财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.19%，正常化资金运营为每股摊薄后1.13%，同比增长17.7% [66] - 2024年全年，公司实现23%的收入增长、26%的EBITDA增长和近20%的每股FFO增长 [15] - 2024年第四季度，公司总投资组合同店NOI增长12.8% [33] - 2024年，公司高级住房运营、高级住房三重净租赁投资组合同店NOI同比增长5.1%，过去十二个月EBITDA覆盖率为1.12%倍，创疫情后新高 [68] - 2024年，公司长期急性后护理投资组合同店NOI同比增长2.6%，过去十二个月EBITDA覆盖率为1.58%倍 [70] - 截至2024年第四季度末，公司净债务与调整后EBITDA的比率为3.49%倍，较2023年底下降了1.5倍 [70] - 公司预计2025年全年归属于普通股股东的净利润为每股1.60% - 1.76%，正常化FFO为每股摊薄后4.79% - 4.95%，中点为4.87% [73] - 公司预计2025年总投资组合同店NOI同比增长9.25% - 13%，其中门诊医疗增长2% - 3%，长期急性后护理增长2% - 3%，高级住房三重净租赁增长3% - 4%，高级住房运营增长15% - 21% [74] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营业务 - 2024年第四季度，同店NOI增长近24%，连续九个季度净营业收入增长超过20% [8] - 2024年第四季度，SHARP投资组合同店平均入住率环比增长120个基点，同比增长310个基点 [8] - 2024年，该业务运营利润率同比扩大320个基点，为历史第二高水平 [40] 门诊医疗业务 - 2024年第四季度，同店NOI同比增长2%，入住率为行业领先的94.3%，租户保留率为93.6% [34] - 公司预计2025年该业务同店NOI将保持2% - 3%的稳定增长 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国商业房地产债务市场面临重大逆风，2025年及以后有大量到期债务，2025年到期贷款达1万亿美元，2023年和2024年分别为7亿美元和9.5亿美元，2028年前每年到期债务均超过1万亿美元 [50][51] - 地区银行持有超过50%的商业房地产债务，长期利率持续高企使其面临重大挑战，资产低于1000亿美元的地区银行在2024年下半年的贷款修改次数是上半年的三倍 [51][52] - 2024年，KBW地区银行指数表现逊于美国银行指数29%，逊于标准普尔500指数12% [53] - 房利美账面上超过三分之一的高级住房贷款受到批评，其原始发放量处于历史低位，政府支持企业未来还可能面临政策变化 [54] - 2024年，CMBS市场中接受特殊服务的贷款比例持续每月上升 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续专注于高级住房业务，受益于人口结构变化带来的需求增长和供应受限的市场环境 [17][19][20] - 公司将加大资本配置力度，2025年有望实现高于平均水平的资本部署，年初已有20亿美元投资签约 [21][22] - 公司将继续推进轻资本交易，将更多资产过渡到强大的运营合作伙伴手中，如将三重净租赁物业转换为RIDEA结构 [23][24] - 公司将加速数字化转型，构建高级住房领域首个真正的端到端运营平台，提升居民和员工体验，提高运营效率 [25][26] - 公司将保持资产负债表无杠杆状态，进一步降低净债务与调整后EBITDA的比率，增加债务容量以支持外部增长 [27][28] - 公司将推出私人基金管理业务，为股东创造重大收入机会，并实现数据科学平台的轻资本货币化 [29][30] 行业竞争 - 行业内许多参与者因高利率、债务到期和资本结构问题而被迫剥离资产，公司凭借领先的数据科学平台、专业的团队和强大的运营平台，能够以有吸引力的估值收购高质量物业 [55][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2024年取得了强劲的业绩，各方面表现出色，为2025年的增长奠定了坚实基础 [5][6] - 高级住房业务的基本面非常健康，需求增长和供应受限的趋势将持续，公司有望实现持续的净营业收入增长 [17][19][20] - 资本配置机会丰富，公司将继续积极投资，实现高于平均水平的资本部署 [21][22] - 轻资本交易和数字化转型将进一步提升公司的竞争力和盈利能力 [23][25][26] - 公司的资产负债表得到了显著加强，具备强大的债务容量和流动性，能够支持未来的增长 [27][28] - 尽管商业房地产市场前景仍不明朗，但公司凭借自身的优势和战略，有望实现长期的复合增长 [31][32] 其他重要信息 - 公司在2024年完成了70亿美元的总投资活动，包括约9亿美元的开发支出和约61亿美元的收购和贷款融资 [58] - 2024年第四季度，公司完成了22亿美元的收购和贷款融资活动，其中约三分之一为国际业务，包括与Care UK的合作扩展 [59] - 公司与Care UK的合作取得了显著成效，自2021年底合作以来，入住率提高了10%以上，每月NOI翻了一番 [60] - 2025年初，公司在不到45天的时间内已完成或签约了20亿美元的收购，其中约三分之一为国际业务，约85%的交易为非公开市场谈判达成 [62][63] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍SHARP投资组合不同入住率区间的定价能力，以及20亿美元收购项目的情况和收购资产的入住率 - 入住率超过90%时，RevPAR增长超过6%；入住率低于70%时，RevPAR增长基本持平；入住率在85% - 95%之间时，RevPAR增长接近6% [96] - 20亿美元的收购项目延续了以往的投资方向，收购资产的入住率一般在80%左右，资产较新 [95] 问题2: 随着开发周期推进，交付项目减少，收购租赁期内物业是否会更具挑战性，是否会影响公司增长 - 公司有长期成功寻找运营不佳物业的经验，除入住率外，还有很多方面可以优化以提高NOI，因此仍有很大的增长空间 [101][102] - 过去十年的大规模交付和供应过剩周期导致市场上有很多需要流动性支持的物业，公司将根据市场情况进行投资 [104] 问题3: 如何看待人才保留问题，公司是否存在人才保留问题 - 人才保留是公司的首要任务，公司拥有一支优秀的团队，他们将工作视为终身事业，共同努力取得了良好的业绩 [107][108] - 行业内对优秀人才的需求很大，但公司不存在人才保留问题，但仍需提前采取措施预防 [109][110] 问题4: 请介绍私人基金管理业务的目标IRR，以及稳定资产和增长型资产的机会规模 - 目前关于私人资本业务暂无更多信息，待流程结束后会提供更新 [115] - 公司从基本面出发进行投资，一直是成长型投资者，而非收益型投资者，私人资本业务将显著扩大公司的潜在市场 [115][116] 问题5: 请介绍高级住房运营业务中同店资产和非同店资产的规模，以及非同店资产的NOI增长预期 - 非同店资产的入住率较高，随着入住率上升，利润率将提高，增长应该更好；当这些物业稳定后，将获得更多定价权，增长将从入住率驱动转向价格驱动 [119][120] - 预计到第四季度，当前投资组合中超过90%将纳入同店范围 [121] 问题6: 考虑到今年入住率预计提高300个基点，接近90%，以及2026年人口结构拐点和技术平台进一步推广，2026年RevPAR增长是否会加速 - 由于公司正在收购20亿美元入住率约80%的资产，报告指标会受到影响 [125] - 预计2026年夏季租赁季节后，RevPAR环境将改善，但市场情况难以预测，公司将专注于长期定位 [126][127] 问题7: 本季度入住率大幅提高的原因是什么，这种增长是否可持续 - 公司认为这主要得益于自身的执行能力，尽管行业数据显示部分因素有影响，但公司的运营优势更为明显，未来情况有待观察 [131] 问题8: 请介绍劳动力市场情况，以及是否担心劳动力短缺 - 公司在劳动力成本占比60%的业务中一直存在担忧，但正在通过运营和资本举措稳定劳动力增长，降低人员流动率，并已取得实际效果 [134] 问题9: 除高级住房外，医疗办公室和急性后护理业务在公司中的作用是什么 - 这两项业务在公司投资组合构建中起着重要作用，公司作为长期投资者，会根据风险调整后的长期回报分配资本 [139][140] - 公司在熟练护理业务方面表现出色，在医疗办公室业务方面，需观察长期通胀情况后再决定进一步的资本分配 [141] 问题10: 请详细介绍长期资本支出的趋势 - 过去资本支出效率较低，公司引入内部专业知识进行资本规划和执行，将降低资本支出的长期运行率，可参考多户住宅的资本支出运行率 [144][145] - 增值投资是纯粹的投资，可以随时调整，公司和Nikhil会根据无杠杆IRR投资门槛进行决策 [146] 问题11: 请介绍技术平台的推出时间，目前投资组合中有多少具备该能力，年底大部分运营商是否能具备该能力 - 技术平台将在未来几年逐步推出，公司会确保为现场员工提供无缝体验，同时注重提供实时可操作的数据 [149][150] - 由于公司每年新增大量单元，技术平台的推出是一个动态的过程 [154] 问题12: 请介绍欧洲投资机会的规模，是否超出英国范围 - 公司在欧洲的投资重点是英国，无意超出美国、英国和加拿大的能力范围 [158] 问题13: 公司约20亿美元的开发项目完成后，物业稳定需要多长时间，与疫情前相比趋势如何 - 开发项目主要集中在活跃成人住宅和门诊医疗领域，活跃成人住宅的租赁期较短，约为12 - 18个月 [161] 问题14: 2025年美国高级住房投资组合的预计费用增长与英国和加拿大相比如何，英国就业税和最低工资提高是否有显著影响 - 英国的运营费用增长高于美国，就业税和最低工资提高导致成本上升，但收入增长也在抵消部分影响，仍实现了正增长 [164] 问题15: 高级住房开发基本面良好，未来需求可见性高，为什么开发商和私募股权没有积极开展项目，如何改变这种情况 - 开发商对开发利润存在误解，没有考虑资金的时间价值，应基于未趋势化的收益率进行决策 [169][170] - 开发过程中缺少对成本的考虑，如建筑成本、劳动力成本、利率和退出资本率等 [172] - 存在偏好伪造现象，一些开发商自己不投入全部资金，却试图吸引他人投资，而该行业过去曾出现过严重的供应过剩和资金损失情况 [173][174] - 如果经济上不可行，开发活动就不会发生，建议有兴趣的人用自己的资金进行开发 [175]