财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营资金为800万美元或每股0.09美元，较上一季度的570万美元或每股0.06美元有所增加 [46] - 第三季度同店净营业收入同比下降9.1%，较上一季度报告的14.6%降幅显著改善 [46] - 第三季度总租户账单（基本租金和代收费用合计）为3160万美元 [48] - 第三季度公司收取并确认为收入的金额为3010万美元，占账单的91% [48] - 另有110万美元（占账单的3%）被确认为收入，公司认为其可收回，其中大部分有已签署的延期协议覆盖 [48] - 第三季度有190万美元（占账单的6%）未被确认为收入，其中180万美元是租户未支付且公司目前决定按收付实现制处理，10万美元是公司同意豁免的租金 [49] - 截至2020年9月30日，公司已签署了总计300万美元的租金延期协议，其中约25万美元在本季度已偿还，另有25万美元与今年剩余时间相关，导致本季度末延期协议应收账款为250万美元 [52] - 第三季度百分比租金显著增加，主要原因是部分租户从固定租金转为基于销售额的百分比租金 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署了32份租约，包括8份新租约总计72,800平方英尺，以及24份续租总计167,300平方英尺 [39] - 新租约执行时的租金价差为正向21.5%，其中包括两份主力店租约（价差44%）和两份其他租约（价差23%） [40] - 续租租约总体分析显示租金价差为负向3.1%，若排除三家特定主力店和次主力店租户，价差转为正向2.8% [40] - 截至2020年9月30日，当前租约同店出租率为91.7%，较上一季度增加0.2% [41] - 在费城Fishtown Crossing项目，星巴克于9月开业，GameStop和T-Mobile已搬迁，Nifty Fifty于8月交付，The Original Hot Dog Factory于9月交付 [41] - IGA杂货店的外立面翻新预计年底完成，中心其余部分的外立面翻新将于2021年完成 [41] - 在费城Revelry项目，公司正在推进场地规划修正，原计划以电影院为主力店，现正与潜在替代主力店租户进行讨论，预计将于2020年11月收回影院空间 [42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，公司购物中心保持开放，96%的租户营业，未重新开业的业态主要是电影院、健身房和自助式餐厅 [37] - 公司专注于华盛顿特区至波士顿走廊的以杂货店为主力店的购物中心核心组合 [14][18] - 在华盛顿特区的Northeast Heights项目，公司与特区总务部签署了一份260,000平方英尺办公楼（含底层零售）的20年定制租赁协议，作为项目一期 [23][43] - DGS租约结构为20年10个月，净租金为每平方英尺22.52美元，总租金为每平方英尺56.43美元（其中包含每平方英尺14.09美元的装修摊销） [44] - 计划于2021年初开始建设DGS大楼 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期坚持双管齐下的业务战略：一是专注于华盛顿特区至波士顿走廊的以杂货店为主力店的购物中心核心组合，并系统性地剥离非核心资产；二是在该走廊内的高人口密度次级市场进行城市混合用途再开发项目，特别注重在这些项目中建设经济适用和市场价格的劳动力住房 [14] - 疫情凸显了公司战略所预期的趋势：实体零售的加速衰落使得以杂货店为主力店的购物中心成为零售地产中表现最强的类别；同时疫情引发了从中心城市的去城市化浪潮以及对高端多户住宅的压力，凸显了城市内住房机会的不平等以及对有吸引力且价格合理的劳动力住房日益增长的需求 [15][17] - 公司已采取零基预算方法评估多项公司管理费用，预计通过此方法将同比减少超过200万美元的G&A费用 [27] - 公司决定将总部从长岛Port Washington的租赁办公室（租约2021年2月到期）搬迁至长岛Massapequa的Carman's Plaza购物中心后方，将一处基本空置的空间改造为办公室并无偿使用，预计每年节省约50万美元租金 [26][27] - 公司董事会已批准在年底前进行1对6.6的反向普通股拆股，以协助维持纽约证券交易所上市要求，并将股价重置至5美元以上以满足部分投资基金的要求，同时保持超过1000万股流通股以助于交易流动性 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情时期充满巨大压力，但公司团队表现出色 [7][9] - 自疫情开始以来，公司专注于几个关键领域：帮助租户生存并收取租金或达成延期协议；安排2021年2月到期的7500万美元定期贷款再融资；推进再开发项目并探索合资安排；采用零基方法大幅削减G&A费用 [10][11][12] - 第三季度租金收取率达到91%，在零售REITs中属于较好表现，10月收取率目前为91%，预计月底将达约92.5% [28][37] - 公司成立跨职能委员会与所有租户接洽，并采取了详细的分析方法，包括使用法律工具、中心与租户监控以及反复的租户沟通 [19][20] - 公司已使用无担保循环信贷额度偿还了2021年2月到期的7500万美元无担保定期贷款，为完成长期抵押贷款再融资提供了灵活性，以防资本市场因第二波疫情再次出现混乱 [21][22][51] - 公司正在积极与各种债务和股权融资方接洽，对能在今年晚些时候或明年初最终确定安排以便启动DGS项目感到乐观 [24] - 对于以杂货店为主力店的购物中心，当前交易市场相当健康，可比资产交易资本化率在低至中6%或低7%范围 [63][64] - 对于高现金收取率的以杂货店为主力店的购物中心，融资市场接受度良好，贷款价值比可达60%-65%，利率普遍在中3%范围 [65][71] - 公司倾向于选择人寿保险公司提供的抵押债务而非CMBS [81] 其他重要信息 - 截至2020年9月30日，公司已完成105份延期和豁免协议，涉及300万美元延期租金，平均延期4个月，平均还款期为10个月；另有90万美元租金被豁免，平均豁免4个月 [38] - 这些协议旨在维持租户生存能力，并为房东争取有利让步，如销售报告、延长租期和修改关键租赁条款 [39] - 公司正在考虑将几个East River项目的现有租户迁至DGS大楼的底层零售空间，如果完成搬迁，DGS零售部分将剩余约5000平方英尺，计划引入快餐店和服务型用户 [59][60] - 自疫情开始以来，公司通过出售相对较小的资产已筹集约3000万美元，目前列为持有待售的四项资产总价值可能在接近2000万美元的高位至2000万美元左右 [77] - 对于持有待售的资产，部分将由现金买家购买，部分稳定资产可能获得融资，但贷款价值比不会像核心资产那样达到65% [83][84] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于DGS办公楼建设资金和2021年计划的更新 [57] - 公司正在与典型的资本伙伴就股权方面进行洽谈，将组建股权合资企业，并结合建设贷款，相关对话正在推进中 [57] 问题: 关于DGS底层零售的预租赁情况以及Northeast Heights其他阶段的进展 [58] - 公司正考虑将几个East River项目的现有租户迁至DGS底层，相关谈判正在进行中；如果完成搬迁，将剩余约5000平方英尺，计划引入快餐店和服务型用户 [59][60] 问题: 关于资产出售市场、未来活动预期以及Glen Allen资产的定价 [61] - 公司的处置计划主要涉及小型独立地块交易，旨在解决流动性问题；Glen Allen资产作为净租赁物业以中5%的资本化率出售；当前以杂货店为主力店的购物中心交易市场强劲，可比资产交易资本化率在低至中6%或低7%范围，融资市场对这些高现金收取率的资产接受度良好 [62][63][64][65] - 随着年底临近，市场交易将更清晰地揭示公司投资组合的合理资本化率，从而更明确股价与资产净值之间的脱节 [66] 问题: 关于偿还定期贷款后循环信贷额度的剩余能力、提取限制以及当前抵押贷款市场的条款 [67] - 循环信贷额度剩余能力近4500万美元，加上手头现金，流动性接近5000万美元；该额度有滚动四季度的契约要求，未来几个季度可能下降，但预计将被地块出售和完成San Souci资产合伙人收购后增加借款基础所抵消 [68][69][70] - 对于高现金收取率的以杂货店为主力店的购物中心，有CMBS和人寿保险公司提供融资，贷款价值比一般为60%-65%，可能包含部分只付利息期，利率普遍在中3%范围 [71][72] 问题: 关于再融资途径、持有待售资产可筹集的流动性及时间 [76] - 列为持有待售的四项资产总价值可能在接近2000万美元的高位至2000万美元左右；自疫情开始以来，通过出售小型资产已筹集约3000万美元；公司动态管理资产负债表，目前有其他资本来源，因此虽继续推进持有待售资产，但不再积极寻求出售其他资产 [77][78][79] - 公司倾向于选择人寿保险公司提供的抵押债务而非CMBS；以65%的贷款价值比进行抵押贷款，通常能为循环信贷额度释放一些增量能力 [81][82] 问题: 关于持有待售资产的买家类型（金融买家还是现金买家） [83] - 部分资产将出售给现金买家或低价值资产买家；一些稳定的、位置较偏远的资产可能获得融资，但贷款价值比不会像核心资产那样达到65% [83][84] 问题: 关于新租约租金价差和租赁激励下降的趋势是否可持续 [85] - 公司对每笔交易进行战略考量，以确保获得最佳净有效租金，支付最少的资本来吸引租户；无法预测未来租赁激励的具体金额趋势，但会持续采取季度性的战略思路和方法 [87][88] 问题: 关于第三季度百分比租金显著增加的原因 [73] - 百分比租金增加主要是因为部分租户从固定租金转为基于销售额的百分比租金，其中一个主要租户因共同租户条款变动所致，预计该情况将在年底左右得到纠正 [73][74]