财务数据和关键指标变化 - 2025年净收购假设为1亿美元，较之前有4.5%的增长 [6] - 2024年底总投资组合平均基本租金（ABR）为每平方英尺20.07美元，较2023年增长3% [12] - 2024年实现综合可比租赁利差11.3%，新租赁利差为16.6%，续租利差为10.6% [12] - 2024年租户保留率为94% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年上市时总投资组合租赁入住率为93.0%，到2024年底达到97.4%，提升390个基点 [8][9] - 2024年底主力店租赁入住率达到99.8%，与上季度创下的历史最高水平持平；小商铺租赁入住率在该季度末达到93.3%，也是投资组合的历史最高水平 [9] - 2024年签署210份租约，总面积达130万平方英尺 [10] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过优化租金、提高入住率和完善各购物中心的商品组合来实现强劲的高于平均水平的业绩，重点关注最大化现金流 [7] - 2025年公司将对加州的部分房产进行资本循环，根据定价情况，将资金重新配置到其他更具吸引力的市场 [23] - 零售行业竞争激烈，公司在公开交易、非公开交易等各类交易中都取得了成功，凭借资本循环计划和合适的成本，能够保持适当的激进和机会主义 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管有商店关闭和破产情况，但公司认为这是零售行业自然生命周期的一部分，目前商店关闭数量仍低于历史平均水平，高品质零售空间需求依然强劲，供应受限，许多零售商在公司所在市场增加长期开店目标 [14][16] - 公司对2025年租户保留率的预期略低于2024年，因已知Party City和Joann Fabrics可能退出，但90%的保留率是公司的基线，这有助于推动利差并降低资本成本 [25][26] - 公司认为2025年租赁利差将与过去一年的水平相近，租赁团队将继续保持这一水平 [27] 其他重要信息 - 公司在加州的资产有广泛的买家，包括公共、私人、小型投资者以及大型国际主权基金，目前需求强劲，但尚未有签约或执行的交易，公司会根据再投资情况决定出售节奏 [44][45] - 公司在阳光地带的投资组合市场租金超过当前增长水平，如2024年约23个租户错过期权通知日期，公司重新协商租金获得近30%的利差，新收购项目也注重市场租金驱动 [47][48][49] - 公司认为像查尔斯顿、里士满等市场在风险调整基础上与大城市市场同样有吸引力，是公司投资组合的很好补充，但这些市场的收购标准更严格 [56][57][59] - 公司认为Nexon Square这类生活方式中心与传统杂货店主导的购物中心有不同的风险和增长特征，其风险调整回报介于核心杂货店主导中心和购物中心之间，是公司投资组合的有益补充 [72][73][75] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年1亿美元的净投资数字是否保守，是否假设处置加速 - 公司表示2025年仍将是净收购方，收购节奏取决于资本成本，1亿美元的净投资中，总收购金额可能远高于此，具体取决于加州市场处置活动的成功情况 [22][23] 问题2: 对2025年租户保留率的预期以及租赁利差是否与2024年相当 - 公司预计2025年租户保留率略低于2024年，因已知Party City和Joann Fabrics可能退出，90%的保留率是基线；2025年租赁利差将与过去一年水平相近，租赁团队会继续保持 [25][26][27] 问题3: 如何考虑利用资产负债表加速增长 - 公司表示去年的股权融资很成功，今年计划采用相同策略；加州零售对多数购物中心房地产投资信托基金很重要，但公司认为其他核心市场更具吸引力，可通过资本循环获得高收益；若有机会，公司有能力利用资产负债表增加杠杆 [32][33][34] 问题4: 公司在收购方面更激进是否改变与卖家的对话，以及公司在收购中的优势 - 公司认为市场竞争激烈，但在各类交易中都取得了成功，凭借资本循环计划和合适的成本，能够保持适当的激进和机会主义 [36][37] 问题5: 同店净营业收入（NOI）3.5% - 4.5%的范围，高端和低端的假设情况 - 公司表示影响同店NOI的主要因素是无法收回的租赁收入（坏账）以及租户按时入驻和运营情况，其中无法收回的租赁收入是主要驱动因素 [40] 问题6: 加州资产的需求情况、潜在买家和适用的资本化率 - 公司表示加州资产有广泛买家，目前需求强劲，但尚未有签约或执行的交易，公司会根据再投资情况决定出售节奏，目前暂无法评论定价情况 [44][45] 问题7: 收购资产时如何考虑按市值计价的机会 - 公司表示阳光地带投资组合市场租金超过当前增长水平，如2024年约23个租户错过期权通知日期，重新协商租金获得近30%的利差，新收购项目也注重市场租金驱动 [47][48][49] 问题8: 23个租户错过期权期是否正常 - 公司表示从全年活动来看，这一数量不算多，但难以预测，这表明市场租金与租户续约租金存在差异 [54] 问题9: 新收购项目的资本化率，以及查尔斯顿等市场的机会和回报情况 - 公司认为查尔斯顿等市场在风险调整基础上与大城市市场同样有吸引力，是投资组合的很好补充，但收购标准更严格；这些市场的初始收益率在6%左右，杠杆回报率在7%的低端到中端 [56][59][61] 问题10: 为何不增加股权融资来资助交易 - 公司表示股权很宝贵，要确保在合适的时间进行融资，且融资要对现有和潜在股东增值；机会集要匹配，若股权资本成本有吸引力且能增值使用资金，公司会考虑增加股权融资 [65][66] 问题11: Nexon Square这类物业与传统杂货店主导中心在定价、增长特征和风险方面的比较 - 公司认为Nexon Square是生活方式中心，市场增长快，租金有吸引力，与传统杂货店主导中心有不同的风险和增长特征，其风险调整回报介于核心杂货店主导中心和购物中心之间，是投资组合的有益补充 [70][72][75]