财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度公司实现每股FFO0.79美元，自疫情爆发以来首次实现增长 [27] - 第一季度总物业同店NOI增长5.8%（不包括HHS赠款） [27] - 第一季度杠杆率环比改善30个基点至6.9倍 [28] - 预计第二季度净收入在每股-0.03美元至0.01美元之间，正常化FFO在每股0.69美元至0.73美元之间 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 第一季度同店收入同比增长近10%，平均入住率同比增长420个基点至83%，超过指导中点410个基点 [16] - REVPOR同比增长4.2%，得益于约8%的现有居民费率增长和改善的续租利差 [17] - 同店运营费用同比增长8%（不包括HHS），主要受入住率上升和宏观通胀影响 [18] - 美国NOI同比增长26%，加拿大NOI同比下降2% [19] - 预计第二季度SHOP收入增长约10%，NOI增长在2% - 10%之间 [30] 办公业务 - 第一季度办公业务（包括医疗办公和研发创新业务）同店增长4.6% [26] - 医疗办公业务季度同店增长3.5%，研发创新业务增长7.9%（调整后为4.6%） [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第一季度新开工项目较峰值下降三分之二，而80岁以上人口预计在未来几年增长超过20% [8] - 截至4月，高级住房业务的潜在客户和入住活动持续超过疫情前水平，主要由美国辅助生活业务带动 [16] - 美国高级住房市场入住率和NOI增长强劲，而加拿大市场受Omicron变种和相关限制影响，入住率虽高但NOI同比下降2% [19][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续遵循“正确资产、正确市场、正确运营商”的方法，优化高级住房投资组合 [8] - 2021年初以来已进行约40亿美元的投资活动，2022年第一季度资本配置优先事项为收购和开发高级住房、生命科学和精选医疗办公楼 [9] - 修订与Sunrise的协议，以实现盈利增长和价值创造的利益一致 [9] - 计划今年出售约2亿美元的高级住房资产 [23] - 利用Ventas OI平台与运营商建立更深入的合作关系，提升运营效率 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2022年开局强劲，高级住房业务正在复苏，预计全年NOI将持续增长 [7] - 尽管存在通胀压力和劳动力市场紧张等宏观不确定性，但公司需求强劲、定价能力强，有望实现可持续增长 [14] - 随着通胀压力在下半年有所缓和，高级住房业务的同店现金NOI预计将持续改善 [32] 其他重要信息 - 公司宣布BJ Grant加入团队，负责投资者关系工作 [12] - 公司承诺在未来二十年内实现净零碳排放，并被评为能源之星认证的头号医疗办公楼所有者/运营商 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度合同劳动力和整体劳动力费用预期 - 合同劳动力占劳动力的5%，第一季度末有适度改善，预计第二季度将继续改善 整体劳动力预计仍受通胀影响，公司将保持每日成本与第一季度持平以反映通胀 [36] 问题2: 未来高级住房投资更倾向美国还是加拿大 - 公司在两个市场都取得过成功，加拿大市场在疫情期间表现出色，入住率高 美国市场本季度增长强劲，未来供应低，有机增长和投资机会大 [38][40] 问题3: 如何缩小与最大同行的估值差距 - 公司一直在对投资组合采取果断行动，执行既定战略，有望推动总股东回报，缩小估值差距 [42] 问题4: 高级住房续租利差是否会在旺季转正及对未来定价的影响 - 公司对当前趋势感到鼓舞，定价能力较强，预计续租利差将继续改善，部分投资组合已实现正续租利差 [45] 问题5: 4月入住率更新及第二季度后REVPOR同比增长预期 - 4月入住率为83.3%，进入关键销售季节（5 - 9月），预计大部分净入住将在此期间发生 REVPOR传统上第一季度增长后会逐季下降，但当前新居民定价趋势改善，预计未来表现会更好 [50][52] 问题6: 第二季度4 - 6月入住率预期及恢复到疫情前水平的时间 - 预计第二季度平均入住率环比增长80个基点，4月已增长20个基点，预计后续每月平均增长50个基点 关键销售季节将加速入住率增长 [55] 问题7: 潜在经济放缓或房地产市场下行对高级住房需求趋势的影响 - 虽然可能会有初始冲击，但历史经验表明高级住房在经济衰退后表现良好 目前市场供应低，公司产品的可负担性强，需求和供应基本面有利 [58] 问题8: 与Sunrise切换管理合同的原因及是否可推广到其他运营商 - 这是公司运营调整的一部分，旨在优化投资组合 Sunrise表现出色，新合同将管理费用与NOI挂钩，实现利益一致 公司预计更多投资组合将采用此类合同 [65][66] 问题9: 2023年高级住房费率增长能否延续2022年8%的趋势 - 市场供应低、老年人口增长、投资组合有吸引力等因素为定价提供了有利背景 随着入住率提高和供需基本面改善，定价能力有望增强，但存在不确定性 [71] 问题10: 是否在资本分配上更倾向高级住房和生命科学而降低医疗办公楼优先级 - 2021年投资中高级住房占70%，生命科学占20%，医疗办公楼占10% 公司会继续进行医疗办公楼的机会性收购 [74][75] 问题11: 高级住房三网租赁投资组合中租金覆盖率较弱的租户调整情况及风险 - 公司在疫情期间已对大部分三网租户进行调整，目标是达到可持续租金水平并分享行业复苏的上行空间 认为大部分调整已完成，将关注运营改善 [78] 问题12: 加拿大高级住房市场NOI下降的具体原因 - 主要是Omicron变种导致社区实施限制措施，减缓了入住速度 加拿大市场入住率高，结构性迁出率也较高 1 - 2月入住疲软，3 - 4月开始好转，有望恢复 [80] 问题13: 医疗办公楼和生命科学投资组合的现有租金 escalators 及新租约情况 - 现有 escalators 约为2.5%，公司正在努力将新租约的 escalators 提高到3%或更高，并推动更多与CPI相关的 escalators [83] 问题14: 第三季度SHOP投资组合入住率增长预期 - 公司专注于第二季度执行，预计全年NOI持续改善 关键销售季节对入住率增长至关重要，季节性模式显示第三季度入住率环比有利 [86][89] 问题15: 如何更积极地使用基金以及医疗办公楼业务作为资本来源对杠杆率的影响 - 基金是公司的竞争优势，管理约50亿美元资产，可在合适机会下使用 高级住房NOI恢复是降低杠杆率至5 - 6倍的关键，公司通过资产出售、减少短期债务等方式优化资产负债表 [91][92] 问题16: 生命科学再开发中两个租户迁出的相关信息 - 未披露租户名称，但披露了位置 一处在Raleigh靠近研究三角园，另一处在Wake创新中心，两处都有潜力重新开发为实验室空间并成功续租 [94][96]