财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.54美元，较上年同期增长8%[5] - 同中心NOI本季度增长4.3%，受租金收入增加和运营费用适度降低的推动[13] - 截至9月30日的12个月内，净债务与调整后EBITDA的比率为5倍，低于去年年底的5.8倍[14] - 公司将2024年每股核心FFO预期提高并收窄至2.09 - 2.13美元，较之前的2.05 - 2.12美元范围有所提高，代表着7% - 9%的核心FFO增长；将同中心NOI增长提高至4.25% - 5%，高于之前的3.25% - 4.75%[17] - 10月董事会宣布季度股息，按年率计算比去年高出5.8%[16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁团队在过去12个月内执行了543份租约，总面积达260万平方英尺，连续第11个季度实现正租金差价，可比空间综合增长14%，其中重新租赁差价为46%，续租差价为12%，本季度末租赁率为97.4%[8] - 过去12个月平均租户销售生产率稳定在每平方英尺438美元[6] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过吸引热门品牌、多样化租户组合来提升购物者体验，以吸引更广泛、更年轻和更富裕的人群，同时保持价值定位[7] - 继续进行中心再商品化工作，租赁团队与有抱负的品牌签订租约，增加餐饮、娱乐用途的租户基础，利用数字营销和社区参与计划吸引年轻一代购物者[7] - 在投资方面，无论是在奥特莱斯、露天生活方式中心还是资产周边，市场交易和非市场交易都很活跃[29] - 公司关注在周边土地上的资本配置，寻找合适的租户，以实现长期增长，目前约一半的物业存在机会[38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自己在应对关税和美国消费降低方面处于有利地位，因为假日购物季早期的情况显示人们在购物，且折扣渠道可能是零售商销售的重要贡献者，公司适合满足顾客寻找好品牌和高性价比商品的需求[20] - 公司对引入新品牌的策略在早期阶段的效果感到乐观，并将继续与其他品牌合作推广这一策略[25] - 公司认为当前租户的租金低于市场水平，有机会将租赁差价增长到低两位数，预计未来将继续看到正的租赁差价[28] - 公司认为在当前的收购环境下，购买现有产品比新建开发更具吸引力，因为建筑成本仍然很高，市场上供应不足且对空间的需求很高[46] 其他重要信息 - 欢迎Sonia Syngal加入公司董事会，其近30年的零售业经验和领导力将增强董事会的能力[11] - 公司的几个中心位于飓风路径上，但只有轻微的物理影响，阿什维尔中心因飓风暂时关闭后已重新开放，且在关闭期间成为了救援组织的重要集结地，公司将继续支持阿什维尔社区的恢复工作[9] 问答环节所有的提问和回答 问题: 鉴于关税和美国消费降低，公司有何看法 - 公司认为业务是周期性的，假日购物季早期情况显示人们在购物，折扣渠道可能是零售商销售的重要贡献者，公司适合满足顾客寻找好品牌和高性价比商品的需求[20] 问题: 2024年在引入有抱负的品牌方面取得了哪些进展，对2025年有何想法 - 以丝芙兰为例，其吸引了更年轻、有抱负的顾客，带来了新的购物者，公司通过本地营销活动利用这些新品牌，这种策略在早期阶段似乎有效，公司对与其他品牌进一步推广这一策略持乐观态度[22][23][24][25] 问题: 预计2025年能否产生类似的混合租赁差价，是否能保持这种速度 - 公司目前的租赁差价处于9.5%的低运营成本比率（OCR），认为有机会增长到低两位数，预计将继续看到正的租赁差价[28] 问题: 在收购渠道方面是否看到更多机会，如果有，是更多非奥特莱斯还是奥特莱斯性质的 - 在投资方面，无论是在奥特莱斯、露天生活方式中心还是资产周边，市场交易和非市场交易都很活跃[29] 问题: 展望明年，预计费用回收金额与第三季度相比的趋势如何 - 费用回收率受租金和总运营费用两个因素影响，公司在租赁时推动租金增长以增加费用回收，同时在运营方面寻求提高效率以降低费用，预计今年的租户回收率可能略高于80年代中期的水平，并将持续到明年[31][32][33][34] 问题: 能否提供正在引入的新品牌数量、进一步增加的前景以及在投资组合中的深入程度的一些细节 - 以勃肯（Birkenstock）为例，其从两个中心开始，现在正在拓展到三四个中心，当租户进入公司的渠道并取得成功时，公司看到了在所有40个资产中增长的机会[37] 问题: 能否详细谈谈激活土地这一点，是处于稳定状态还是仍在增长，近期和中期有哪些机会 - 约一半的物业存在机会，这是资本分配问题，公司有团队专注于将周边土地货币化，这是一个深思熟虑的过程，确保引入合适的租户以实现长期增长[38] 问题: 能否告知新租户的目标占用成本 - 每个中心都有自己的市场租金，由每个中心的需求驱动，今年新租户的入住率在10% - 12%的范围内[39] 问题: 新租赁差价为45%，是否意味着租户销售额将比目前报告的平均租户销售额高出45%或更多 - 这不是关于销售额，而是关于公司能够产生的租金，公司正在替换租金相对较低的租户，由于多种因素能够提高零售租金[40] 问题: 能否谈谈收购环境，在趋势、资本化率方面的看法，以及如何看待今天的投资和哪里有更大的机会 - 公司在评估收购时首先考虑的是在哪里可以增加价值，这是一个竞争激烈的市场，公司在各方面都很活跃，会在交易完成时宣布[42] 问题: 希尔顿海德（Hilton Head）和里霍博斯比奇（Rehoboth Beach）的哪些租户离开了，原因是什么，重新租赁的过程如何 - 部分入住率下降是摩擦性空置，公司战略性地用更有生产力的零售商替换生产力较低的零售商，在这个过程中会有一些停机时间和摩擦性空置[45] 问题: 对于重新开发或新建开发成为可行选择，需要发生什么 - 建筑成本仍然很高，目前购买现有产品比新建开发更具吸引力，但公司也在寻找潜在的空白市场或其他机会，目前收购环境提供了更好的风险调整回报[46] 问题: 关于外围开发项目呢 - 约一半的投资组合有某种形式的机会，从资本部署的角度来看，这不是一项大型工作，公司正在努力为中心找到合适的用途，例如在凤凰城的项目[48] 问题: 从丝芙兰开业中，在停留时间或销售额方面有什么早期收获吗 - 停留时间是公司开始重点关注的新指标，目前的停留时间数据还只是轶事性的，但从丝芙兰的例子来看，顾客购物频率增加了，公司的中心正在成为所在地区的主要露天购物中心[49][50] 问题: 关于飓风，第四季度或2025年是否有任何需要在模型中考虑的因素 - 阿什维尔中心关闭了几天，但零售商在仓库继续营业并支付租金，不需要在模型中考虑任何因素[52] 问题: 能否提醒一下目标杠杆范围或者公司感到舒适的范围 - 公司的目标是净债务与EBITDA的比率为5 - 6倍，目前由于通过适度的股权融资减少了信贷额度的借款，比率略低[53]