财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度核心FFO为每股2.23%，符合第四季度指引，全年核心FFO为每股8.88%，符合全年原指引 [42] - 2024年第四季度同店收入下降0.2%，全年增长0.5% [32] - 2025年FFO预计在8.61% - 8.93%，中点为8.77% [47] - 2025年同店收入增长中点为0.4%，有效租金增长约0.2%，入住率平均在95.3% - 95.9%，中点为95.6%，其他收入增长2.5%，同店运营费用预计增长3.2%，同店NOI预计下降1.15% [48][49][50] - 2025年预计收购3.5 - 4.5亿美元，开发投资2.5 - 3.5亿美元，处置约3.25亿美元资产 [52] - 2025年总间接费用预计为1.345亿美元，较2024年增长4.5% [53] - 2025年预计利息费用增加约13%，再融资1亿美元债券，预计稀释核心FFO 0.03% [54] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年第四季度新租约价格同比下降8%，较第三季度下降260个基点，续租率增长4.2%，混合租赁价格同比下降2%，较2023年同期改善140个基点 [31] - 2025年预计新租约价格同比约下降1.5%，续租率在4.25% - 4.5%，混合租赁价格增长1.7% [59] 开发业务 - 2024年投资五个项目，预计稳定后NOI收益率为6.3%，年末有七个项目在建，超2300个单元，成本8.5亿美元，预计2025年开工3 - 4个项目 [22] 收购业务 - 2024年收购三个物业，平均入住率65%，预计稳定后NOI收益率为5.9% [24] 处置业务 - 2024年第四季度出售两个物业，平均投资期IRR约19%，另有两个物业预计2025年第一季度完成处置 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第四季度里士满、诺福克、查尔斯顿等中端市场表现较好，坦帕和奥兰多开始出现价格复苏，奥斯汀、亚特兰大、杰克逊维尔受供应影响较大 [33][34] - 2025年1月新租约和混合租赁价格较12月和第四季度有所改善，入住率稳定在95.6%，60天暴露率为7%，较去年同期低70个基点 [37] - 预计2025年供应较2024年下降15% - 20%，2026年下降30% - 40%，2026 - 2027年交付量占库存比例低于长期平均水平 [86][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 2025年4月1日起，Brad将担任总裁兼CEO，Eric将担任执行董事长 [9] - 2025年开始在全投资组合推出物业级Wi - Fi，增加室内装修和重新定位项目投资，保持约10亿美元的开发管道 [21] - 继续将资本从老旧高资本支出物业中回收，重新投入到具有更高盈利增长潜力的新物业中 [25] 行业竞争 - 行业面临新供应交付压力，但随着2023 - 2024年新开工项目减少，预计未来供应将显著下降 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2024年业绩符合预期，处于公寓租赁复苏周期的有利位置，尽管仍受新供应影响，但租赁价格表现已有早期复苏趋势 [7] - 随着新供应压力缓解和需求增长，预计未来几年市场租金将增长，公司盈利将加速 [11][13] - 公司领导团队经验丰富，运营平台效率提高，外部增长管道强大，资产负债表稳健，对未来几年前景充满信心 [15][16] 其他重要信息 - 2024年第四季度完成1130个室内单元升级，全年共5665个单元，租金较未升级单元增加106美元，租赁速度更快，预计2025年升级近6000个单元 [35] - 重新定位项目有两个接近定价阶段，NOI收益率接近10%，六个项目计划在4 - 6月完成建设并开始定价 [36] - 2024年开始的四个物业级Wi - Fi改造项目已上线，预计2025年开始23个新项目 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明2025年1.7%的混合租赁价格增长预期，新租约和续租的具体情况，以及新租约价格何时转正 - 2025年新租约价格同比预计约下降1.5%，在第三季度转正，续租率预计在4.25% - 4.5%，新租约价格波动驱动各季度差异 [59] 问题2: 能否看到新租约价格为正的月份或季度 - 预计在第二季度末至第三季度初有两到三个月新租约价格为正，随后下降 [62] 问题3: 周转率全年趋势如何 - 预计与2024年一致，因购房和就业变动导致的搬家情况变化不大 [64] 问题4: 1.7%的混合租赁价格增长对同店收入的贡献是否集中在下半年 - 并非下半年集中增长，是正常季节性因素和租赁到期时间与新租约价格匹配的结果，同时供应压力缓解和需求增长也会影响租赁价格 [69][70][73] 问题5: 续租租户中连续续租两年的比例，以及续租租金与市场或新租约租金的限制 - 平均租期约21 - 22个月，通常租户续租一次后搬离，续租率相对稳定，新租约价格上升会缩小与续租租金的差距 [76][77][78] 问题6: 优惠政策对新租约价格的影响，以及优惠活动减少对数据的影响 - 租赁价格已考虑优惠政策影响，第四季度现金优惠较第三季度略有下降，部分市场优惠压力仍较大，但整体稳定或略有下降 [82] 问题7: 2026 - 2027年竞争供应同比下降情况，以及与2020年之前竣工量占库存比例的比较 - 2025年供应预计下降15% - 20%，2026年下降30% - 40%，2026 - 2027年竣工量占库存比例低于长期平均水平 [86][89] 问题8: 年初租赁数据改善是基于比较还是市场基本面变化 - 是供应减少、比较基数和市场整体前景改善共同作用的结果，1月新租约价格表现优于第四季度，预计2 - 3月将进一步加速 [94][95][96] 问题9: 移民政策变化对投资组合的影响 - 对同店业务影响不大，但可能影响新开发项目的劳动力供应，进而影响市场新建设项目的推进，长期来看，供应放缓对现有投资组合有利 [100][101] 问题10: 从长期来看，公司投资组合定位是否会因人口统计因素改变 - 不会有重大改变，公司将继续将投资组合定位于高需求地区，平衡大城市和中端市场的资本配置，以实现收益和股息的低波动性 [107][108] 问题11: 收购、处置和开发项目的资本化率要求 - 第四季度处置物业资本化率约为6%，收购物业稳定后收益率接近6%，市场资本化率约为5.51%，2024年开发项目NOI收益率为6.4% [110][113][114] 问题12: 2025年下半年是否面临更轻松的比较基数，优惠价格是否会更快减少，从而推动净有效租金增长加速 - 预计下半年供应压力缓解，比较基数更轻松，可能出现季节性减速减少的情况，净有效租金增长可能在第三季度中期转正 [120][121][123] 问题13: 大城市和中小二级市场的混合租赁价格增长情况对比 - 二级或中端市场过去几年表现优于大城市，但差距在过去几个季度有所缩小，目前仍有50个基点的价格差异 [125] 问题14: 定价权的恢复是否取决于竞争对手物业入住率的改善，以及供应增长放缓是否支持这一点 - 公司目前入住率和暴露情况良好，结合供应下降，有信心在春季和夏季推动价格上涨，理想入住率在95.6%左右 [128][129][130] 问题15: 新租约租金从年初到年底的趋势，以及与历史增长情况的比较 - 1月新租约租金同比下降7.1%，预计到7月转正至1% - 1.5%，增长曲线形状与历史相似，但因供应压力下降，春季和夏季增长更陡峭 [132][133][135] 问题16: 指导中包含的就业增长、工资增长和宏观经济假设 - 宏观经济与2024年基本一致，预计2025年市场新增约60万个就业岗位，迁入、家庭形成和人口增长等因素保持稳定，且高于全国水平 [139] 问题17: 1月续租和混合租赁价格数据 - 1月新租约租金同比下降7.1%，续租率为4.6%，混合租赁价格同比下降0.9% [141] 问题18: 市场参与者能忍受负杠杆多久，与历史情况相比如何 - 负杠杆时期通常是暂时的，此次持续时间较长，买家通过降低利率和假设2026年及以后有强劲复苏来应对负杠杆 [145][146] 问题19: 项目承保中，非租金收入（如Wi - Fi、垃圾处理等）占收益的比例 - 非租金收入占比不大，Wi - Fi项目有积极影响，公司主要关注为居民增加价值的领域 [148][150] 问题20: Eric担任执行董事长后，与Brad的合作模式如何 - Eric将采用“调光开关”模式，逐渐减少对公司的影响，同时保持对Brad的支持和对公司的关注 [155][156][157] 问题21: 对2026年的预期，是否会因前期事件出现大幅增长 - 有可能，公司市场供应处于50年高位，而业绩表现良好，随着供应大幅下降和需求增长，2026 - 2027年供需动态将对业绩产生积极影响 [162][163][166] 问题22: 债券再融资的利差情况 - 12月发行债券利差创纪录低至78个基点，目前预计利差在80 - 85个基点 [171] 问题23: 如何考虑全年投资的潜在时机 - 预计市场上半年较慢，年中至第三季度可能回升，交易数量预计在第三季度开始增加 [177][178] 问题24: 2025年指导中包含的拖欠率假设 - 预计拖欠率约为30 - 35个基点，与2024年基本一致 [180] 问题25: 新租约价格转正所需的实际租金变化，以及与正常年份的比较 - 1月新租约绝对租金同比下降约1.5%，差距在2024年持续缩小，正常年份7月新租约租金比12月高4 - 5%，今年预期低于此水平 [186][187] 问题26: 若需求和市场租金改善，推动定价权提升，是否会导致周转率上升 - 目前市场供应充足，租户有更多选择，但周转率未上升，主要受宏观因素（如购房困难）影响，而非当前定价 [190][191][192] 问题27: 若未来新供应减少，公司增加开发业务的意愿和能力如何 - 开发是目前较好的资本使用方式，公司希望保持开发管道在12亿美元左右，可通过合资预购平台增加项目，将开发业务占企业价值的比例控制在5%以内 [198][199][200] 问题28: 迁移到阳光地带的情况是否有变化 - 从阳光地带以外迁入的比例稳定在10% - 13%，主要来自加利福尼亚、纽约和芝加哥等大州 [206] 问题29: 今年进行大量资产回收，是否有在周期早期增加杠杆的意愿 - 为支持开发管道和收购项目，可能会在后期适度增加杠杆，但不会超出既定的杠杆范围 [208][209] 问题30: 关于定价至10月的收益情况，以及与去年的比较 - 2024年收益为正50个基点，2025年为负40个基点，11 - 12月定价压力导致收益从负35个基点降至负40个基点 [213][214] 问题31: 休斯顿、亚特兰大、奥兰多等市场供应下降是否同步 - 供应下降趋势相对一致，多数市场遵循2022年第二、三季度开工项目的交付节奏，部分市场峰值提前或滞后一个季度 [216][217] 问题32: 未来几年是否会退出或进入某些市场 - 会逐步退出一些只有一两个资产的市场，同时在丹佛、盐湖城等新市场增加资产，也在研究哥伦布等具有相似特征的市场 [222][223][224] 问题33: 建筑成本组件（如劳动力、材料成本）的变化趋势，以及开发收益率何时比租赁收购更具吸引力 - 2024年以来建筑成本有所下降，部分市场下降4 - 5%，目前更多市场下降约5%，主要是劳动力成本下降，若成本和租金进一步改善5% - 7%，开发项目将更具吸引力 [226][227][228] 问题34: 过去一年寻求的困境投资机会是否真实存在，如何寻找此类机会 - 目前此类机会不多，公司将继续关注租赁期项目，这些项目因供应压力面临一定挑战，公司凭借运营平台优势可获取高收益资产，部分老旧资产可能出现困境，但公司兴趣不大 [234][235][236] 问题35: 市场上欺诈相关问题的情况，以及公司的预防措施和效果 - 亚特兰大市场欺诈问题较受关注，但公司整体拖欠率与整体投资组合一致，公司通过机器学习工具和现场及总部培训人员进行预防，效果良好，长期来看有助于降低坏账率 [238][239][240] 问题36: 哪些市场出现正的租赁价格同比增长，哪些市场将推动混合租赁价格增长改善 - 1月有13个市场出现正的混合租赁价格增长，包括中端和大小市场，预计华盛顿特区、休斯顿、查尔斯顿将继续表现强劲，坦帕和奥兰多开始改善，奥斯汀仍受供应压力影响 [244][246][247] 问题37: 要达到全年新租约价格下降1.5%的目标，假设的市场租金增长情况，以及当前租金与租约的差距对新租约增长的阻碍 - 当前租金与租约差距约为1%，1月市场租金较12月高约0.5%，预计夏季上升后下降，全年新租约价格与市场租金增长应大致相关 [250][251]