财务数据和关键指标变化 - 2024年全年调整后运营资金（AFFO）为每股0.74美元，同比增长17% [6] - 2025年第一季度起，普通股股息提高至每股0.285美元，年化股息为每股1.14美元 [7] - 第四季度总营收1380万美元，其中租赁收入1150万美元，商业贷款利息收入220万美元；运营资金（FFO）和AFFO均为每股0.44美元，同比分别增长19%和16% [16] - 2024年全年总营收5220万美元，其中租赁收入4600万美元，商业贷款利息收入580万美元；FFO为每股1.73美元，同比增长18%；AFFO为每股1.74美元，同比增长17% [17] - 2024年通过股权发售计划发行约43.6万股普通股，净收益770万美元；全年发行110万股，净收益1880万美元 [18] - 2024年底净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为7.4倍，年初为7.7倍 [19] - 2024年底加权平均利率为4.1%，流动性为9500万美元，包括约500万美元现金和9000万美元循环信贷额度，循环信贷额度可再增加5000万美元 [20] - 2025年FFO和AFFO初始每股收益指引为1.70 - 1.73美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年第四季度收购6处房产，总价5050万美元，加权平均现金资本化率为7.6%；全年收购12处，加权平均现金资本化率为8.2% [8] - 2024年起源3笔商业贷款，总额3110万美元，加权平均收益率为10.7% [9] - 2024年出售价值6200万美元的房产，平均资本化率为6.9% [9] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年继续采用杠铃式投资策略，一方面投资投资级租户以提供稳定现金流，另一方面寻求高收益机会以实现增长和多元化，同时继续选择性地起源商业贷款 [11] - 公司是唯一在顶级租户中有迪克斯体育用品（DICK'S Sporting Goods）和劳氏（Lowe's）的净租赁房地产投资信托基金（REIT），力求展示投资多元化 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年第四季度是出色一年的强劲收官，公司在业务计划各方面成功执行 [6] - 2025年租户领域有活跃且有吸引力的机会管道，公司将专注执行战略以服务客户和投资者 [15] - Party City破产和里诺剧院空置在租赁或出售并重新配置资金前将是短期盈利逆风 [15] 其他重要信息 - Party City有一处位于纽约长岛奥申赛德的租赁物业，因其位置优越，有多种再租赁或出售选择 [12][13] - 里诺剧院租约未续约，原计划出售但买家出现意外情况未能成交，目前公司专注出售该资产并重新配置资金 [13][14] - 外部管理年费目前为450万美元，反映了第四季度筹集的770万美元净股权收益的全部影响 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否会进一步减少沃尔格林（Walgreens）租户类型的敞口，舒适的敞口水平是多少 - 公司有一处相关物业正在谈判，可能会在本季度出售，出售时会尽量与收购配对 [27] 问题2: 2025年投资展望中，对收购和建设贷款的偏好如何，什么因素会影响对两者的选择 - 公司看好贷款机会，因其信用增强、贷款价值比低且收益率高；目前贷款和核心收购业务机会都很活跃，投资计划可能各占一半 [29][31] 问题3: 2025年有4笔商业贷款到期，预期如何 - 预计1笔还款，3笔展期，有信心用新贷款替代还款的那笔，贷款余额预计保持稳定并可能在年底增长 [36] 问题4: 收购和处置物业的预期时间安排 - 目前机会管道是过去五年中这个时候最强的，预计更多活动将在第一季度末发生 [38] 问题5: 海滩边资产是否恢复满负荷运营，收入是否达到初始交易时的预期 - 所有资产都已开放并运营，部分表现优于飓风前；沙洲餐厅（Sandbar）尚未达到最大容量，但趋势向好；部分竞争对手未恢复营业，这些资产市场地位良好 [44][46] 问题6: 海滩边资产是否有商业中断保险赔偿损失 - 有保险赔偿 [48] 问题7: 除Party City和Cinemark外，2025年或2026年初是否还有其他物业预计空置 - 目前没有，公司对关注名单上的租户采取了积极措施；Party City和剧院都有主动报价，公司倾向于尽早变现 [50][51] 问题8: 目前是否有At Home资产的市场，是否会将处置与收购配对 - 有市场，因其地块大、配置独特且成本低；不会将处置与收购配对，有买家就会推进交易 [54][55] 问题9: 2025年损益表中，除收入和利息费用外，是否有异常高或低的项目，如一般及行政费用（G&A） - 预计大部分项目按季度平稳运行，没有异常一次性费用或波动项目；管理年费目前为450万美元，假设不再发行股权 [58][59] 问题10: 过去几个季度不包括贷款的收购初始资本化率是多少 - 平均接近8%，第四季度收购劳氏物业以展示公司投资多元化 [65][66] 问题11: 2025年是否会延续强信用和贷款策略以提高收益率 - 会延续，希望交易达成后能展示资产质量和收益率 [68] 问题12: Party City和Cinemark物业计划出售还是再租赁，对估值有何影响 - 有租赁和出售两种选择，最佳方案是先租赁再出售，但考虑到投资者市场情况，倾向于尽早变现 [73][74] 问题13: 因买家健康问题交易终止，是否有终止收入或一次性收入 - 有少量收入，但公司因买家情况释放了部分代管资金 [76] 问题14: 收购指引中，有多少是已在管道中可见或有意向书（LOI）的，多少是理论上的 - 正在谈判且条款已达成一致的占指引的很大一部分，理论上的是已确定但不确定能否以合适收益率获得的资产 [81] 问题15: 投资收益率是否与去年相当，资本化率市场是否因利率波动或宏观不确定性而变化 - 结构化金融投资收益率可能略有下降，收购收益率保持稳定或略有上升 [83] 问题16: 指引中除了两个空置物业外，是否考虑了信用损失 - 预测中一直有小额一般准备金，但目前没有重大信用损失 [85] 问题17: 房地产费用季度环比上升，是因为里诺的情况还是有其他原因 - 主要是因为里诺租约11月到期 [88] 问题18: 循环信贷额度约一半为浮动利率，是否考虑进行利率互换 - 循环信贷额度未偿还余额约1亿美元，一半已互换，5000万美元未互换；如果余额上升或利率下降，可能会考虑互换 [92][93] 问题19: 公司在收购和处置上是否仍能获得正的资本化率价差 - 部分资产如沃尔格林和At Home可能无法实现增值循环，但Party City和剧院资产重新配置资金后将有增值效果 [95]