财务数据和关键指标变化 - 2024年调整后每股FFO为2.06美元，比初始指引中点高6美分，较2023年增长6.2%；剔除3美分非经常性事件后，每股FFO仍健康增长5% [6] - 同店物业现金NOI同比增长9.1%，为历史最高增幅；剔除一次性项目后，2024年同店物业现金NOI正常化增长3.4% [6][44] - 2024年第四季度调整后每股FFO为0.65美元，处于指引中点 [44] - 2025年每股FFO指引区间为2.62 - 2.70美元，中点2.66美元意味着较2024年增长3.5%；正常化后每股FFO预计增长4.7% [8][9] - 预计2025年同店物业现金NOI中点增长2.75%，按正常化方法较2024年增长3.3% [50] - 预计2025年同店物业入住率在93.5% - 94.5%之间 [51] - 预计2025年利息及其他收入同比下降0.03美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年完成50万平方英尺空置租赁，超出初始目标25%，占年初可用库存的45%，国防IT组合内占比超60% [7][28] - 2024年租户保留率达86%，为超20年最高年度水平；第四季度续约56.1万平方英尺，保留率93%，国防承包商租户保留率95% [7][33] - 2025年空置租赁目标为40万平方英尺，已完成超5万平方英尺，全部在国防IT组合；租赁管道强劲，超17万平方英尺处于高级谈判阶段 [30] 开发业务 - 活跃开发管道总计60万平方英尺，75%已预租，总投资2.53亿美元 [40] - 开发租赁管道约80万平方英尺，跟踪超250万平方英尺潜在开发机会 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 总体投资组合入住率为93.6%，国防IT投资组合为95.6%；同店物业入住率年末达94.1%，为超10年最高水平 [23][46] - 租赁活动比率在总投资组合中为88%，即120万平方英尺可租空间上有超100万平方英尺潜在租户 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年计划投入2 - 2.5亿美元用于新投资，开发支出在2.5 - 3亿美元之间 [56] - 预计2025年将两个100%已租赁的数据中心外壳项目投入使用，投资超1.75亿美元；还计划将亨茨维尔部分9700 Advanced Gateway项目投入使用 [57] - 公司战略和投资组合以大型政府租户为核心，对GSA租赁敞口极小，99份美国政府租约产生36%年化租金收入，GSA仅占不到1% [15][16] - 预计特朗普第二届任期将支持国防项目，优先考虑太空活动、导弹防御和海军能力扩展，公司投资组合与之契合 [9][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年公司业务计划表现出韧性，各项主要目标指标均达到或超预期 [5] - 新总统上任后，租户在租赁谈判中表现出更清晰的信心，公司期待新机会 [19] - 公司对继续取得强劲业绩、以有吸引力的利差为即将到期的债务再融资充满信心 [58] 其他重要信息 - 过去五年，尽管面临宏观经济挑战，公司投资组合增长30%，每股FFO增长27%，AFFO增长26%，入住率提高70个基点，租户保留率近80% [59] - 过去两年股息增长7.3%，预计2025年为连续第七年每股FFO增长 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 三个国防优先事项对市场需求的影响及是否考虑增加库存开发或收购有租赁潜力的资产 - 太空活动可能影响亨茨维尔，或带来开发机会；导弹防御也可能影响亨茨维尔；海军能力扩展将使华盛顿特区和南马里兰的投资组合受益 [66][67][68] 问题2: 对承包商客户的关注是否会对公司产生间接影响 - 服务公司认为自己是DOGE解决方案的一部分，大型制造商专注于简化采购流程，行业认为这是提升效率的机会 [70][71] 问题3: 爱荷华州数据中心土地及电力申请情况 - 已收到电力公司初步回复，有获得1吉瓦电力的途径，但时间尚不确定，正与客户就电力问题进行具体讨论 [73][74] 问题4: 今年国防预算拨款是否会受阻及对业务的影响 - 难以预测最终谈判结果，但过去八年两党对增加国防部资金有广泛支持，预计最终会增加；与客户的直接对话显示需求无放缓迹象 [80][81][82] 问题5: 对私营部门租户是否有提价能力 - 公司会在合理情况下提价，但更注重减少优惠和提高租户保留率 [85] 问题6: 今年数据中心土地是否会有大量支出 - 这种假设是合理的 [90][91] 问题7: 2025年开发项目的情况 - 将启动Redstone的RG 8500项目；准备为太空部队太空司令部搬迁开发；过去30天有与四个不同租户的有前景的定制开发项目 [93][94] 问题8: 若太空司令部搬迁受阻，是否会改变亨茨维尔的开发启动或指导 - 没有搬迁意向和租赁意图不会启动该建筑，但不会影响整体数据；开发资本中未考虑太空司令部垂直开发的资金 [96][97] 问题9: 区域办公室方面是否有出售资产的计划 - 目前投资销售活动少，成交或即将成交的多为不良资产，看不到合适的资本化率，会继续监测 [99] 问题10: 租户是否会受政府劳动力和房产政策变化的影响 - 公司对所支持的部门和租约进行了深入审查，未发现有风险的情况 [103] 问题11: 60万平方英尺政府租约延期情况及2026年是否有迁出风险 - 不认为这些租户会迁出，这是每年都会发生的行政流程问题，若流程加快可能有帮助 [105] 问题12: 未沟通的75%非续约租户情况 - 最大的是非国防租户CareFirst，约5万平方英尺，公司已提前营销，将其视为集中网络和SCIF租户的机会 [108][109] 问题13: 投资组合的自然摩擦空置率及租赁百分比的上限 - 95% - 96%是自然入住率，今年保持平稳是合理假设 [114] 问题14: 2025年同店增长达到上限是否有干扰因素 - 2025年预计结果无干扰因素，干扰来自与2024年基准的对比 [118] 问题15: 收购项目的管道情况 - 看到一些不良资产机会，但收购需符合严格标准，不会是计划性的 [121][122] 问题16: 2026年及以后的开发支出是否会大幅增加 - 预计平均在提供的范围内，会有年度波动，具体取决于政府政策和租户信心 [127]