行业或公司 * 核心城市和核心区域的房地产市场回暖迹象明显，10 月和 11 月新房和二手房成交数据显示出较强韧性，高端项目去化率高。[1] * 低能级城市房地产市场仍处于底部，但随着政策持续发力，特别是购房成本降低，市场有望逐步止跌回稳。[1] * 公司保持谨慎的土地投资策略，1-11 月拿地金额远低于销售额，密切关注意场动态，根据销售和回款情况调整投资计划。[1] * 公司积极优化资产负债表，通过加快资产周转、降低融资成本、拉长债务期限和权益融资等措施增强财务稳健性。[1] * 公司未公布 2025 年具体销售目标，但制定了多版本应对举措，将根据市场变化抓住业务发展机会。[1] * 改善型需求成为新房销售主力，对价格敏感度较低，产品竞争力强的项目去化率表现良好。[1] * 公司维持严格的财务测算和利润要求，确保土地投资的盈利能力。[1] * 开发贷和公开市场融资成本持续下降，较去年年底已降低超过 30 个基点，且仍有下降空间。[1] * 政府收储和换地方政策逐步落地，对稳定市场预期和加快企业资产周转起到积极作用，多个城市已有实质性进展。[1] 核心观点和论据 * 核心城市和核心区域房地产市场回暖，低能级城市市场有望逐步止跌回稳。[1] * 公司保持谨慎的土地投资策略，优化资产负债表，增强财务稳健性。[1] * 公司未公布 2025 年具体销售目标，但制定了多版本应对举措。[1] * 改善型需求成为新房销售主力，产品竞争力强的项目去化率表现良好。[1] * 开发贷和公开市场融资成本持续下降，政府收储和换地方政策逐步落地。[1] 其他重要内容 * 公司在土地市场上的表现：11 月份以来，不少核心城市开始出现明显变化。一方面是土地供应增加，另一方面具备较强投资能力的房企对热点地块竞拍更为积极。[6] * 公司在资产负债管理方面采取的措施：通过精细化管理优化资产负债表，加快资产周转，提高存货质量；降低资金成本，拉长债务结构期限，实现更好的债务结构优化；对每一个科目进行优化，并通过权益融资夯实资本基础。[7] * 公司对于 2025 年的投资计划和销售目标的展望：由于当前市场存在不确定性，目前难以给出明确量化指引。今年我们首次未公布具体销售目标，但内部制定了多版本应对举措。[8] * 今年到目前为止的退货情况：去化率的变化在核心城市尤为明显。以深圳为例，10 月和 11 月新推项目如二四海整体二期项目表现出色，开盘认购率接近 96-97%，而去年 10 月一期项目开盘认购率约为 40%。一线城市的新开盘认购去化率表现较好，并且热度持续，即使价格有所提升。[9] * 公司在拿地方面是否放松了财务测算和利润要求：公司对于利润率和成本控制的要求没有放宽。尽管不同城市有适应性调整，但整体标准未变。[10] * 从 10 月之后，开发贷及发债融资成本有何变化：开发贷及公开市场融资成本有所下降。今年三季度末相比去年年底降幅超过 30 个基点，并且仍有进一步下降空间。[11] * 政府沟通收储政策进展如何？换地方政策对公司有何影响：收储政策逐步落地，对市场预期稳定作用显著。从需求端和供应端来看，目前武汉、广州、郑州、天津等地项目已有实质性进展。换地方政策通过收储演变而来，有助于企业加快资产周转，对政府和企业均有利。[12]