财务数据和关键指标变化 - 2024年全年，公司每股NAREIT FFO为2.07美元，第四季度为0.53美元 [21] - 2024年第四季度，同店NOI增长4.8%，全年增长3%，2024年末同店业绩比原指引高150个基点 [22] - 过去三年，同店平均增长4.3% [23] - 2024年Core FFO较2023年增长4.7% [24] - 2025年，公司预计NAREIT FFO为每股2.02 - 2.08美元，Core FFO为每股1.98 - 2.04美元 [24] - 公司净债务与EBITDA之比为4.7倍，可用流动性约12亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年，公司租赁了500万平方英尺的空间，创历史新高 [9] - 2024年新签和非期权续约租约加权平均租金涨幅为290个基点，高于约170个基点的投资组合平均水平 [9] - 2024年所有可比新租赁活动产生了31.9%的混合利差和46.4%的资本毛回报率，非期权续约利差为13.3% [11] - 2024年，71%的新签和非期权续约小商铺租约嵌入了大于或等于4%的递增条款 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场中，机构对露天资产的资本形成显著增加，公司认为可继续进行资本循环 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将非核心资产处置所得重新分配到阳光地带，出售低增长和单一资产市场的资产，重新配置资本到目标市场，投资小商铺空间占比更高、嵌入式增长率更高的资产 [14][18] - 公司将继续推进One Loudon扩张项目，包括零售、办公、多户住宅和酒店等阶段 [16] - 公司将努力将大部分小商铺租户的租金涨幅提高到4%或更高，并与主力租户协商更有利的条款 [16] - 公司在收购资产时，会关注资产的长期增长潜力和质量，力求以增值或中性的方式进行交易 [33][35] - 行业竞争方面，公司在收购优质资产时，需与养老基金、保险公司、主权财富基金、REITs、1031买家和当地投资者等竞争 [149] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年是表现出色的一年，公司团队取得了优异成绩 [8] - 2025年，公司虽面临非现金逆风因素和近期租户破产的影响，但仍有强劲的发展势头，内部和外部机会众多 [14][15] - 公司正迅速应对租户破产的影响，通过引入更高质量的租户来最大化回报，长期价值将十分显著 [15] - 市场对优质空置空间的需求强劲，公司有机会改善投资组合的运营速度 [16] 其他重要信息 - 公司后续将同时报告和指引NAREIT FFO和Core FFO，Core FFO可消除一些非现金干扰，聚焦基本运营结果 [23][24] - 公司预计2025年同店NOI增长1.75%，全年坏账假设为总收入的85个基点，与主力租户破产相关的额外干扰为总收入的110个基点，净利息支出为1.22亿美元，且不考虑交易活动的影响 [25] - 公司租赁率和入住率之间的差距仍高达240个基点，代表2770万美元的NOI，预计今年该差距将扩大 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目前对新投资的想法和资本部署的意愿 - 公司收购资产时会关注资产的长期增长潜力和质量，近期收购了佛罗里达州西棕榈滩的一个由Publix锚定的购物中心，认为该资产具有良好的增长前景和租金上涨空间 [33][34] - 公司计划将资本重新配置到能抵御当前市场风险的房地产项目上，以增值或中性的方式进行交易 [35][36] 问题2: 资本循环中收购和处置的顺序，以及怀特普莱恩斯城市中心出售的情况 - 收购和处置的顺序取决于市场情况，如果有有吸引力的资产，公司可能先收购再处置 [41] - 怀特普莱恩斯城市中心正在出售，已收到符合资产估值的报价，预计今年完成交易，该交易已纳入公司的考虑范围 [40] 问题3: 除佛罗里达的交易外，公司是否还有其他接近完成的收购项目 - 公司在市场上非常活跃，正在对资产进行尽职调查，但目前没有其他即将宣布的收购项目 [47] - 公司的低杠杆率使其在收购和处置资产时具有更大的灵活性 [49][50] 问题4: 公司在当前股价下是否会考虑股票回购 - 股票回购是公司在部署外部资本时会考虑的因素之一，但目前公司更专注于填补空置空间，以获得更高的资本回报率 [53][55] 问题5: 到2026年，公司投资组合中因租户信用质量而更具抗风险能力的比例 - 公司正在努力改善投资组合，减少对高风险租户的敞口，但无法完全消除信用问题 [65][66] - 过去几年面临破产的租户名单正在缩小，公司认为自身处于更好的位置 [67] 问题6: 公司指引中保守估计仅5个受影响的主力租户店铺会被替代的原因及潜在的超预期因素 - 公司基于实时情况做出保守估计，希望确保替代租户能提升商品组合、具有良好的资产负债表 [71][75] - 实际替代数量可能超过5个，这将是公司超预期表现的机会 [74] 问题7: 公司安大略和马里兰州拉戈两块土地的开发权情况及长期规划 - 公司正在通过开发权流程提升这两块土地的价值，很可能将其出售给第三方进行开发 [87] - 目前无法提供具体的时间安排，但这两块土地具有很大的增值潜力 [88] 问题8: 公司店铺入住率目前为91.2%，今年后续的走势及破产对租赁和增长的影响 - 公司认为破产不会影响其租赁和增长能力，反而可能带来更多机会，因为替代租户可能会增加店铺空间的租赁能力 [94][96] 问题9: 房东是否可以考虑在租约条款中增加在租户健康状况低于预定水平时的收回权 - 公司在一些优质物业的期权期内已经有类似条款，如果租户未达到预定的销售水平，期权将失效 [101] - 公司希望租约更加灵活，以提高决策速度和改善商品组合 [103] 问题10: 为什么仅保守估计5个租约会被承接，而这些租约远低于市场水平 - 公司希望做出谨慎决策，以创造长期价值，而不仅仅是追求短期收益 [106][107] - 实际承接数量可能高于5个，公司正在与潜在租户进行沟通 [108] 问题11: 不同规模的主力租户店铺中，哪个规模最难填补 - 一般来说，面积超过40000平方英尺的店铺更难填补，但此次破产涉及的Party City店铺面积小于20000平方英尺，相对较容易处理 [111] 问题12: 公司引入Core FFO的原因 - 公司并非用Core FFO取代NAREIT FFO，而是增加这一指标，以让投资者更清晰地了解公司的核心运营情况 [119][120] 问题13: 除了目前面临破产的租户，公司是否还有其他需要关注的租户 - 公司正在努力改善投资组合，减少对高风险租户的敞口，但并非要完全消除主力租户店铺的敞口 [126][127] 问题14: 公司计划处置的单租户资产和低增长市场资产的规模 - 公司未给出具体规模，但估计投资组合中约10%的资产可能需要重新配置 [131] - 公司将逐个考虑处置项目，首先可能从单州市场的资产开始 [132] 问题15: 签署租金涨幅超过4%租约的租户类型 - 主要是小商铺租户，包括高流量餐厅、服务提供商和大型特许经营商等，具体取决于物业情况 [135][136] 问题16: 拥有Party City店铺租赁指定权的零售商，何种结果是有利的，何种是不利的 - 对于租期较短的情况，如果能找到更好的新租户，公司可能不会接受现有交易 [142] - 对于位置不太好的店铺，接受现有交易可能是一个不错的选择，可保持收入流且无需投入资本 [143] 问题17: 公司在收购资产时主要的竞争对手是谁 - 公司在收购优质资产时，需与养老基金、保险公司、主权财富基金、REITs、1031买家和当地投资者等竞争 [149] 问题18: 公司是否在选择和联系潜在租户以改善购物中心的客流量和商品组合 - 公司会花时间针对潜在租户进行营销，并将其纳入租赁策略中 [155] 问题19: 公司看到需求并希望目标的租户类型有哪些 - 包括杂货店、Nordstrom Racks、HomeSense、TJ Maxx、健身和精品健身店、家具店等 [157] - 2024年公司完成了22笔主力租户交易，涉及19个不同的租户 [159]