财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度AFFO每股为1.21%，全年AFFO达每股4.70% [27] - 2024年第四季度处置五处房产，总收益1.19亿美元，全年处置额达12亿美元 [27] - 2024年第四季度合同同店租金同比增长2.6%，预计2025年第一季度维持在2% - 2.5%，全年平均降至2% - 2.2% [28] - 2024年第四季度综合同店租金同比增长2.5% [28] - 2025年AFFO指导预计每股在4.82% - 4.92%之间，中点约增长3.6% [36] - 2025年预计投资10 - 15亿美元，处置5 - 10亿美元，普通净租赁处置约2.5亿美元 [36][37] - 2025年DNA预计为1 - 1.03亿美元，非报销物业费用预计为4900 - 5300万美元，AFFO基础税预计为3900 - 4300万美元 [38] - 2024年加权平均债务利率为3.2%，预计2025年维持或略低于该水平 [39] - 2024年末总流动性约26亿美元，2月偿还4.5亿美元高级无担保票据后，2025年仅2亿美元抵押贷款到期 [40] - 第四季度末债务与总资产比率为41.6%，净债务与EBITDA比率为5.5倍，预计2025年维持在目标范围内 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 净租赁业务 - 2024年末净租赁投资组合ABR超13亿美元，加权平均租期12.3年，入住率98.6% [32] - 2024年第四季度租赁活动包括11次续约或延期，整体租金回收率达107%，新增约5.5年加权平均租期 [31] 运营物业业务 - 2024年末运营物业组合包括78个自存仓、4家酒店和2个学生住房资产 [32] - 2024年第四季度运营物业NOI降至1760万美元 [32] - 2025年运营物业NOI预计在7000 - 7500万美元之间 [33] 资产管理业务 - 2024年全年获得660万美元资产管理费和420万美元其他咨询收入及报销 [34] - 2025年预计这两项收入总计约800万美元，管理费随NLP资产出售减少，报销固定为400万美元 [34] 非运营收入业务 - 2024年第四季度非运营收入总计1380万美元，全年为5220万美元 [34][35] - 2025年预计非运营收入在3500万美元左右 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年约四分之三投资在北美，主要在美国；四分之一在欧洲 [11] - 2024年约60%投资于仓库和工业，相当比例投向美国零售 [12] - 2025年初十年期国债收益率飙升，可能扩大买卖价差、减缓交易活动，若收益率下降并稳定，情况可能改变 [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2024年退出办公领域，为AFFO建立新基线，为未来增长奠定基础 [6] - 2025年预计通过出售非核心资产投资10 - 15亿美元，实现AFFO每股增长约3.6% [36] - 计划出售自存仓等非核心运营资产，简化投资组合，为净租赁投资提供资金 [15] - 继续关注仓库和工业领域，同时将美国零售投资作为补充 [13] 行业竞争 - 美国市场竞争激烈，有私募股权进入，贷款市场开始复苏；欧洲市场竞争相对较小 [147][149] - 公司获取低成本债务资本的能力是竞争优势，美元和欧元债务组合使其平均利率处于净租赁行业较低水平 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年市场面临利率、通胀和新政府政策等不确定性，公司在投资和租户信用指导中纳入一定保守因素 [7][44] - 尽管存在不确定性，公司凭借第四季度强劲交易和充足流动性，有信心在2025年执行计划，实现AFFO增长 [44][45] - 关税增加市场不确定性，可能影响通胀和利率，但公司投资组合多元化可提供一定保护，长期来看可能推动制造业回流，有利于仓库和工业投资组合 [51][52] 其他重要信息 - 公司关注的三个重要租户为True Value、HELDIG和Hearthside，合计占ABR的4.5% [20] - 与Do It Best就True Value达成协议，预计对2025年AFFO影响极小 [21][23] - HELDIG情况与上季度基本相同，公司采取措施减轻租金中断风险，预计不会出现租金中断 [23][24][25] - 预计Joanne在年中清算，公司拥有的仓库租金低于市场，虽未在指导中假设续租，但认为可有效保留 [56] - Advanced Auto关闭部分仓库，公司拥有28处设施，占ABR的1.4%，租期8年，短期内无影响，有机会提高租金 [57] 问答环节所有提问和回答 问题: 关税对公司投资组合的影响及对新投资的看法 - 关税增加市场不确定性，可能影响通胀和利率，公司投资组合多元化可提供保护；长期来看，若关税持续，制造业回流可能有利于仓库和工业投资组合；公司将继续严格评估新投资，根据关税情况做出反应 [51][52][53] 问题: Joanne和Advanced Auto的租户情况更新 - Joanne第二次申请破产，公司拥有一处仓库，占ABR的20个基点，租金低于市场，预计年中清算，指导中未假设续租；Advanced Auto关闭部分仓库，公司拥有28处设施，占ABR的1.4%，租期8年，短期内无影响，有机会提高租金 [56][57] 问题: 净租赁组合同店增长的节奏 - 预计2025年第一季度同店增长最高，在2% - 2.5%之间，随后降至2%以下，会根据美国通胀情况调整，但影响不大 [61] 问题: 对欧洲投资的看法 - 公司自1998年进入欧洲市场，熟悉当地情况，严格评估市场和租户信用；目前欧元借款成本比美国低150个基点，虽有一定风险，但可获得更宽利差 [63][64][65] 问题: 非核心资产处置情况 - 非核心资产主要是运营资产，大部分是自存仓，还有部分学生住房和酒店；预计出售部分资产，处置和再投资之间可获得约100个基点的正利差 [69][70] 问题: 交易节奏与资产出售时间的匹配 - 目前指导中点为7.5亿美元，交易可能后半年较多，但实际处置金额和时间将根据投资量和节奏调整 [72] 问题: 利息费用是否有异常 - 应从净利息收入角度看待，与2024年相比，基准利率下降，净利息收入相对平稳，第四季度无重大干扰 [74][75] 问题: 利率上升对卖家预期和交易数量的影响 - 难以预测，第四季度交易资本化率略低于全年平均，受当时十年期国债收益率下降和降息预期影响；长期来看，资本化率将随长期利率波动，短期内可能增加波动性、扩大买卖价差、影响交易数量；公司因市场不确定性，设定保守的交易指导 [79][80][82] 问题: 对墨西哥和加拿大投资的看法 - 公司在墨西哥和加拿大的投资项目质量高、租户信用好、租期长，虽可能受关税短期影响，但长期无重大担忧，市场波动也可能带来机会 [84][85][86] 问题: 运营物业处置计划及2026 - 2027年展望 - 预计根据交易情况和资金需求处置部分自存仓资产，可能在2026年基本退出运营自存仓业务，也有机会将部分资产转为净租赁 [91][92] 问题: 2025年指导中包含的坏账范围 - 初始指导中信用损失范围为1500 - 2000万美元，比通常年初宽约50个基点，涵盖所有租户，包括已讨论的租户，是基于对租户风险的自下而上评估和一定保守因素确定的 [96][97][99] 问题: 2025年到期租赁情况 - 2025年到期租赁占比1.8%，大部分交易正在进行中，预计下半年欧洲有两处仓库不续租，目前正在营销；大部分到期租赁为仓库和工业，约20%为零售 [103][104] 问题: 欧元债务的贷款价值比和借款能力 - 贷款价值比估计在70% - 80%，可能低于其他有欧元债务的大型REITs，有提高空间，具体取决于交易活动和货币需求；公司喜欢发行不同货币债券的灵活性 [106][107] 问题: 欧元债务对欧洲收购的影响 - 目前欧元借款成本比美国低150个基点，可获得更宽利差，公司倾向于在合适交易中加大欧洲收购力度 [109] 问题: 零售投资与工业和仓库投资的互补性 - 公司一直寻求扩大机会，多元化投资支持这一目标；过去在欧洲和美国有零售投资，现在加大美国零售投资力度，但不改变对工业和仓库的关注，希望通过增加零售投资提高交易数量和实现增长 [114][115] 问题: 投资管道中美国零售占比、全年趋势及零售与工业交易的资本化率和租金增长情况 - 目前投资管道超过3亿美元，另有1亿美元资本项目计划全年完成，资本项目主要是非零售的仓库和制造扩张；去年约三分之一交易为零售，今年初占比10% - 20%；零售资本化率平均约为7%，租金增长结构略低于工业和仓库 [117][118][119] 问题: 获得租户财务报告的比例和周期 - 公司几乎从所有租户获得财务报告，通常每季度未经审计报告延迟约45天，年度审计报告延迟约60天，部分零售和制造交易可获得门店级财务报告 [124][125] 问题: 租户信用监控流程的演变 - 公司一直有严格的信用审查流程，近年来在信息披露方面有所改进，如扩大前25大租户名单、定期更新重要租户情况、提供保守全面的信用储备范围 [127][128][129] 问题: 对美元商店投资的看法及未来计划 - 第四季度完成约2亿美元Dollar General资产交易，部分交易将延续到第一季度；公司认为Dollar General是最强的折扣零售商，2024年该行业部分时段不受青睐，为公司提供投资机会；与同行相比，公司对美元商店投资不过度暴露，该投资对前25大租户影响小；管道中有9家门店待完成交易，未来是否增加投资取决于经济情况 [134][135][138] 问题: 对数据中心投资的看法及未来计划 - 第一季度完成约1亿美元数据中心收购，租赁给Center Square，租金低于市场，租户信用好；公司一直在关注数据中心领域，与顾问和银行合作，该交易较为独特，未来是否增加投资有待观察 [140][141][142] 问题: 竞争对手提到的私募竞争对公司较低指导的影响 - 同意竞争加剧的观点，美国市场一直竞争激烈，有私募股权进入，贷款市场开始复苏，这些因素在设定指导时已考虑，可能导致指导较为保守；欧洲市场竞争相对较小 [147][148][149] 问题: 关于Hearthside租金重组和回收的看法 - 公司预计Hearthside将在第一季度走出破产，其设施对生产重要，客户依赖度高，预计不会出现租金中断 [151][152] 问题: 自存仓资产出售情况和买家池深度 - 自存仓资产尚未推向市场，目前处于预营销阶段，将根据买家池情况确定出售方式；自存仓市场基本面不如预期，但同店比较较去年有所改善，若住房市场流动性增加，可能推动自存仓需求；公司预计处置和再投资之间可获得约100个基点的利差 [159][160][162] 问题: 对市场上售后回租交易的看法及与投资组合收购的比较 - 历史上公司大部分新交易为售后回租或定制开发项目，去年超过一半交易为现有租赁项目；今年管道中售后回租交易较多，售后回租与并购相关，在融资市场下行或混乱时是债务或股权融资的替代方案；公司未来仍将依赖该市场，但可能比过去少，因为可以增加现有租赁投资，特别是美国零售 [168][169][171] 问题: 对洗车行业的看法及Tidal Wave Auto Spa投资和扩张计划 - 公司对洗车行业投资较少，与Tidal Wave合作的项目认为其是一流运营商，与Zips破产情况不同；公司看好其位置，但目前投资规模小 [173]