财务数据和关键指标变化 - 2024年债务资本市场表现出色，新增5年期20亿美元循环信贷额度，发行两笔10年期无担保票据共7亿美元 [17][60] - 降低债务成本，债券利差压缩62.5个基点，确认4300万美元现金对冲收益和收益，商业票据计划节省约60个基点 [17][18][61] - 2024年新发起业务活动为2.25亿美元，包括10笔1.93亿美元的新土地租赁和1笔3200万美元的租赁贷款 [20][63] - 第四季度末，总投资组合为68亿美元，UCA估计为91亿美元，GLTV为49%，租金覆盖率为3.5倍 [23][65] - 第四季度末，流动性约为13亿美元 [24][66] - 第四季度GAAP收入为9190万美元，净收入为2600万美元，每股收益为0.36美元；全年GAAP收入为3.657亿美元，净收入为1.058亿美元，每股收益为1.48美元 [28][29][70] - 调整后全年每股收益同比增长约8%，从1.45美元增至1.57美元 [30][72] - 投资组合目前GAAP收益现金为3.7%，年化交易为5.3%；经济收益率为5.8%，通胀调整后收益率为6.0%，考虑未实现资本增值后为7.5% [31][32][73] - 年末债务约为46亿美元，加权平均债务期限约为19.2年，2027年前无公司债务到期 [36][37][78] - 第四季度末，现金信贷额度可用性约为13亿美元，杠杆率为1.96倍，永久债务有效利率为4.2%，投资组合现金利率为3.8% [38][41][80] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年新发起的10笔土地租赁均在多户住宅类别，包括6笔经济适用房、3笔学生住房和1笔传统多户住宅资产，加权平均GLTV为34%，租金覆盖率为2.8倍，经济收益率为7.4% [20][21][63] - 第四季度发起1笔2200万美元的多户住宅土地租赁，全年共出资3.19亿美元，包括1.48亿美元的新发起业务，经济收益率为7.3% [24][26][66] - 土地租赁投资组合有147项资产，自IPO以来增长了20倍，未实现资本增值增长了21倍 [26][68] - 投资组合中有85笔多户住宅土地租赁，占比从IPO时的8%增至58% [27][69] 各个市场数据和关键指标变化 - 按总账面价值计算的前十大市场占投资组合约66%，第四季度投资组合GLTV略有上升，租金覆盖率季度环比保持不变，为3.5倍 [34][35][76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年将继续在多户住宅市场，特别是经济适用房领域发力，目标是使去年的经济适用房业务量翻倍，并扩展到至少两个新州 [11][12][53] - 董事会批准了高达5000万美元的股票回购授权，目标是保持杠杆中性，通过资产出售或合资企业回收资本，同时让Carrot更易被第三方投资者获取 [13][14][55] - 公司信用评级较高，是房地产和专业金融领域中评级最高的公司之一，这是与客户竞争的重要优势 [19][20][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度利率先降后升，给客户带来逆风，打乱了许多交易，对现有投资组合估值造成压力，但相信利率最终会下降，当前逆风将转为顺风 [8][9][51] - 2024年是业务的重要准备年，尽管利率波动对发起业务和股价产生负面影响，但公司在建立可持续的业务管道和资产负债表方面取得了重大进展，为2025年及以后做好了准备 [16][59] - 2025年虽仍面临利率挑战，但公司已在为长期业务和资产负债表奠定基础方面取得显著进展，有望实现未来增长和业务活动 [42][84] 其他重要信息 - 会议记录可在公司网站safeholdinc.com上查看，会议重播将于美国东部时间2月6日下午2点开始，拨号号码为877 - 481 - 4010，确认码为51963 [4][47][207] - 会议中的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，风险因素详见公司向美国证券交易委员会提交的报告 [6][49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍业务管道情况，除住宅外其他垂直领域是否有起色 - 经济适用房业务在2024年和第四季度因利率波动部分业务推迟到2025年，但2025年开始业务活动良好，多户住宅市场资金流入多，利差收紧，不仅经济适用房业务，市场利率业务和供应受限市场也有良好势头，办公室业务在纽约部分地区基本面良好 [88][89][92] 问题2: 请介绍经济适用房交易与传统资产土地租赁交易的差异，以及2025年的费用目标 - 经济适用房交易与传统交易基本原理相同，公司资本成本低，可提供低成本资金，但经济适用房交易资金来源多，公司作为资金缺口填补者有成本优势，能帮助开发商获得债券分配，吸引了新赞助商和拓展了新地点 [101][102][104] - 公司此前预计每年运营成本约5000万美元，2024年降至4000多万美元，2025年目标是在扣除管理费后达到4000万美元左右，管理费预计在1000万至1000多万美元 [106][107][108] 问题3: 如何看待股票回购与新发起业务的关系，以及若股价持续低于20美元是否会增加回购金额；请详细介绍开放Carrot给更多投资者的相关情况 - 公司的总体目标是扩大业务规模，但当前股价被低估，值得考虑进行股票回购，将先进行5000万美元的回购，同时创造杠杆中性的资本，希望随着市场机会增加，既能利用低价股价，又能实现业务增长 [112][113][114] - 过去六个月与一些感兴趣的投资者进行了沟通，主要关注长期流动性和增长前景，目前正在与Carrot咨询委员会合作，探讨如何提高未来流动性和扩大投资者基础，这是2025年的目标，希望取得进展 [116][117][118] 问题4: 请介绍传统多户住宅与经济适用房业务的差异，以及长期来看对公司的影响；若2025年通过处置或合资企业进行新投资，是否期望有正利差 - 美国存在严重的住房短缺，特别是经济适用房，该领域交付量稳定，资产稳定性高，需求和入住率高，租金基于当地AMI固定，有稳定的交易基础 [122][123][124] - 长期来看，经济适用房和传统多户住宅的土地租赁价值目标相似，但经济适用房的覆盖率可能更严格，利率与高端市场相同，且经济适用房税收抵免有限，土地租赁可帮助开发商利用有限资金建造更多经济适用房，从重置成本角度看更具吸引力 [126][127][128] - 公司会关注相关指标，包括对NAV的影响和潜在的嵌入式价值，长期目标是扩大业务规模，当资金来源和用途能为股东增加价值时，会抓住机会 [134] 问题5: 经济适用房土地租赁的经济收益率是否高于其他物业；请说明股票回购计划的潜在用途和关键限制因素 - 经济适用房和传统交易的资本成本相同 [138] - 公司长期目标是保持杠杆率稳定，目前会仔细审视投资组合，寻找机会通过资产出售或合资企业创造资本，用于新交易或利用股价与公允价值的差异，但需要确保交易具有增值性、盈利性和杠杆中性 [140][141][142] 问题6: 可考虑出售或合资的资产有哪些特点；目前对出售Carrot股份的态度 - 若客户提出需求，且公司有更有利可图的资金再投资方式，则会考虑出售或合资，过去的合资经验表明该资产类别有吸引力，更倾向于大规模和多元化的交易 [147][148] - Carrot计划已预留未来出售未发行但已授权股份的空间，有足够的操作空间来提高流动性和扩大投资者基础，已获得投资者反馈，正在探索可行的方法 [150][151] 问题7: 股票回购资金通过资产出售和合资企业获得时，相关情况是否会同时发生；与Park的主租赁协议谈判进展如何；对多户住宅投资占比是否有上限 - 公司需要确保能够获得合适的资本，且交易对关键指标具有增值性，目前来看这种情况有可能发生 [155][156] - 与Park一直在进行对话，双方都在寻找最大化机会的方法，但尚未达成一致 [158] - 多户住宅市场基本面和稳定性良好，住房短缺问题不仅存在于经济适用房领域，公司更关注资产的位置、供应需求特征和人口统计数据，不会特别关注多户住宅投资占比 [160][161] 问题8: 请举例说明市场上具有流动性的类似Carrot的证券；2025年能否稳定覆盖股息 - 目前谈论具体例子还为时过早，但市场上有其他资产类别已经解决了长期流动性问题，公司会参考这些案例 [166] - 公司目标是支付FFO或运营现金流作为股息，2023 - 2024年由于内部化和高利率环境，情况逐渐趋于稳定，2025年将通过多种方式降低成本，如使用商业票据、重新定价循环信贷额度、发行长期债务等，以实现覆盖股息的目标 [168][169][171] 问题9: 如何看待公司的股权成本，合适的与国债利差是多少；如何平衡出售Carrot股份以实现股票回购杠杆中性与市场对Carrot价值的认知 - 公司认为若能创造高于市场上可比期限和信用风险工具的回报，即为增加价值，目标是在到期收益率或IRR基础上比高等级基准高出100个基点，同时具备通胀保护和潜在资本增值，目前新交易的收益率远高于此，与资本成本存在较大差距 [177][178][181] - 目前市场对Carrot价值认知不足，出售部分Carrot股份虽可能低于公司预期价值，但远高于市场股价反映的价值，这是公司前进的重要一步，能让更多人参与和投资Carrot，促使股价更快反映其真实价值 [184][185][187] 问题10: 既然能创造高于资本成本的回报，为何不专注于扩大投资组合而非股票回购；如何看待经济适用房投资的长期UCA - 股票回购计划规模不大，公司希望同时实现业务扩张和利用股价低估的机会，目标是扩大业务规模并在回购时保持杠杆中性，若2025年股价不上涨，股票回购是需要考虑的选项 [190][191] - 公司投资注重资产位置，经济适用房项目通常位于优质市场，与传统资产相邻，且多为新建项目，稳定性高，投资者会长期持有并维护资产，虽然并非所有项目都位于核心地段，但团队在选址时会考虑多种因素，投资决策基于相似的房地产基本面 [196][197][203]