财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司经调整后摊薄每股正常化运营资金为0.84美元，较去年同期增长6.2%，这是自疫情开始以来连续第二个季度实现同比增长 [46] - 公司总投资组合同店净营业收入（NOI）连续第二个季度实现正增长，同比增长7.2% [47] - 预计第四季度归属普通股股东的净利润为每股0.08 - 0.13美元，正常化运营资金为每股0.80 - 0.85美元，总投资组合同店NOI同比增长8.5% - 10.5% [55][56] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营业务 - 同店收入同比增长10.8%，同店费率增长5.3%，为有记录以来的最佳水平 [8] - 同店NOI增长17.6%，其中美国市场增长超20%，辅助生活产品同店NOI增长25.1% [11] - 各地区均实现强劲收入增长，加拿大增长4.4%，美国和英国分别增长11.6%和18.9% [37] 门诊医疗业务 - 第三季度同店NOI增长1.4%，低于趋势水平，主要受租户改进的时间问题、搬迁延迟和公用事业费用增加的影响 [36] - 租户保留率达93%，续租率在市场中加速上升 [36] 三重净租赁投资业务 - 高级住房三重净租赁投资组合同店NOI同比增长1.6%，低于指导范围下限 [47] - 长期后期护理投资组合同店NOI同比增长3.1% [48] - 医疗系统投资组合（与ProMedica健康系统的合资企业）同店NOI同比增长2.75% [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年80岁以上人口预计将增长4.5%，第三季度仅有2700套新开发单元开工 [17] - 截至9月30日，过去12个月内约有15000套单元因陈旧或更高更好的用途（如行为健康）而停用 [18] - 医疗办公物业（MOB）的资本化率显著扩大 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资本配置优先考虑以合理的基础价格和持久力进行房地产投资，不单纯追求收益率 [23] - 计划在2023年初试点首个模块，并推进其他模块的开发，以优化运营平台 [43] - 关注资本部署机会，包括投资现有资产、收购、折价购买债务、支付股息和折价回购股票等 [33] - 鉴于当前资本市场环境，公司认为英国和加拿大市场具有吸引力，尤其是英国市场 [119] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在外汇、利率和公用事业费用等逆风因素，但公司基础业务正在显著改善，有望实现反弹 [7] - 劳动力市场正在向好转变，预计将有助于公司所在行业在明年的房地产行业中脱颖而出 [11] - 高级住房业务处于复苏的早期阶段，未来几年增长前景乐观 [17] - 公司对ProMedica的投资调整后，租金将上涨，有望为股东创造未来价值 [25] 其他重要信息 - 公司通过ATM计划筹集约7.6亿美元股权资金，平均价格为每股80.12美元 [52] - 季度末后，公司结算额外ATM收益以资助投资活动并偿还8.5亿美元债务，其中8.17亿美元为浮动利率债务 [53] - 公司预计第四季度合并净债务与EBITDA之比将自2020年以来首次低于6.5倍 [53] - 公司拥有约56亿美元的近期流动性，包括40亿美元的信贷额度、10亿美元的现金和远期股权以及5.8亿美元的近期处置和贷款偿还收益 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 定价能力的可持续性以及流感对基本面的影响 - 定价能力方面，市场租金上涨速度快于年度费率，RevPOR增长有望持续，部分区域的高入住率也将增强定价能力 [62][63][64] - 流感方面，公司认为COVID协议将减轻流感对社区的影响，但无法预测流感季节的具体情况 [65] 问题2: 新授权的30亿美元股票回购计划的看法和执行时间 - 公司认为当前股价具有吸引力，将从无杠杆内部收益率和基础价格的角度评估回购机会，但无法预测执行时间 [69][70] 问题3: 高级住房运营组合中辅助生活（AL）和独立生活（IL）业务稳定后的利润率差异 - 两者初始利润率不同，但运营平台的优化将使整体业务向好，AL业务的改善可能更为明显 [72][73] 问题4: 不同高级住房项目类型（IL、AL和高级公寓）的移动趋势以及独立生活入住率是否放缓 - AL业务复苏最为强劲，高级公寓业务表现良好，入住率达95%以上，IL业务复苏相对较慢 [77][78][79] 问题5: MOB市场中私人买家的困境，是否有机会以更好的内部收益率购买资产，以及这种情况是否适用于高级住房和熟练护理领域 - 尚未看到贷款人对医疗办公贷款进行止赎，但MOB资本化率已开始显著上升，公司会综合评估各类机会 [82][83] 问题6: 关于长期5.43亿美元嵌入式NOI中2.3亿美元恢复到2019年第四季度NOI水平的利润率考虑，以及ProMedica交易中约5亿美元的构成 - 假设恢复到疫情前的利润率水平，约为30.8%；ProMedica交易中，15%的股权和营运资金大致各占一半 [90][91] 问题7: 新的熟练护理合资企业中运营储备金的分配方式以及如果新运营商不需要使用这些储备金的情况 - 储备金用于运营损失和营运资金损失，若运营商表现良好，可节省储备金并从中受益 [93] 问题8: 与Integra合作后，与分包运营商的关系以及如何确保运营卓越 - 公司认为Integra在熟练护理业务方面具有专业知识，双方合作可实现共赢，公司将专注于核心业务 [97][99][104] 问题9: 开发项目从1.6%的初始收益率提升到7%的稳定收益率的时间框架 - 高级公寓项目约需12 - 18个月，传统高级住房项目约需24 - 36个月 [106] 问题10: ProMedica交易的GAAP影响以及新租赁协议的相关细节（如 escalators、财务契约、资本支出要求） - 新租赁协议的escalators保持2.75%不变，GAAP影响大致中性至略有增值 [110] 问题11: ProMedica合资企业是否考虑了其他合作伙伴，以及公司对熟练护理业务战略方向的看法 - 公司曾收到至少五方对该交易的兴趣，但选择了执行风险较低的Integra；公司战略是在风险调整的基础上为现有股东创造价值，会在各领域寻找机会 [114][115][116] 问题12: 鉴于美元强势，美国以外市场的潜在收购机会 - 公司认为英国和加拿大市场具有吸引力，尤其是英国市场，从美元投资者的角度来看，资产价格非常便宜 [119][120] 问题13: 出售15%股权给Integra后，基础价格的变化以及未来的保护措施 - 公司基础价格保持有吸引力，出售给Integra的部分基础价格也很有优势，且有额外的保障措施降低净基础价格 [123][124][125] 问题14: 熟练护理业务是否有机会改善运营或分享最佳实践以提高覆盖率 - 公司认为自己并非熟练护理专家，将该业务交给专业合作伙伴执行，自己专注于核心业务 [128] 问题15: ProMedica收购ManorCare SNF资产的战略是否实现，以及新协议下患者转诊情况 - 患者转诊战略未实现，但基础价格优势保证了投资价值；临床编程平台仍在，新运营商可根据情况调整 [131][133][134] 问题16: 高级住房运营组合中稳定资产的利润率以及入住率稳定与利润率之间的延迟情况 - 高入住率资产的利润率有显著改善，随着入住率提高，租金上涨推动利润率提升，且未来维护费用降低将进一步提高利润率 [136][137][138] 问题17: ProMedica高级住房业务是否考虑更换运营商 - 该业务具有一定盈利能力，预计随着入住率稳定，利润率将恢复到较高水平，目前无需更换运营商 [140][141][142]