财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营资金运营利润为1060万美元，每股0.12美元，高于上一季度的1020万美元，每股0.11美元 [23] - 不包括再开发物业，同店净营业收入与2018年同期相比增长0.7%；包括再开发物业则下降0.7%，主要由于为再开发计划腾出空间导致 [24] - 债务与税息折旧及摊销前利润比率为8.1倍，循环信贷额度下约有1.15亿美元可用资金，且无债务在2021年前到期 [25] - 重申全年运营资金运营利润每股指导区间为0.44美元至0.45美元，全年资产处置预期约为2500万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁活动强劲，可比面积租赁总量为576,200平方英尺，现金租金差价率为8.5% [11] - 新签14份租约，差价率为28.4%；续签26份租约，差价率为0.9%，若剔除一项为稳固入驻率而牺牲差价的锚定交易，续租差价率升至2.3% [11] - 本季度完成两份非可比租约，平均租金为每平方英尺18.65美元；新租约平均基本租金为每平方英尺10.98美元，若剔除两份低于10美元的锚定交易，则升至13.11美元 [12] - 成功填补Trexler Mall原Bon-Ton空置店铺（约6万平方英尺）为Urban Air，差价率达95%；部分Tops Friendly Market空置由Tractor Supply填补，差价率达158% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2019年9月30日，同中心已租赁入驻率环比增长80个基点至92.2% [13] - 租赁渠道强劲，目前约有60笔新交易在渠道中，包括续租和新租 [13] - 观察到购物中心投资销售市场交易量疲软，去年此时有23笔销售，今年同期少于10笔（约8或9笔），但难以从有限数据点推断资本化率趋势 [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 积极推进再开发平台，包括价值增值改造和混合用途改造两大平台 [14] - 价值增值改造项目：费城Christina Crossing（原Port Richmond购物中心）已正式动工，预计2022年稳定；马里兰州Yorktowne Plaza已获完全授权，预计2023年稳定；Carman's Plaza接近完工，预计2022年稳定 [14][15][16] - 混合用途改造项目：South Quarter Crossing项目包括80万平方英尺零售和277套住宅单元，预计平均基本租金从每平方英尺13.93美元升至近20美元，第一阶段计划2019年底启动 [17][18]；[Indiscernible]项目计划底层零售上层住宅，预计2021年早中期启动；华盛顿特区Northeast Heights项目计划2020年底至2021年初启动 [20][21] - 公司对创建充满活力的社区以提升股东价值感到振奋 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司股价与内在价值存在显著脱节，希望随着业务计划成功执行，股价能更好反映应有价值 [9] - 尽管投资销售市场交易量下降，但资产类型仍有流动性，私有市场价值可见度合理 [9] - 对于合资伙伴的探索，当前考虑是建筑融资资本充足且条款诱人，使得合资益处被淹没，目前更倾向于利用融资市场，但对未来合资持开放态度 [36][37][40] 其他重要信息 - 公司强调其核心价值是协作、合作和日常卓越 [6] - 再开发活动导致部分物业空间停用，特别是在南费城购物中心，这对净营业收入产生暂时影响 [24] - 社区外联和营销成本（约75万美元）预计2020年将持续，与今年水平基本一致 [50] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于交易市场疲软的评论能否澄清和详细说明 [31] - 管理层指出，其业务区域内销售交易量同比显著下降，去年此时有23笔销售，今年同期只有8或9笔 [32] - 关于这是否反映在定价上，管理层表示由于数据点少，难以对资本化率趋势做出有意义的推断，每个交易都有其特殊性，目前只能说明市场交易量处于低位 [33][34] 问题: 关于Fishtown Crossing项目的最新情况，特别是预租赁状况 [35] - 管理层确认，该项目已与星巴克和Nifty Fifty签署租约，另有几份租约处于不同谈判阶段，小店铺租金范围从低至40多美元（每平方英尺）起，相比翻新前原有租金有显著增长 [35] 问题: 关于探索再开发项目合资伙伴的进展，以及与股价脱节的关联 [36] - 管理层表示，股价评论与寻找合资伙伴无关；主要考量是建筑融资资本极其充足且条款诱人，这压倒了合资的好处；合资谈判复杂，且公司规模下所需增量资本相对不大；目前结论是聚焦建筑融资市场更为有利，但对未来合资仍持开放态度，取决于融资环境和未来资本需求 [36][37][40] 问题: 关于同店净营业收入增长预期，特别是第四季度和2020年 [43] - 管理层重申对全年相对平坦的预期感到满意；指出同店池规模小（季度净营业收入约2000万美元，100基点仅20万美元），小变动影响大；2020年尚未提供指导，但一些导致困难比较的因素（如Bon-Ton空置）将消退，具体指导将在下次电话会议提供 [44] 问题: 关于已租赁与已入驻空间之间170基点差异，以及年底前是否有较大租赁开始生效 [45] - 管理层表示，同店计算基于现金制，租赁转为入驻有利，但有时有免租期，需要时间才能体现收益；年底前预计不会有导致本季度同店指标剧变的重大因素 [45] 问题: 关于资产处置的投资者兴趣水平，以及Carll's Corner和Suffolk Plaza的出售时间表 [46] - 管理层表示，未售出资产有具体原因，与整体交易量下降趋势无关；Suffolk资产已处于合同阶段（但细节受限）；Carll's Corner是小型资产，出售金额不大，正解决一些实际问题；另一处资产不在所述市场内，正等待最终租约后再推向市场 [47][48][49] 问题: 关于指导中包含的社区外联和营销成本（75万美元）是否在2020年持续 [50] - 管理层确认，该成本涉及多个再开发物业，明年运行率应与今年基本一致，随着再开发项目推进，相关物业会变化但总运行率保持稳定 [50]