财务数据和关键指标变化 - 第三季度报告净亏损530万美元，每股稀释亏损0.07美元 [25] - 核心FFO为2490万美元，每股稀释0.32美元，AFFO为2480万美元，每股稀释0.32美元，同比增长超过3% [25] - 总体经常性G&A费用同比下降16%，达到430万美元，经常性现金G&A费用同比下降24%，达到290万美元 [26] - 调整后的净债务为5.69亿美元，年化调整后的EBITDAre的净债务比为4.0倍，低于目标杠杆范围4.5倍至5.5倍 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成了1.52亿美元的投资，为历史最高季度，现金收益率为7.5% [7] - 投资组合中，671个物业100%出租，租户覆盖93个，行业分布26个，覆盖45个州 [11] - 第三季度完成了8项处置，总收益2400万美元，现金收益率为7.3% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合中，75%以上的年化基础租金（ABR）租给投资级或投资级别的租户 [11] - 药店和美元商店行业的经济前景未对收益流产生明显影响，相关行业的到期ABR仅占总额的50个基点 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于高质量资产的收购，尤其是大型运营商的资产，尽管这些运营商可能没有投资级评级 [43] - 计划将Walgreens的租户集中度从5.9%降至4.8%，并在未来几个季度进一步降低 [17][48] - 公司在资产管理方面表现出色，能够快速减少租户集中度并将收益再投资于更长租期和更好租金增长的资产 [13][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对当前经济环境持谨慎态度，特别是低收入和中等收入消费者面临压力 [56] - 对于未来的收购，管理层预计资本成本将影响收购速度，当前的收购活动可能会减缓 [39] 其他重要信息 - 公司董事会于10月1日任命Lori Wittman为董事会主席，强调其对公司成功的承诺 [23] - 预计2024年AFFO每股指导范围更新为1.26至1.27美元 [29] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于第四季度和明年初的非核心资产处置 - 公司预计在第四季度和明年初将保持收购的增值差距，预计资本化率将略低于前三个季度的水平 [31] 问题: Dollar General的未来展望 - 公司与Dollar General的租约大部分已延长，预计未来几季度将进一步降低集中度 [32][33] 问题: Walgreens的处置市场情况 - 处置市场有所改善，部分交易中使用了卖方融资，未来可能不再广泛使用 [35][37] 问题: Big Lots的租金变化 - Big Lots的租金预计将与之前的租约持平或略有上升，尽管在破产期间有短期租金减免 [41][42] 问题: 对于Walgreens和Family Dollar的资产销售目标 - 公司计划将Walgreens的ABR集中度降低至3%以下，Family Dollar的集中度也在逐步降低 [48][49]