财务数据和关键指标变化 - 第二季度总交易成交量达230亿美元，同比增长67%，总收入3.41亿美元，同比增长21%，摊薄后每股收益1.61美元，调整后EBITDA达9500万美元，同比增长43% [5] - 2022年第二季度调整后每股收益同比增长42%，达每股2.04美元 [6] - 资本市场部门收入增长6%至2.08亿美元，现金收入增长16%，非现金MSR收入下降16%，调整后EBITDA增长19%至1700万美元 [25][26] - 服务和资产管理部门收入增长4700万美元，即同比增长56%，调整后EBITDA增长43%至1.05亿美元，净收入增长66%至3800万美元 [27][29] - 公司综合运营利润率本季度为22%，年初至今为25%，略低于26% - 29%的目标范围 [32] - 公司调整2022年指引，预计摊薄后每股收益增长在持平至10%之间，运营利润率在24% - 27%之间，股本回报率在15% - 18%之间 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 债务经纪业务量增长47%至93亿美元，房地产销售业务量增长136%至79亿美元，GSE业务量增长74%至50亿美元，HUD业务量为2.01亿美元，同比下降70%，自有资本业务量下降59%至1.32亿美元 [19][20][22] - 小型贷款本季度发放量总计2.59亿美元，同比增长171%，评估公司完成734次评估，比去年第二季度增长97% [11] - 大型经济适用房业主投资者Alliant本季度收入达3000万美元，高于第一季度的1900万美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月1日，房利美和房地美仍有920亿美元的贷款额度，下半年有机会贷出全部额度 [9] - 美元保持强劲，全球市场受欧洲战争和亚洲疫情影响，美国商业房地产市场中，多户住宅表现出色，是最受青睐的资产类别 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从以贷款为中心的抵押银行向更广泛的技术驱动型金融服务公司转型，与CBRE和JLL等竞争，通过人员、品牌和技术的独特组合推动增长 [12] - 公司设定“Drive to '25”五年增长计划，目标是到2025年债务融资量增长至650亿美元，房地产销售年销售量增长至250亿美元，贷款服务组合达到1600亿美元，资产管理规模增长至100亿美元 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务模式在不确定时期具有韧性，长期经常性现金流强劲，可增强流动性并对业务进行再投资 [43] - 尽管市场存在通胀和衰退担忧，但多户住宅市场表现良好，公司作为大型反周期多户住宅贷款机构，有信心实现调整后EBITDA两位数增长 [37][46] - 短期利率上升，托管和仓库收入增加，随着市场适应高利率，房利美、房地美和HUD有能力赢回市场份额，2023年公司业务将表现出色 [49] 其他重要信息 - 公司持有20 - 30亿美元的托管余额，在利率上升环境中可作为自然对冲，稳定收益 [34] - 公司信用风险敞口仅限于多户住宅资产，风险分担投资组合的信用质量良好，拨备信用损失有4800万美元的准备金 [36][37] - 第二季度末公司资产负债表上有1.51亿美元现金，公司维持强大流动性，将继续使用资本实现长期目标 [40] - 公司使用1110万美元回购10.9万股股票，董事会批准每股0.60美元的季度股息 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 随着HUD业务量下降，下半年客户在建设方面的意向如何？ - 公司HUD业务管道目前非常强劲，但客户是否付诸行动尚不确定，下半年建设相关业务可能增加，因为建设成本和通胀压力有所缓解，HUD产品是建设永久贷款产品，有吸引力，同时典型A7再融资业务量也在增加 [56] 问题2: EPS指引下调的主要原因是什么？ - 主要是多种因素综合影响，包括GSE业务服务费用一般，市场利率上升为赢得业务量利差大幅下降，目前仍有一些压缩费用的交易，不过公司希望下半年能提高利润率，若业务量增加且利差扩大，仍有机会实现两位数收益增长 [57] 问题3: 股票回购是否有季度节奏或计划？ - 没有具体的节奏或计划，公司会根据现金状况和市场交易情况，在认为股票被低估时更积极回购 [58] 问题4: 房利美和房地美今年是否有可能无法充分利用1560亿美元的贷款额度？ - 房利美有能力使用全部780亿美元额度，但 Freddie Mac 由于领导层变动、人员离职以及非委托业务模式等因素，有可能无法达到780亿美元额度，但也有机会实现，公司会尽力与他们合作 [64] 问题5: 假设 Freddie Mac 人员配备齐全并恢复业务，鉴于多户住宅市场的强劲，2023年贷款额度是否会增加？ - 需先观察2022年下半年资本流动情况以及是否需要调整额度，监管机构表示如有需要会进行调整，9月与FHFA讨论年度计分卡流程时，可提出因市场变化Fannie和Freddie的额度应在2023年提高 [66] 问题6: 公司是否会在一段时间内不再进行大型收购，下次收购是否可能在2023年而非今年下半年？ - 公司不排除进一步收购的可能性，目前董事会希望专注于整合已完成的收购，但市场情况可能带来机会，公司会积极寻找并认真评估 [68] 问题7: CBRE预计第四季度开始衰退并持续到2023年，公司是否也这样预测？ - 公司不会挑战CBRE经济学家的预测，公司业务模式在市场上升和下降阶段都能表现良好，因此不担心这种情况，也不会预测衰退的时间和持续时间 [73] 问题8: 鉴于宏观环境的不确定性，公司是否采取了不同的措施，如放缓招聘、更具选择性、强调现金保留和费用管理等？ - 公司放缓了招聘速度，专注于整合2021 - 2022年的三次重大收购，利用现有资源把握市场机会，业务模式具有可变性，会关注成本，随着与Fannie、Freddie和HUD业务的增长，财务表现应会良好 [74] 问题9: Apprise和GeoPhy目前对EPS的拖累是多少，预计明年是否至少能保持中性？ - GeoPhy收购成本预计今年会稀释EPS约0.30 - 0.40美元，Q2受GeoPhy支持的业务对EPS无稀释作用，但对运营利润率有稀释作用，预计到2023年实现盈利；Apprise相关信息暂不披露 [76][77] 问题10: 下半年GSE业务、经纪贷款业务和投资销售业务的同比增长或下降情况如何？ - GSE业务方面，若达到全部额度且市场份额保持或提高，有机会实现两位数增长，目前保守预计每股收益同比增长持平至10%；对于投资销售和资本市场业务，公司不提供增长估计，但团队表现出色，业务管道良好，近期业务活动有所增加，市场有大量资金等待投入 [79] 问题11: 在多户住宅新交易的承销方面，投资者是因为租金增长前景强劲而愿意接受初始负杠杆，还是认为目前处于价值调整期以实现正杠杆？ - 两种情况都存在，部分投资者购买房产时接受初始负杠杆，期望获得高于预期的租金增长；部分投资者选择全现金购买，后期再增加杠杆；也有投资者等待估值调整以获得正杠杆。此外，公司在其他资产类别如酒店、零售、工业和办公等领域也有业务，不同资产类别的情况有所不同 [83]