财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.17美元，正常化资金运营现金流（FFO）为每股摊薄后0.80美元，高于此前0.71 - 0.76美元的指引 [39] - 剔除HHS资金、一次性终止费用等影响后，正常化FFO为每股0.70美元，比调整后的先前指引上限高出0.01美元 [41] - 第一季度末，公司净债务与调整后EBITDA的比率为6.59倍，较上一季度增加31个基点 [64] - 公司预计第二季度归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.31 - 0.36美元，正常化FFO为每股摊薄后0.72 - 0.77美元 [68] 各条业务线数据和关键指标变化 三重净租赁投资组合 - 高级住房三重净租赁组合同店收入同比下降2%，EBITDAR覆盖率环比下降0.01倍至1.00倍 [43] - 长期后期护理组合同店收入同比增长0.2%，EBITDAR覆盖率环比增加0.37倍至1.37倍 [45] - 医疗系统组合同店NOI同比增长2.8%，过去12个月EBITDAR覆盖率为1.9倍 [46] 门诊医疗投资组合 - 门诊医疗组合同店收入同比增长3.1%，租户保留率在本季度保持强劲，为87.7% [48][49] 高级住房运营投资组合 - 同店NOI与2020年第一季度相比下降44%，与第四季度相比环比下降15.6%，第一季度同店收入环比下降3.6%，主要受平均入住率下降310个基点的影响 [53] - 总投资组合REVPOR同比下降1.5%，调整闰年因素后为负1%，活跃成人独立生活和辅助生活细分市场同比分别增长6.3%、0.7%和1.6% [54] - 总同店费用同比下降2.6%，环比下降20个基点，运营利润率环比下降280个基点至19.4% [56][57] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去六周，英国高级住房入住率增加120个基点，美国增加90个基点，加拿大自3月中旬以来入住率下降50个基点，但4月有所改善 [5][7] - 截至4月23日，4月入住率增加20个基点，美国和英国分别增加40和90个基点，加拿大下降20个基点 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Genesis和ProMedica进行了战略交易，退出与Genesis的房地产关系，加强与ProMedica的合作，提升投资组合质量和增长潜力 [17][23] - 公司已完成超过13亿美元的收购，包括与Safanad合作对HC - One进行再融资，预计将获得低至中双位数的内部收益率（IRR） [26][29] - 公司看好收购机会，目前有多个有吸引力的交易正在进行中，预计2021年的收购将对2022年收益产生直接增值作用，对2023年及以后产生显著增值作用 [31] - 公司认为在合作伙伴生态系统中实施产业垂直整合观点能创造最佳长期回报，强调合作伙伴选择的重要性 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对高级住房业务持谨慎乐观态度，美国和英国出现积极迹象，但加拿大因疫情表现较弱，整体经营环境短期内仍高度不可预测 [5][6][37] - 疫苗接种对公司运营产生积极影响，但病毒在普通人群中的流行情况、经济重新开放时间和运营限制解除时间仍存在不确定性 [36][37] - 公司认为行业供应在未来五到十年内将显著减少，人口增长趋势将为资产表现提供信心 [16] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得显著进展，连续三年获得能源之星年度合作伙伴奖，并被提升至持续卓越水平，社会倡议获IFF质量评分1，ESG实践和披露获MSCI A评级 [73][74] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司恢复到疫情前水平的预期时间范围 - 公司表示无法给出确切答案，因为没有历史先例可循，但如果回到2019年第四季度的NOI水平，假设租金不变，可能需要数年时间，且较长的恢复期可能因租金增长带来更高的收益 [77][79] 问题2: 入住和搬出的节奏以及搬出率低于疫情前水平的原因 - 搬出率低主要是由于建筑入住率较低，目前比疫情前低1400个基点，随着入住率恢复，搬出率可能会逐渐接近历史水平 [85][86] 问题3: HC - One交易的贷款利率、认股权证执行价格和数量以及之前MEZ投资的情况 - 之前的MEZ投资已按面值偿还，此次投资为第一抵押贷款、股权和认股权证的组合，预计将产生低至中双位数的IRR，投资基础相对于重置成本有大幅折扣 [89] 问题4: 过去三四个月收购机会的演变以及承销情况 - 10亿美元的机会是多年的机会，HC - One交易扩大了机会范围，目前收购管道主要是高级住房，反映出相对于重置成本的显著折扣，预计能实现高个位数到低双位数的IRR [94][98][100] 问题5: 新居民检疫要求和实地参观受加拿大限制的影响 - 美国已取消接种疫苗居民的检疫限制，未接种疫苗的居民仍需检疫，加拿大的限制拖累了实地参观统计数据，英国和美国大部分州已允许实地参观 [103][104][105] 问题6: HC - One交易是战略投资还是机会主义投资 - 这是一项战略投资，填补了公司英国投资组合中缺乏价值选择的空白，公司认为该平台有巨大的增长机会 [107][109][110] 问题7: 高级住房运营合作伙伴提高租金的潜力以及劳动力成本预期 - 劳动力成本会有通胀，但公司认为不会像过去五年那样严重，且随着利润率恢复到历史水平，仍能实现盈利，同时应考虑移民政策变化等因素的影响 [113][115][118] 问题8: 新开发项目与成熟项目的入住趋势对比 - 目前两者的恢复情况较为一致，但随着时间推移，新开发项目可能会因当前入住率水平而加速恢复 [120] 问题9: 三重净高级住房业务为改善低覆盖率所采取的措施以及未来计划 - 约20%的现有租金已变为现金，反映了底层经济状况，公司对租户租金支付情况反应迅速，认为现金流的损害是短期的，资产价值将保持稳定 [123][124][125] 问题10: 直线租金减记是否与顶级租户的变动有关以及未来预期 - 公司不讨论具体运营商情况，认为租赁重组是为了实现互利安排，运营商的物业所有权权益将为租金提供保障 [131][132] 问题11: 关于4.8亿美元嵌入式NOI中建设与库存的关系以及未来建设趋势 - 由于成本上升和利率上升，行业开发难度增加，预计未来五年供应将比过去五年减少，这将对租金增长产生积极影响 [134][136][142] 问题12: 为确保租户恢复后收回租金优惠所采取的租赁条款 - 可以通过设置短期租金和根据EBITDA情况调整租金的方式收回租金，同时租赁背后有物业所有权权益作为保障，也可以考虑转为RIDEA模式 [147][148][153] 问题13: 公司对恢复到更高入住水平有信心的依据 - 公司只是假设如果回到疫情前入住水平，NOI会是多少，并未承诺具体时间，目前运营合作伙伴的乐观情绪较高，但仍需观察实际数据 [157][158][159] 问题14: 过去六周入住率增长的节奏 - 六周时间不足以判断趋势，但近期几周的增长高于较早几周，运营合作伙伴的态度较为积极，但环境仍高度不确定 [162][163][164] 问题15: 高级住房定价能力与入住率的关系是否发生变化 - 历史上房价指数与租金增长有很强的相关性，但当前市场情况特殊，整个行业处于租赁期，公司认为会有适度的租金增长，但不确定三年后的情况 [168][169][170] 问题16: HC - One贷款的债务服务覆盖率 - 公司表示无法立即提供该数据，将离线提供，从LTV角度看，贷款的价值相对于重置成本有大幅折扣 [173][174] 问题17: 本季度进行约2.7亿美元股权发行的原因 - 这主要是基于对投资管道的信心，以确保在有投资机会时能够提供资金支持 [176][177]