred租赁的更多信息 - 公司认为2025年续约时最重要的是资产的盈利能，Kindred已采取措施改善运营表现，但目前尚不清楚这些措施是否会在2024和2025年改善EBITDAR [39][40] 问题: 关于2024年利息费用增加的假设和再融资情况 - 利息费用增加主要是由于在高利率环境下对12亿美元到期债务进行再融资，以及2023年年中ELP交易的影响 [43][44] 问题: 2024年是否会对Kindred、Brookdale和Santerre投资组合采取行动以解决2025年的问题 - Brookdale租赁情况良好，有机会在年底决定是否续租，租赁将持续到2025年底，2026年开始新租赁 [47] - Santerre已出售部分资产，公司将继续有选择地进行处置 [48] - Kindred情况尚不确定，需等待更多信息，租赁有效期至2025年5月 [49] 问题: 假设Kindred在5月不续租，公司的处理流程、对替代运营商的调查情况以及相关成本和过渡担忧 - 公司经验丰富，有应对计划，涉及资产仅23处，可进行管理，会优化资产NOI并准备替代方案 [52][53] 问题: 收购机会的初始收益率、相对于重置成本的折扣以及2024年外部增长的资金计划 - 公司看到老年住房领域有良好机会，目标是有20% - 30%的重置成本折扣，初始收益率约为7%，无杠杆内部收益率为低至中个位数 [54][55] - 公司已在指引中纳入约3.5亿美元投资和资产负债表融资，认为这些投资对股东有吸引力，可实现投资和去杠杆化 [56] 问题: 2023年和2024年利息费用以下的其他项目是否有异常变化，以及对FAD的预期 - 指引假设2024年业务正常，不考虑2025年租赁情况变化 [60] - Brookdale摊销可能受重组交易影响，运营FAD预计与FFO同比增长一致 [61] 问题: SHOP板块幻灯片中关于集体诉讼诉讼的脚注相关内容 - 这是加利福尼亚州的一起集体诉讼，涉及部分SHOP资产，公司认为此类诉讼不影响核心业务表现，对FFO进行调整是合适的 [63] 问题: SHOP入住率指引的节奏，与2023年相比是否假设更正常的季节性 - 2023年入住率同比增长120个基点，第四季度加速增长，2024年1月同比增长200个基点，目前表现优于典型季节性，支持SHOP指引中中点250个基点的增长 [65][66] 问题: 假设对Kindred租金进行调整，需要降低多少租金才能使其可持续 - 公司拥有资产和EBITDAR，目前判断还为时过早，希望Brookdale和Kindred在2025年有良好趋势，将根据情况分享更多信息 [69] 问题: 关于2023年第二季度财报电话会议中提到的门诊医疗资产的资本改善计划、入住率预期和回报情况 - 这些资产与公司自有投资组合有重叠，公司投资组合入住率超90%，而这些资产入住率低于80%，有显著提升空间 [72] - 公司已将44个地点过渡到Lillibridge管理，入住率提高约1%，高于承保计划，预计2024年入住率再提高3%，资本使用正常 [73][74] 问题: 对2024年老年住房业务增长加速的信心来源，以及是否有机会将加拿大投资组合资金重新配置到美国资产 - 公司计划中2024年入住率将显著增长，目前已优于典型季节性，关键销售季节（5 - 9月）有望带来更多入住率增长，进而提高NOI，为2025年增长奠定基础 [77][78] - 美国业务是增长引擎，2023年同店增长24.5%，2024年预计中高个位数增长，加拿大投资组合质量高、稳定，但会在一定程度上影响整体增长 [83][84] 问题: 关于2024年上半年3亿美元投资的资金计划，以及为何去年末未通过ATM发行股票 - 这些投资回报对股东有吸引力，公司已将其纳入指引，包括约3.5亿美元投资和资产负债表融资，会谨慎根据市场情况进行操作 [88][89] - 公司希望通过提供2024年FFO指引提高倍数，为股东带来回报，同时利用有效成本资本推动有机增长和有吸引力的投资 [90] 问题: 为何移除NOI恢复机会幻灯片，以及关于再开发资本支出、资产处置和股权发行的具体情况 - 移除幻灯片是因为认为原目标不够高，公司专注于超越80%入住率和恢复到疫情前现金流，需求背景支持更高增长 [94] - 2023年完成167个项目，预计2024年5月前完成约70个，明年关键销售季节前完成约82个 [96] - 2024年再开发资本支出预计为1.75亿美元，较2023年减少，资产处置预计为1亿美元，主要针对老年住房非核心资产，股权假设已包含在指引中 [98][99] 问题: 公司在NAREIT FFO和正常化FFO之间的调整因素是否提供了维持指引的机会，以及对这些调整因素的可预测性 - 公司在该领域并非领先，调整因素有明确界定，与同行类似 [103][104] - 部分调整因素如Brookdale认股权证受市场影响，难以预测，但对反映业务基本面表现是必要的 [105] 问题: 正常化的法律成本是否仅为法律费用，是否有相关潜在罚款，以及3亿美元收购的增值情况和对底线的影响 - 法律成本是典型的诉讼准备金，影响公司和其他REITs [108] - 收购投资机会的初始收益率约为7%，受增长率影响，无杠杆内部收益率为低至中个位数，预计第一年增值不多，但会随时间提升增长率 [108] 问题: 第四季度处置的2处R&I资产的原因，以及对Santerre SNF业务的最新看法 - 部分资产是因为嵌入购买期权被行使，由成本更低的大学收购 [112] - 公司将有选择地处置Santerre资产，包括SNF，已出售部分资产并获得有吸引力的估值 [111]