财务数据和关键指标变化 - 2024年调整后FFO同比增长8%，达到每股1.35美元，使公司提前一年实现三年盈利目标 [7] - 第四季度调整后FFO为每股0.34美元，全年为每股1.35美元，增长8%，可能是同行中最高增速 [26] - 2024年同店NOI增长7.4%，主要由于新租户租金起租、增值资本循环、合同租金上调和同店实际入住率提高180个基点 [26] - 资产负债表强劲，总流动性超8亿美元，其中现金9100万美元；债务到期情况良好，到2026年只有9%的未偿债务到期 [27] - 净债务与年化调整后EBITDA比率为6倍，低于2023年4月投资者日设定的6.5倍目标 [28] - 2025年调整后FFO每股指导区间为1.37 - 1.42美元，预计NOI增长3.5%（中点） [29] - 预计2025年总信贷损失为毛租金的75 - 100个基点，其中70个基点与破产租户有关，40个基点为一般准备金，部分被每季度15 - 20万美元的旧应收账款回收抵消 [38] - 2025年计划从已签约但未开业的项目中确认800万美元毛租金，其中近75%预计在下半年实现 [30] - 2024年维护资本支出约2700万美元，预计2025年降至1500 - 2000万美元 [32] - 预计2025年经常性G&A为3600万美元，与上年持平，较2022年下降4% [33] - 董事会批准将股息提高12%，年化率达到每股0.76美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年签订79份新租约，总面积近50万平方英尺，续约86份，面积近200万平方英尺；第四季度签订29份租约，面积超40万平方英尺，其中16份新租约同店租金价差44%，13份续约租金价差12% [17] - 2024年新租约和续约租金价差分别为26%和9%，高于预算高端 [18] - 同店租赁率达96.6%，较第三季度提高30个基点，较2023年末提高80个基点；年末主力店租赁入住率98%，小店入住率90.9% [19] - 预计2025年小店入住率再提高200 - 250个基点，达到93% - 94%，整体入住率达到97% - 98% [20] 开发业务 - 2024年完成3000万美元的重建项目，预计无杠杆回报率16%；年末有1.63亿美元的主力店重新定位和重建项目，预计无杠杆回报率15% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场需求远超供应，杂货店为主的购物中心客流量同比增长3% [20] - 东北地区零售入住率达10年高位95%，新购物中心建设接近历史低点，仅占总供应量的0.2% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是通过严格的资本配置和卓越运营继续创造价值，未来10年将专注于增加现金流的强度和稳定性 [12] - 2025年目标是实现调整后FFO增长4%或更好，同店NOI增长至少3.5%，从已签约但未开业项目中获得800万美元毛租金，将租赁入住率提高到历史高位97% - 98% [13] - 虽未在指引中包含收购或处置，但积极寻找机会，倾向通过资本循环，出售低增长资产换取高增长资产 [42] - 行业中，优质资产收购资本化率压缩，低于6%，部分资产可能低至5%；处置方面，部分单租户资产预计资本化率在5%左右，大型稳定购物中心在6%左右 [23][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年是公司取得重大成就的一年，业绩超预期，对未来10年增长计划乐观，将继续通过资本配置和运营卓越增加价值 [6][12] - 租户破产虽存在，但更多是机会而非风险，若能收回相关空间，可提升投资组合质量和相邻租赁情况 [21] - 对2025年实现盈利和现金流增长目标有信心，将专注于租赁管道和评估实现目标的方法 [35] 其他重要信息 - 公司发展计划中，纽约马萨佩奎的日出购物中心因梅西百货关闭门店取得进展，有望今年披露更多信息 [23][52] - 公司将出售卑尔根镇中心的独立建筑和停车场给多户住宅开发商，售价2500万美元，当前NOI资本化率约4%，并将通过1031交易重新配置资本 [24][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：同店NOI中75 - 100个基点的坏账假设依据及可见性 - 约70个基点与破产租户有关，40个基点为一般准备金，部分被每季度15 - 20万美元的旧应收账款回收抵消 [38] 问题2：收购管道情况及2025年可能的行动 - 市场上产品增多，但因资本化率和融资成本问题，交易有挑战；公司倾向资本循环，出售低增长资产换取高增长资产，过去16个月收购5.5亿美元资产，平均资本化率7.2%，处置4.27亿美元资产，资本化率5.2%，希望2025年找到类似交易 [41][43] 问题3：剩余Lowe's和Kohl's单租户资产需求及出售与回收资本的利差 - 过去24个月利差近200个基点，现在较难达到；公司正在探索处置单租户资产，资本化率约5%，大型稳定购物中心约6%，决策将基于收购管道和资产吸引力 [48] 问题4：日出购物中心项目进展及卑尔根镇中心公寓出售和混合用途考虑 - 日出购物中心项目因梅西百货关闭门店取得进展，因讨论保密暂无法提供更多细节，希望今年晚些时候披露；卑尔根镇中心土地获批约450套住宅单元，出售给当地开发商并通过1031交易重新配置资本 [52][53] 问题5：随着市场增强，Bruckner项目预期回报变化 - 看到更好回报，营销剩余空间时获得良好兴趣和价格，但资本成本侵蚀部分回报；对开发管道15%的无杠杆收益率有信心，希望更高，未来回报预计不会大幅下降，但会关注成本 [55][56] 问题6：G&A下降原因及未来趋势 - 过去几年通过调整人员配置、审查第三方支出和流程优化实现G&A下降；未来将继续评估，变化将是渐进式的 [61][63] 问题7：日出购物中心在梅西百货终止租约后用途考虑 - 78英亩土地可能有多种用途，公司正在探索，对进展感到鼓舞，希望2025年能宣布相关消息 [66][67] 问题8：能以低于6%资本化率交易的资产特征 - 核心加类型资产，包含业绩良好的杂货店，租约剩余至少7 - 10年，有通过店铺空间、增加附属建筑等实现增长的机会；市场上此类资产稀缺，交易时竞争激烈，资本化率在5.5% - 6%之间 [72][73] 问题9：当前股权成本及是否考虑发行股权融资收购 - 最佳资金来源是出售低资本化率、低增长资产和非核心资产，适度情况下可能考虑发行股权，具体取决于交易 [78]