财务数据和关键指标变化 - 2024年全年核心FFO每股4.08美元，第四季度为1.02美元，同比分别增长3.7%和3.5% [32] - 2024年全年AFFO每股4.14美元，第四季度为1.04美元，同比分别增长4.6%和4.7% [32] - 2025年全年AFFO每股指导为4.26 - 4.30美元，中点同比增长约3.5% [13][32] - 2024年第四季度宣布每月每股0.253美元现金股息，年化股息近3.04美元，同比增长2.4%，第四季度股息支付率为AFFO每股的73% [35] - 截至2024年底，杠杆率为预估净债务与经常性EBITDA的3.3倍，排除未结算远期股权影响为4.9倍 [28] - 总债务与企业价值约为27%，固定费用覆盖率为4.4倍 [29] - 2024年信用损失约35个基点，2025年指导假设为50个基点 [112] 各条业务线数据和关键指标变化 收购平台 - 2024年第四季度投资约3.71亿美元于127处优质零售净租赁物业，收购98项资产超3.41亿美元，收购物业加权平均资本化率7.3%，加权平均租赁期限12.3年 [17][18] - 2024年全年投资物业覆盖45个州和28个零售行业，约8.67亿美元活动源于收购平台，收购加权平均资本化率7.5%，加权平均租赁期限10.4年，约三分之二租金来自投资级零售商 [19][20] 开发和DFP平台 - 2024年是创纪录一年，41个项目完成或在建，承诺资本约1.8亿美元 [20] - 2024年第四季度启动8个新项目，预计总成本约4500万美元，14个项目在建，预计总成本约6700万美元，9个项目完工，总成本3100万美元 [21][22] 资产管理 - 2024年第四季度在超53万平方英尺可租赁面积执行新租约、续租或期权，全年约200万平方英尺 [22] 资产处置 - 2024年机会性处置26处物业，总收益超9800万美元，加权平均资本化率6.7%，其中第四季度出售8处 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 10年期国债收益率在4.25% - 4.75%波动，卖家定价预期未受明显影响，市场交易价格不稳定 [48][50][51] - 过去几年交易市场较历史平均水平下降45%，机构、个人、税务驱动和DST驱动的竞争减少 [153] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持投资核心零售商，追求风险调整后回报，做大型零售商有价值的合作伙伴 [8] - 强化与核心零售商关系，提供收购、开发和开发商融资一站式解决方案，在行业中具有独特价值主张 [15][16] - 2025年计划投资11 - 13亿美元，有望实现AFFO每股指导目标 [12][13] - 利用强大资产负债表和流动性，抓住市场机会，执行投资计划，无需额外股权融资 [11][12] - 关注资产质量和投资回报率，谨慎部署资本，避免偏离核心投资策略 [8] - 行业竞争减少，主要挑战是卖家定价预期与市场现实的差距 [153][154] - 公司开发商融资平台通过提供资金和解决方案，帮助零售商和开发商推进项目，在市场中占据份额 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年市场波动大，公司保持战略纪律，资产负债表管理使公司处于有利执行位置 [7][9] - 2025年面临利率波动环境，强调资本配置和融资的纪律性和谨慎性 [10] - 对2025年投资能力有信心，投资指导可能保守，将定期更新市场信息 [12] - 消费者市场呈现分化，低收入群体受通胀压力，高端消费者状况良好，沃尔玛等继续抢占市场份额 [150][151] - 零售商有扩张需求，但面临流动性和建设成本挑战，公司独特能力可提供解决方案 [94][98][99] 其他重要信息 - 电话会议中部分陈述为前瞻性声明，实际结果可能因多种原因与声明有重大差异 [5] - 讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP指标的调节可在财报发布、网站和SEC文件中找到 [6] - 2025年收益指导考虑了未结算远期股权的库存股法稀释影响，若股价高于远期股权发行净价，稀释影响将计入股份数量 [33] - 若股价维持当前水平，2025年FFO每股稀释影响约0.01 - 0.02美元，股价大幅上涨影响可能更高 [34] - 7月公司信用评级被S&P从BBB上调至BBB+，展望稳定 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司地面租赁续约情况及潜在增值空间 - 地面租赁有显著按市值计价的增值空间，如某案例中租户最初提议以固定租金续约五年，公司要求按市值签订15年新租约并附带期权 [38][39][40] 问题2: 如何平衡远期股权规模 - 目前远期股权利息可抵消股息，几乎无现金拖累，与历史情况不同 确定远期股权规模取决于资金来源和用途以及宏观因素，公司持有约9.2亿美元远期股权以执行2025年投资指导 [41][42][45] 问题3: 收购资本化率下降、10年期国债收益率上升情况下，卖家预期是否需改变及一季度情况 - 10年期国债收益率波动未影响卖家定价预期，市场价格不稳定 公司在波动环境中会谨慎部署资本，一季度收购情况良好，目前正为二季度做准备 [48][51][68] 问题4: 监管变化是否使银行更具竞争力 - 未看到监管问题会带来影响，开发商面临融资流动性、成本和交易可见性等问题，公司开发商融资平台可提供解决方案并抢占市场份额 [55][56][58] 问题5: 投资级租户占比与长期预期比较及近期是否会增加 - 投资级租户占比是投资策略的结果，目前接近历史高位 公司也关注未评级优质零售商，投资级占比可能因资本配置和市场趋势变化 [62][64][65] 问题6: 一季度交易 volume 情况及投资管道的上下行风险 - 一季度情况良好，符合预期，目前正为二季度做准备 市场环境变化快，每天都可能有新机会出现 [67][68][69] 问题7: 汽车零部件板块纳入投资组合的原因 - 汽车平均车龄创纪录，融资困难，汽车零部件需求增加 该板块底层房地产具有优势，如面积适中、租金合理、用途广泛等，符合公司投资偏好 [72][74][76] 问题8: 今年交易节奏预期 - 无法预测未来交易情况，目前仅对一季度有可见性 公司处于对冲位置，有资金储备，可根据机会果断行动，也可耐心等待价格波动 [77][79][80] 问题9: 特定地块和租户情况更新及售后回租市场现状 - 特定地块租赁情况有进展，如部分租金提高、新租户签约等 售后回租市场活跃，公司已完成相关交易，预计今年会有更多活动，具体取决于租户资本结构决策 [83][84][90] 问题10: 开发板块零售商需求、劳动力短缺及相关讨论情况 - 大型零售商有扩张需求，但面临流动性和建设成本挑战，公司能力可提供解决方案 目前劳动力短缺问题未在讨论中出现，主要挑战是建设可行性和成本 [93][94][101] 问题11: 租户增长计划主题、关注点及利用破产空置空间情况 - 零售商面临空间不足问题，收购破产租赁权是有效扩张方式，但公司不希望处于中间转租位置 [105][106][107] 问题12: 私人参与者退出市场情况及相关机会 - 由于商业房地产交易放缓和利率上升，私人资本缺乏，公司强大资产负债表和锁定的资本成本是巨大优势，在各平台都看到相关机会 [108][109] 问题13: 2024年和2025年坏账指导及实际发生情况 - 2024年实际信用损失约35个基点，指导假设为50个基点 2025年指导假设为50个基点，考虑了Big Lots最坏情况和其他潜在信用问题 [111][112][113] 问题14: 今年处置计划及目标租户或行业 - 今年不将处置作为必要资金来源，将关注非核心资产或他人出价更高的物业 [114][116] 问题15: 各零售板块租金覆盖率变化情况 - 公司多数租户不提供EBITDA层面租金覆盖率数据，从行业看，体验式零售、洗车、餐饮等板块租金覆盖率面临挑战 [119][120][121] 问题16: 评级提升因素及距离下次提升的差距 - 评级提升主要因公司规模，目前公司资产负债表优秀，无重大债务到期，投资组合多元化、抗衰退 评级机构提升评级较慢，未来有望提升至A - ，但时间不受公司控制 [122][123][124] 问题17: 公司“沙盒”租户变化情况 - “沙盒”租户会根据零售商、消费者和行业趋势变化，但变化缓慢 公司关注租户信用、消费者趋势和投资组合平衡，避免过度集中 [129][130][131] 问题18: 一般及行政费用（G&A）增长驱动因素及现金与非现金占比 - 去年下半年公司进行人员和系统投资，为2025年做准备，招聘新团队成员 非现金G&A增长快于现金G&A，预计现金G&A占调整后收入比例将随业务扩张继续下降 [133][134][136] 问题19: 2025年到期租约情况及是否有已知迁出或处置目标 - 多数到期租约租户会行使合同期权，无重大已知迁出情况 后续有部分租约期权已行使，名单在减少 [141][142][143] 问题20: 2026年及以后资本配置和资金来源考虑 - 公司有2亿美元10年期互换协议，可在无额外处置情况下投资15亿美元并保持杠杆率低于5倍 目前无需资金，未来情况需根据市场和行政命令变化而定 [145][146][165] 问题21: 消费者健康状况对零售业务影响 - 低收入群体受通胀压力，高端消费者状况良好，中等收入群体倾向沃尔玛等，市场分化情况将随通胀和宏观因素变化 [149][150][151] 问题22: 市场竞争变化情况 - 竞争减少，主要挑战是卖家定价预期与市场现实的差距 [152][153][154] 问题23: 开发和融资平台（DFP）扩大规模的限制因素 - 回报率和项目是否符合“沙盒”标准是关键限制因素 开发项目风险和期限长，需更高回报率，公司会筛选项目以确保符合要求 [157][160][162] 问题24: 2026年是否会再次出现“无为”情景 - 认为2026年不会出现“无为”情景，公司目前资产负债表和投资组合优势明显，但未来情况需关注行政命令和市场变化 [163][164][165] 问题25: 信用储备涉及的租户类别及关注情况 - 主要关注Big Lots情况，还有两个Party City物业希望收回 不持有Joanne's物业，预计其将清算 也关注部分电影院情况 [168][170][171] 问题26: 关税对租户影响及公司考虑 - 关税影响所有零售类别并最终影响消费者 大型零售商因之前经验已多元化采购来源，有能力应对，小型零售商受影响更大 [173][174][179] 问题27: 部分零售类别（美元店和药店）面临的挑战 - 药店板块同比下降近10%，无重大处置情况 公司将坚持投资优质、抗衰退零售商，不增加美元店和药店板块投资 [184][185][186]